面对暴涨的楼市，济南“收紧”政策，从9月28日到10月4日，短短1周时间内，先出台《关于保持房地产市场持续平稳健康发展的通知》，又重启限购推出“济四条”，并将在节后第一天执行史上最严网签规定，打出了调控楼市的“三记组合拳”。除了新规，在国庆节期间，济南还抓了典型，对违法违规销售的多家开发商，采取了停止销售、暂停网签、移交执法部门处罚等的“史上最严”措施。
部分房企搞恐慌式营销，加之炒房客投机火上浇油，“暴涨”的房价引发了众多网友对楼市泡沫的担忧。而经过此番调控后，如今济南楼市正在显现出一些新动向，本期独立调查为您解读限购后济南楼市七大变局。
变局一：房企老实了 ——重罚之下，你还敢玩“乱涨”、“竞拍”吗？ 10月1日，济南俩房企“违规”被住建部通报。其中，一开发商分别在省体育中心和奥体中心开盘选房，一度出现千人抢房的混乱局面。“乌压压的全是人头，场面比球赛和演唱会大多了！”一位参与选房的济南市民张先生说，买房的人要比房源多一半，他根本选不上。此外，另一济南开发商在网上公开竞拍房屋也让购房者吐槽不断。
“这种做法，已经严重扰乱了济南房地产市场的正常秩序，必须要整治。”10月2日，济南建设部门便对上述两家开发企业采取了停止销售、暂停网签、移交执法部门处罚等“史上最严”措施。不光责令违规房企立即停止网上拍卖房屋行为，还暂停其在济所有项目的相关手续办理事宜。
济南建设部门表示，济南将严格落实《关于保持房地产市场持续平稳健康发展的通知》，严厉打击捂盘惜售等各种扰乱房地产市场秩序行为。同时，对预售报价明显高于项目前期成交价或周边楼盘售价的，实施“政府指导价”。企业再敢“乱搞”，坚决依法暂停网签销售，记录不良行为，降低信用等级。
变局二：可选房源突然变多了 ——2000多套“库存”要上市，不用再排队“抢”房 金九月，济南商品房网签数量高达24971套，平均每天有800多套，也造就了房价的最高点。未来的济南，房子还能这么热销吗？
大众网记者梳理以往楼市调控政策影响发现，每逢限购令一出，不少着急买房的人会迅速转入观望态度。多数人在买房时会持“买涨不买跌”的态度，而“限购”势必会让房价造成一定的回落。此外，楼市限购人们的购房将更加理性，他们会选择价格、地段更加适合自己的。尤其是外地购房者，他们只能买一套，会更加谨慎。对于房企而言，他们不能再玩儿“饥饿营销”，必须全部拿出藏着掖着的各种好房源，供购房者仔细挑选。
根据济南建设部门公示的预售许可证发放情况来看，9月以来济南市区共有43家楼盘获得108张预售许可证，但却仅有20余次开盘活动，多达三分之一的楼盘没有释放所有房源，而是选择分批开盘。粗略计算一番，目前济南有超过2000多套的库存房源没上市。
变局三：买房门槛提高 ——首套房首付20%变30%，买二套房压力更大 济南版的“限购”新政要求，购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%，购买二套住房商业贷款最低首付比例由30%提高至40%。家庭用于购房的公积金贷款最高额度由70万元人民币调整为60万元，个人公积金贷款最高额度由40万元调整为30万元；济南本市户籍家庭购买第三套住房不提供公积金贷款。
以目前东部一套在售房子为例，每平米售价为13000元，120平米的房子售价达到了150万左右。如果使用公积金贷款，买二套房的首付多了15万，这是一笔不小的数目。对于选择投资置业的家庭来说难度不小，在一定程度上降低了人均房源占有率，促进房价逐渐回归理性。但是，这个政策对之前凑钱买房的刚需一族来说，就有点头疼了。
变局四：“离婚族” ——济南本地炒房客或为躲限购“假离婚” 限购限贷或许还会再次引发“假离婚”事件。此前，北京、上海、杭州等地“限购”政策一出,离婚数量就大增,济南2011年开始限购的时候,假离婚也成为规避手段之一。
如今的政策是，济南本市户籍家庭已有三套住房的，不得再购房。购买二套住房商业贷款最低首付比例由30%提高至40%，买第三套住房不提供公积金贷款。限购让外地人只能买一套房，但是本地炒房客若还想出手，便只能采取假离婚的“下策”了。
变局五：不能任性改合同炒房了 ——节后执行最严网签，买了后不能再随便换名字了 10月4日，济南再出新规，从10月8日起，全市将执行史上最严网签规定，严控随意撤销网签。一旦网签后，严查更换购房者姓名等变更网签信息行为，炒房者很难再用“改合同”的方式倒卖新房。而要想把手里的房子出手，炒房者不得不等不动产权证证下证后再进行交易，因为谁也不敢买一个户主还是他人名字的房子。
而房屋一旦“下证”后，再想出手就属于二手房交易，需要交纳5%的增值税，这块必须交的税钱将大大增加炒房的成本。同时，从买新房到下证后出手，这个周期需要2年以上，这也大大增加了炒房者资金周转的时间成本。
变局六：房价要回落 ——明年上半年楼市或“量价齐跌” 济南“限购”政策刚出台一天，市场便已经有了反应。10月4日，大众网记者咨询了两家曾捂盘惜售的东部房企发现，持续一段时间的“日涨”模式不再，捂着的房源也放了出来。东部唐冶片区的一家楼盘的工作人员告诉样哥，附近楼盘的均价达到了11000元左右，最近1个月涨了2000多元。但是新政一出，炒房的不来买了、房源也更多了，而且楼盘暂时不会再涨价了，以后还可能得降。
易居房地产研究院智库研究中心的房产专家严跃进指出，包括济南在内，中国楼市政策的拐点现在已正式开启，而市场拐点会在明年。2017年第二季度，部分城市或有“量价齐跌”的现象出现。
变局七 ：济南周边房子要火 ——章丘长清不限购，或迎新一波购买力 大众网记者发现，此次济南限购政策仅限历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区和高新区，章丘市、长清区、平阴、济阳、商河暂未列入限购范围。就在限购政策落地前几天的9月26日，网上传出了章丘市（县级）撤县设区即将获批的消息，为章丘的楼市打了一针强心剂。
近几年来济南市区一直在东拓，章丘市的发展一直也在“西进”——济南到章丘309国道上的收费站东移,从市区到章丘再无阻碍；章丘正在大力建设的绣源河片区距离济南市区很近，济南植物园、野生动物世界都搬到了章丘,周末到章丘游玩成为济南人的生活方式。如今，离章丘不远的济南东部楼盘售价已经达到了8000-12000元/平方米，而在章丘和济南交界的地方，房子均价也就在5000元/平方米左右。
除了章丘，不限购的长清区也将迎来一批购房客。最近，距市区不远的长清区联合?云东府楼盘开盘，也出现了媲美东部的抢房盛况。有购房者向大众网记者坦言，这里就在大学城附近，离园博园也很近，现在老虎山隧道一开，开车不算远，而开盘均价6000元，相比市区位置偏僻却动辄一万多的房子更有优势。更为关键的是，很多人瞅准市区限购会给这里带来发展空间，就算不住拿来当做投资也是不错的选择。
[编辑: 高明良]
