半岛记者 于红靓
11月,在一系列政策调控下,岛城楼市整体降温。据青岛锐理数据统计,11月岛城新房成交15028套,环比下滑34.17%,新房均价为9774元/平方米,环比上涨0.32%,其中新建商品住宅成交13057套,成交环比下滑37.48%,均价9185元/平方米,环比下滑2.76%。二手房方面,同样出现量价齐稳的局面,据统计,上月岛城二手房成交7077套,环比下跌9.47%,挂牌均价15150元/平方米,小幅上涨,总体呈现维稳态势。业内人士分析,目前,市场整体降温的趋势基本确定,成交量的下滑、购房者热情的降低,也会逐步传导到价格,在波动调整后仍有下滑空间。
■新房 成交量降幅今年排第三 在一系列政策调控下,岛城楼市出现整体降温。据青岛锐理数据统计,11月岛城新房成交15028套,环比下滑34.17%,新房均价为9774元/平方米,环比上涨0.32%。新房成交量34.17%的环比降幅,在今年排第三位,仅次于2月份的62.97%、6月份36.76%的环比降幅,当然,这个降幅和前两者有明显的区别,2月份因春节假期影响总体成交、6月份因“红五月”成交达到高点而降幅较大,11月的环比降幅则更多是调控的效果显现。
这其中新建商品住宅成交13057套,成交环比下滑37.48%。从新房的成交区域来看,西海岸新区独占鳌头,总成交超过全市总量的1/3,城阳、胶州、市北等紧随其后。西海岸新区以成交5410套、总成交面积571832平方米,成为岛城11月各区市销售之冠。城阳区紧随其后,上月卖出新房2383套,成交面积258118平方米。除此之外,胶州市卖出2032套,市北区成交1406套、即墨市则交出1375套的成交答卷。
从房价来看,上月岛城新房均价为9774元/平方米,环比上涨0.32%,其中,新建商品住宅成交均价9185元/平方米,环比下滑2.76%,新建商品住宅价格下降明显。业内人士分析,全市新建商品住宅成交量环比下滑近四成,与去年同期水平基本持平,价格方面环比下滑明显,但同比去年仍上涨4%左右,市场出现整体降温。
平安好房青岛运营总监张斌表示,从上月楼市整体情况看,各区市表现不一,主城区成交量占比减小,但价格仍旧比较稳定,主要支撑为高价格的崂山区和抢眼的李沧区,尤其是李沧区因多个改善产品签约,价格涨幅较大,属于特殊原因。新区表现较为坚挺,西城和北城仍有增长,西海岸新区与高新区的规划利好,依旧有较强的支撑作用。下属县市价格有不同幅度下降,其中胶州表现稍好,机场和地铁的概念长期看仍有利好。
对于后市,张斌分析,根据目前政府态度和信贷加码的动作看,大环境已发生方向性变化,市场整体降温的趋势基本确定,成交量的下滑、购房者热情的降低,也会逐步传导到价格,在波动调整后仍有下滑空间。
■二手房 小幅上涨总体态势趋稳 与新房市场相似,岛城二手房市场同样“量价齐稳”。据青岛网上房地产不完全统计,岛城二手房11月网签量7077套(12日、13日、14日、26日数据无),环比下跌9.47%,同比上涨66.75%。据房天下数据研究中心统计数据显示,11月岛城二手房挂牌均价15150元/平方米,小幅上涨,总体呈现维稳态势。截至11月份,本年度岛城二手房共网签64157套,同比去年同期上涨64.43%。
从成交区域来看,市北区网签量居首,上月共成交1969套,占全市成交量的27.82%；西海岸新区紧随其后,上月成交1468套,上涨明显；上月李沧区网签量1104套,排名第三,环比有所下降。
从挂牌均价来看,据房天下数据研究中心统计,上月岛城二手房挂牌均价15150元/平方米,小幅上涨。从各区来看,崂山区挂牌均价最高为27301元/平方米,市南区挂牌均价为24685元/平方米,居第二位。值得一提的是,上月市南区、市北区、崂山区、李沧区、城阳区二手房挂牌均价都出现不同程度的下降,但西海岸新区二手房均价则呈现上涨态势。
在各种户型的需求上,三居仍然是网友最为青睐的户型,搜索占比高达46.83%,居首位,涨幅明显；其次为二居室,占比36.10%；一居搜索占比8.69%,位列三席。总体来看,11月份,网友购房搜索面积区间以70至90平方米为主,价格总价则集中在50至80万。
据介绍,临近年底银行信贷收紧,目前岛城居民家庭购买首套房首付比例一般由20%调整为30%,对于首次购房20%的首付比例申请银行对客户的资质要求较高、把控较为严格。目前首套房贷款仍可申请8.5折利率优惠。
房天下主任顾问王莉分析,年关将至,按照往年的经验,市场即将进入常规淡季,楼市将从卖方市场转入买方市场,二手房房价可议空间加大,预计12月岛城楼市在网签量和挂牌均价方面表现会更趋平稳。对此购房者也不必过于担心市场行情,综合考虑各方面条件后,理性入市即可。
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进入12月,是传统的楼市淡季,但今年的市场并不“冷”。据统计,12月岛城将有23个新楼盘计划入市或加推,主城区和近郊新盘各占半壁江山。业内人士分析,之所以很多项目会等到年底再来一波新推或者加推,主要和开发商冲刺销售指标以及资金回流有关。
主城区集中在市北李沧 2016年只剩下最后一个月的时间,但青岛的开发商们却丝毫没有放松推盘力度。据悉,12月市北区预计将有5个楼盘上市加推,是主城区中推盘力度最大的；李沧区其次,或将有4个新盘入市加推；崂山区排在第三,12月也将有2个纯新盘入市。
具体来看,市北区或将有4个纯新盘入市和1个老盘加推新房源。新都心、滨海新区、老四方和中央商务区均有新盘分布；从户型来看,有超小公寓、有刚需户型,也有面积相对较大的改善户型。像位于中央商务区徐州路180号的纯新盘爱家公寓、位于新都心的东建大厦、位于老四方的纯新盘海山慧谷、还有纯新盘——银丰故里。除此之外,位于欢乐滨海城的城投琴海湾12月将加推新房源,主力户型面积79平方米至118平方米。
与市北区不同,李沧区12月上市的新盘大多位于东李。其中,河岸首府是即将首开的纯新盘,北京城建龙樾湾和绿城阑园均是加推新房源上市。此外,李沧北部,位于重庆路与邢台路交会处还有一个纯新盘——悦湖山也即将上市,定位以刚需为主。
12月市南区或未有新盘上市加推,但与其紧邻的崂山区却有两个纯新盘入市。其中,位于海尔路与苗岭路交会处的崇杰颐惠园精装待发售,汽车东站南侧的北大资源广场首推公寓及写字楼产品。
西海岸成“放量”大户 据统计,12月西海岸和城阳分别有6盘和3盘上市或加推,其中城阳新盘的热点区域在红岛片区,而西海岸新区则全域开花,12月以纯新盘上市为主,将开的纯新盘就有5个。
具体来看,西海岸新区5个纯新盘,有两个位于老胶南,三个位于老黄岛。位于老胶南的天泰阳光水岸和万德悦海公馆物业类型以别墅和洋房为主。位于老黄岛的三个楼盘项目集力新年华、索菲亚国际中心和西海琪苑则以高层住宅为主。除此之外,位于安子片区的项目国信紫玉台将于12月加推。
城阳区即将上市的3个新盘中,有两个位于红岛。其中,中欧国际城加推高层别墅,世贸公园美地加推高层住宅。此外,位于城阳中心区域——万科金域华府也将入市,价格待定。
除上述两个热点近郊板块之外,近来,即墨和胶州楼市也动作不断。12月,即墨将有1个纯新盘南山海悦上市,该项目为精装公寓。胶州即将推新的是两个老盘,包括少海金都公馆和鼎峰中央公园。
与往年同期相比,本月开盘量明显多了不少。业内人士分析,临近年末再来一波新推或者加推,这主要和开发商冲刺销售指标以及资金回流有关,但能否按原计划开盘也是个问题。
（来源：半岛网-半岛都市报） [编辑: 高明良]
