半岛记者 郭振亮
目前，居家养老仍是主要的养老方式之一，为了应对青岛市市人口老龄化的需要，方便老人在未设置电梯的住宅中生活，以及个别小区业主的实践需要，岛城将针对本市行政区域内依法建设并投入使用，未列入未来10年内住房征收、拆除计划，且符合加装电梯条件的住宅试点加装电梯。实施方案的具体内容，请看清以下16条内容。
1.青岛市为什么要制订既有住宅加装电梯试点工作的实施方案？ 青岛市制订《青岛市人民政府办公厅关于印发青岛市开展既有住宅加装电梯试点工作实施方案的通知》（以下简称《实施方案》）是很有必要的，这主要有两方面的考虑：一是应对青岛市人口老龄化的需要。青岛市已进入人口老龄化社会，居家养老仍是主要的养老方式之一，生活在未设置电梯的住宅中的老年人存在上下楼困难。二是青岛市个别小区业主的实践需要。青岛市个别小区业主已经开始酝酿既有住宅加装电梯，但由于青岛市尚没有出台指导性的政策，相关工作仍处于前期阶段，未进入实质性操作。因此，很有必要出台《实施方案》，用以指导青岛市既有住宅加装电梯的试点工作。
2.外地有没有既有住宅加装电梯方面的经验可供参考？ 外地已有比较成熟的经验可供参考。根据调研，已有北京、上海、广州、深圳、福州等多个城市就既有住宅加装电梯工作出台了政策，这些城市工作中的一些具体做法也可供青岛市的试点工作参考。
3.省内有既有住宅加装电梯方面的经验吗？ 今年8月份，山东省人民政府出台了《关于运用综合政策措施支持扩大消费的意见》（鲁政发〔2016〕22号），其中第22条规定，每个市、县(市、区)先选择有条件的小区或部分楼栋开展既有多层住宅加装电梯试点。截至目前，还没有看到有关省内城市出台政策的报道，青岛市应是省内第一个出台这方面政策的城市。
4.《实施方案》的主要内容有哪些？ 《实施方案》的主要内容包括：总体要求、加装、实施主体、实施程序、资金来源、组织保障等。
5.《实施方案》的试点对象有哪些？ 本市行政区域内依法建设并投入使用，未列入未来10年内住房征收、拆除计划，且符合加装电梯条件的住宅。
6.《实施方案》对于既有住宅加装电梯的条件有什么规定？ 《实施方案》规定,既有住宅加装电梯，应当满足以下条件：1.应经本栋住宅专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，并经拟加装电梯所在单元的全体业主同意；涉及占用小区土地的，要充分听取所在物业区域内业主的意见；加装电梯后可能受到通行、采光、通风和噪声等直接影响的利益相关方未提反对意见。建筑面积和业主人数的计算方式按照国家有关规定执行。2。住宅不存在结构安全隐患，加装电梯后不影响既有房屋的整体性和结构安全；存在结构安全隐患的，须消除隐患后方可申请，或者书面承诺在加装电梯的同时进行房屋结构安全加固、消除安全隐患。3.应符合城乡规划、建筑和消防等法律法规和标准规范的规定，符合历史文化名城保护和城市风貌保护的相关规定，符合日照间距相关要求，电梯拟设位置应在原建设项目用地界址范围内。4。法律法规规定的其他条件。
7.房屋专有部分建筑面积和业主人数的计算方式是怎样的？ 按照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条计算：（1）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（2）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算；（3）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（4）总人数，按前项的统计总和计算。
8.既有住宅加装电梯日照间距测定应执行什么规定？ 这方面的规定主要有《青岛市城乡规划条例》、《青岛市人民政府办公厅关于印发<青岛市建筑日照间距计算和管理办法（试行）>的通知》(青政办字〔2011〕103号)等，其中青政办字〔2011〕103号文件第九条规定，遮挡建筑的背面有两处以上凸出部位（阳台顶板、雨棚等与房屋檐口齐平的突出物）宽度之和超过14米且超过建筑总长的三分之一时，应当以该突出部位外缘为准测量间距。
9.《实施方案》在关于加装电梯的条件中对业主意愿统一方面有什么要求？政策制订时是如何考虑的？ 对既有住宅加装电梯中业主意愿统一方面，《实施方案》设定的条件是“应经本栋住宅专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，并经拟加装电梯所在单元的全体业主同意；涉及占用小区土地的，要充分听取所在物业区域内业主的意见；加装电梯后可能受到通行、采光、通风和噪声等直接影响的利益相关方未提反对意见。建筑面积和业主人数的计算方式按照国家有关规定执行”。根据调研情况，已开展加装电梯的城市都是采用“成熟一梯（单元）、加装一梯（单元）”，主要的不同点在于对拟加装电梯的单元，是采用“本单元双三分之二同意”模式（即加装电梯应经本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意），还是采用“本单元百分之百同意”模式（即加装电梯应经本单元房屋全体业主同意）。凡采用“本单元双三分之二同意”模式的城市，加装电梯后容易引起业主之间的矛盾，造成一定程度的不和谐。结合青岛市未设置电梯的既有住宅层数以6到7层为主的实际情况，从维护社会和谐、保护居住在较低楼层业主权益的角度出发，经研究决定青岛市采用“本单元百分之百同意”模式。
10.《实施方案》对于既有住宅加装电梯的加装、实施主体是如何规定的？也就是说什么单位或个人可以开展加装电梯工作？ 《实施方案》规定：公有住宅加装电梯，其加装主体为房屋经营管理单位；私有住宅加装电梯，其加装主体为所在单元的全体业主。加装主体可以书面委托房地产开发企业、物业服务企业、电梯生产企业、电梯安装企业等合法单位作为代建单位办理相关手续，其中，公有住宅加装主体也可以自办，私有住宅加装主体也可以推选并书面委托1至2名业主办理相关手续。
具体办理既有住宅加装电梯相关手续、实施相关工作的主体，统称为既有住宅加装电梯实施主体（以下简称“实施主体”）。实施主体应当承担相关法律、法规规定的既有住宅加装电梯项目建设单位所应承担的责任，确保提交政府部门和相关单位的材料真实、有效，对建设质量安全负责。
11.《实施方案》对资金来源是如何规定的？ 《实施方案》规定，加装电梯的资金来源主要包括：业主自筹资金、所涉及房屋分户账中的专项维修资金、财政补助资金和社会投资等。业主自筹资金部分，应根据所在楼层等因素，由业主按照一定的分摊比例共同出资，分摊比例由业主协商确定。财政补助资金部分，由相关区（市）政府落实，实施财政补助的期限为2016年至2020年。市级财政对区（市）进行奖补，奖补办法另行制定。
12.既有住宅加装电梯的主要工作程序有哪些？ 既有住宅加装电梯应依法开展，在业主酝酿、协商并达成共识的基础上，主要工作程序包括：
（一）书面申请。符合加装条件的实施主体向住宅所在地区（市）政府指定的牵头部门提出书面申请，区（市）政府牵头部门进行现场踏勘，提出初步审核意见。
经初步审核同意后，由区（市）政府牵头部门组织实施主体、业主委员会代表、区（市）有关部门和单位等召开可行性论证会，综合参会各方意见，确定是否同意加装电梯。明确同意的，实施主体方可依法开展工作。
（二）前期准备。实施主体委托有资质的设计单位进行加装电梯设计，设计单位应对加装电梯的设计方案负责。加装电梯的设计方案应进行公示，公示期不少于10个工作日，在公示期内收到异议的，实施主体应与异议人协商达成一致意见。实施主体应当制定电梯加装、配置、运行维护等方案，并书面征求相关业主意见。
（三）办理手续。住宅未预留电梯井的，实施主体应到所在地规划主管部门办理规划管理手续；可能影响或改变供水、排水、供气、供热、供电、通信、消防、人防、雷电灾害防护等装置设施的,应按规定到有关管理部门办理相关手续；按照建筑工程施工许可管理法规办理相关施工许可手续。电梯安装施工前，施工单位应到所在区（市）特种设备安全监督管理部门办理电梯施工开工告知，并到有资质的特种设备检验检测机构办理监督检验手续。
（四）施工验收。实施主体应依照法律、法规规定开展施工图设计、审查等工作，并由电梯制造商或其授权的具有安装资质的单位加装电梯。
加装电梯项目竣工后，实施主体应组织勘察、设计、施工、监理单位参加竣工验收，并按有关规定向区（市）规划主管部门申请竣工规划验收；拟申请财政补助资金的项目，应邀请建设、财政部门参与竣工验收；并到建设行政主管部门办理土建部分工程竣工验收备案手续。项目形成的档案应按规定向城建档案管理部门移交。加装的电梯必须经特种设备检验检测机构监督检验合格，电梯使用单位应在投入使用前或者投入使用后30日内，向当地特种设备安全监督管理部门办理使用登记。
既有住宅加装的电梯不办理不动产登记手续，也不在不动产权证书或不动产登记簿上注记。相关房屋所有权或使用权发生变化的，出让人应告知受让人加装电梯的事实并移交有关资料。
《实施方案》未述及的程序按照现行法规政策执行。
13.加装电梯设计方案公示应如何进行？ 加装电梯的设计方案，应当在所在小区、栋和单元的主要出入口显著位置进行公示，征求全体业主的意见，公示期不少于10个工作日，公示的设计方案应当达到方案设计的编制深度要求。
14.业主签订的加装电梯协议一般应包括什么内容？ 业主应当共同就以下事项作出书面约定：（一）加装电梯的前期工作费用（包括结构安全鉴定、勘察、设计、方案公示等）、工程建设和安装费用的预算及其筹集方案。（二）拟加装电梯的配置方案（包括电梯型号、电梯尺寸、运行参数、具体配置等内容）。（三）电梯维护保养方式及其运行维护保养费用分担方案（包括电费、维修保养费、管理费、电梯更新费等）。（四）与不同意加装电梯的业主展开协商，并对利益受损业主进行补偿的资金筹集预案。
15.既有住宅加装电梯需要办理施工许可吗？ 按照建筑工程施工许可管理法规要求需要办理施工许可证的，实施主体应当依法向建设行政主管部门办理施工许可等手续。也就是说，对于加装电梯部分建筑面积达300平方米以上且土建投资额达30万元以上的项目需要依法办理施工许可证，其他项目不需要办理施工许可。
16.《实施方案》出台后，还有什么配套政策吗？ 《实施方案》出台后，相关政府部门和区（市）政府还将根据工作实际和需要，陆续出台一些配套政策，其中包括：1.区（市）政府将结合实际制定对《实施方案》的具体落实措施。2.市城乡建设委将发布《青岛市既有住宅加装电梯设计导则》，从技术上对既有住宅加装电梯工作进行指导。
咨询电话： 市城乡建设委（电话：85739955）
市国土资源和房管局（电话：82663907）
市规划局（电话：83893216）
市质监局（电话：83895523）
