文/图 半岛全媒体记者 江海峰
3月15日，岛城打响楼市调控“第一枪”，随后，关于限购、限售、限价及限贷的各项调控政策不断出台。截至目前，调控已四月有余，岛城二手房成交量连续三个月呈下滑态势，房东挂牌价涨幅不断收窄。记者调查了解到，在这种变化过程中，刚需购房者干脆西进北上辅城区买房；而改善型需求人群仍然比较偏爱主城区，总价在180万元以内的套二和300万元以内的套三，成为最受欢迎的房源。
岛城某二手房门店显得十分冷清
数据：成交量连续三月下滑 挂牌价涨幅逐步收窄
调控至今已四个月有余，岛城二手房市场呈现出比较规律的特点，首先是成交量自调控后连续3个月呈下滑趋势。据房天下的数据统计，今年1~3月份，岛城二手房成交量一直居高不下，其中，3月份成交11375套，环比上涨99.67%，同比上涨39.21%。3月份，岛城接连密集出台“3.15新政”和“3.30新政”两次调控政策，二手房市场反应可谓相当迅速，自4月份起，成交量逐月下滑。其中，4月份二手房成交7889套，环比下降30.65%，同比上涨25.00%；5月份二手房成交5011套，环比下降36.48%，同比下降18.00%；6月份二手房成交4837套，环比下降3.47%，同比下降8.16%。进入7月份以后，前三周的成交量仍然一直在下降，截止到7月23日，7月份二手房成交环比下降22.07%，上周末受高温影响，总网签仅8套。
与此同时，岛城近期二手房挂牌价格涨幅呈逐渐收窄状态。根据房天下提供的数据，记者了解到，今年3月份，岛城二手房挂牌均价为16486元/平方米，限购后的4~6月份，环比涨幅分别为10.94%、2.58%和2.13%。而7月的前三周挂牌均价涨幅亦逐步收窄。
青岛科威国际不动产总经理孙杰认为，二手房成交量连续三月下滑，主要原因是“限贷”，从4月底起， 岛城各大银行便开始提高首套房贷款利率，5月份起，不少银行出现“审批难”的情况，导致不少交易难 以短时间内完成。至于挂牌价为何一直比较坚挺，孙杰表示：“这主要是房东的习惯，其实从实际成交价 来看，是在不断降低的。目前市场上的情况是，观望者多了，房东变得十分有针对性，针对非常有购房意 愿的人，他们通常会给出一两成的议价空间，如果对方只是问问，他们便不会动价格，因为凭空降价无意 义。”孙杰表示，由于房贷紧缩，针对一些首付款比例较大的购房者，房东的议价空间更大一些。
户型：180万元以内套二和300万元以内套三最受欢迎
那么，目前市场上的购房者，比较青睐哪种类型的二手房房源？在房天下提供的数据中记者看到，今年上半年，价格在100~150万元间的二手房最受购房者关注，被搜索量占比达21.86%。而人们最关注的户型，主要为三居室和二居室，两种户型的被搜索量分别高达43.82%和40.63%。
对此，位于新都心片区一名二手房门店经理告诉记者，目前自己手里的房源中，卖得最好的就是70~80平方米、总价在180万元以内的套二户型。“我们这个区域因为地铁M3号线的开通和凯德MALL商超的带动，今年以来的房子一直比较紧俏，但并不是所有户型都好卖，还是要看总价。比如鲁岳梦境江南小区，七八十平方米的成交量一直不错，总价大多在160~170万元之间；相形之下，万科城这个面积的二手房便没有那么好卖了，因为它的总价相对较高，80平方米的二手房现在挂牌价大约在260万元左右，这样首付款就要80多万元，不少购房者一下子拿不出这么多钱。”
而位于大尧片区一名二手房门店经理也表示，面积在60~80平方米，总价在180万元以内的房源，最受购房者喜爱，看房次数居首；面积在100~120平方米，总价在300万元以内的套三户型也比较受改善型购房者的青睐。
趋势：西进北上态势明显 改善型仍偏爱主城
近期的二手房市场，还呈现出一个十分明显的特点，即购房者的置业目光开始外移，西进北上态势明显。据房天下公布的上半年数据来看，二手房搜索区域前三名分别为城阳区、原黄岛区和市南区。而楼市调控令发布后的4~6月份，位于城阳区的家佳源片区、西海岸新区的薛家岛片区，成为搜索量最高的区域，另外，位于主城区的海尔路片区及广电大厦片区，也比较受欢迎。
对此，岛城著名楼市分析专家张斌表示，无论何时，刚需都是一个十分重要的购房群体，由于目前主城区的二手房总价相对较高，房贷政策比较紧张，不少购房者的首付压力相对较大，因此开始“转战”辅城区。“其实城阳中心城区之所以最受欢迎，主要是因为配套比较成熟，目前有不少品牌房企进驻，又与离城区相临，交通也比较便利，总价却比主城区低不少，所以十分契合刚需置业者的需求。而西海岸新区在近年来各种大规划的带动下，正成长为十分具有潜力的一个片区，海底隧道开通后，来往主城区也相对比较便利，所以也十分受欢迎。”
岛城另外一名著名楼市分析专家张百忍则表示，虽然目前西进北上正在逐渐成为一种趋势，为了享受成熟配套，大多购房者仍然比较倾向于选择主城区。“广电大厦附近片区有不少面积较小的二手房，如大尧、田家花园等仍有不少总价在150万元以内的房源，可以满足一部分购房者的需求；而像天福苑小区等这些楼盘，由于总价较高，基本吸引的是改善类购房者。海尔路片区搜索量之所以比较高，主要是因为海尔路商圈的带动，但这个片区的二手房源相对较新，总价也比较高，所以吸引的购房者多为改善类。”
[编辑: 张珍珍]
