李其德 摄
开发商遭遇两道槛
土地管理和信贷政策的从严调整将使房地产企业面临两道门槛。
国土资源部从去年开始在全国范围内以高压态势开展土地市场治理整顿，特别是清理整顿违反产业政策用地、违法批地和非法占地等行为。今年5月，国土资源部部长孙文盛又透露，以后除经合法批准可以分期建设的项目外，其他建设项目用地一律不得分期办理建设用地审批，否则按骗取批准、非法占地论处，追究分拆项目的审批机关的责任。另外，比如控制土地供应、控制土地出让贷款、逾期不开发将收回土地使用权等措施，都直指开发商的软肋。
不能不关注的还有今年3月 31日国土资源部出台的有关文件，对各地土地拍卖挂牌出让情
况进行监督，并要求各地要在今年8月31日前将历史遗留问题处理完毕；对8月31日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，从严查处。
而金融政策方面，除4月25日中国人民银行将金融机构的存款准备金率上调了0．5个百分点外，4月底，国务院办公厅出台的文件又提高了房地产开发项目中开发商的自有资金比例。
两道槛先后设定，将会给岛城开发商带来什么样的影响？开发商会不会因此而重新洗牌？
开发企业是否会重新洗牌
■龙江：亏损开发商可能出现
目前的青岛楼市属于卖方市场，楼市完全是各开发商说了算。无论经营好坏，开发商都会赚取不菲的利润。而随着国家的从严调控，这种局面在岛城将成为历史，开发商有可能出现亏损。
青岛金海岸策划公司总经理龙江认为，国家土地和信贷政策出台，主要是调控房地产商投资过热。国家的杠杆已初显威力：一季度房地产增速减缓，资金不足、实力不强的小开发商目前已经很难维持，品牌信誉好、有资金实力的开发商优势显现，洗牌在所难免。他认为，在土地市场规范后，有些实力不够的开发商以高价拿到土地，如果运作不好，后续资金跟不上，其开发的项目有可能出现亏损。经过几年，部分中小型房地产开发企业有可能倒闭。另一方面，外行企业、外行资金进入房地产行业时，也会谨慎对待，而不再可能出现像以往那种“快速扩张”。
■唐炜：两道槛加速洗牌
青岛天泰集团副总经理唐炜认为，对于房地产企业来说，如果过不了两道槛，则可能面临被淘汰出局的危险，房地产行业洗牌已成为必然趋势。
唐炜认为，洗牌会向着品牌、信誉好、资金实力雄厚的开发商“倾斜”，而对那些资金实力不强、热衷炒作、信誉不好的小开发商来说，则不是一个好消息。随着两道门槛的抬高，中小开发商可能会出现要么资金不足、要么拿不到土地的情况，他们资金实力弱、操盘能力差的劣势会很快暴露出来。他们要想生存，只能是要么转让掌握的土地，要么融资，要么寻求合作，出现联合体的趋势较为明显。行业洗牌将加速房地产企业的整合，而这对于房地产界来说是好事，大家可以在土地资源、资金资源、项目经营管理三个方面进行互补，互补效果好的情况下对地产市场的良性发展有好处。
唐炜说，除此以外，国家政策调整对房地产业的最大好处是国家对住宅结构会做相应的调整，将努力加大普通住宅供应量，以满足更多人的需求。
■修方舟：房地产界将现“联合潮”
从严调控使得房地产开发的门槛提高，直接结果将导致部分中小开发商被淘汰出局，在未来几年内，岛城的房地产企业有可能只剩下 10％。青岛荣昌置业集团副总经理修方舟提出了他的观点。
修方舟说，对房地产而言，整顿土地市场秩序，会让一些中小企业无力取得土地，不能继续经营。信贷门槛提高，会让他们选择改制上市、寻求信托、与基金合作投资的出路。但就目前而言，开发商能依靠的仍旧只有银行，多元化融资对现在内地市场而言，仍旧是形式大于实际。即使有先例，从中获益的也只有那些有品牌、有规模的开发商，而金融政策上的种种限制，更加大了中小开发商使用信托、基金等方式融资的难度。因此，面对紧缩性政策的出台，中小开发商的惟一出路就是与其他开发商或外来资金合作，这种合作形式不再仅限于“大吃小”，而可能出现“大并大”、“小并小”、“小和中”等最有效整合资源的合作，而合作、联合的结果会使岛城开发商的数量大幅减少。
本报记者 陈新坦
