李其德 摄
与全国楼市一样，青岛的楼市躲不过三道自上而下的“令牌”。无论是土地、资金还是市场，宏观调控的大手掌握着房地产市场的“命脉”。一系列紧收政策接连出台，已经传达出一个非常明显的信号：紧点，紧点，再紧点。
土地调控：源头“紧缩”
没有了土地，开发商只能是别家楼盘的观众。最直接的楼市调控政策，从土地开始了。今年4月底，国务院办公厅下发通知，全国暂停半年审批农用地转非农建设用地，全面清理在建、拟建固定资产投资项目。
对此，开发商的反应各有不同。土地储备相对充足的开发商坦然处之。青岛城建集团一负责人认为，此次国家采用了经济杠杆来调整有点过热苗头的宏观经济，对宏观经济可能会产生影响，但对房地产行业影响不大。土地资源相对缺乏的开发商则比较担心。对于国家严控土地一事，青岛市房产置业集团一负责人分析说，土地等宏观调控对房地产的影响主要在门槛方面，土地供应制度的严格，将使得房地产开发的门槛提高，而这可以有效防止不合资质的开发商过度开发或盲目开发，造成房地产市场的过热，进而影响整个金融系统的稳定及经济环境。
个人房贷：风声趋紧
事实上，从去年 6月的央行 121号文件（《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》），到今年 3月的“指引”————《商业银行房地产贷款风险管理指引》，都显现出了金融限制的风向。
业内人士分析，121号文件中规定，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制；商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；对购买第二套以上住房的，应适当提高首付款比例，这实际已经举起了个人房屋信贷控制的“风向标”。今年 3月的“指引”又要求各商业银行应着重考核借款人的还款能力，应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在 50％以下（含50％），月所有债务支出与收入比控制在 55％以下（含55％）。今年五一前，温州、南京等地先后出现的个人房贷“急刹车”情况，曾让不少业内人士感到“忧心”。虽然后来逐渐“冰消雪融”，但个人房屋贷款的“趋紧”已是不争的事实。
据报道，工行温州分行 5月初已宣布对购买3套住房以上的贷款不再办理，并对除了助学贷款以外的个人贷款利率逐一进行了调整，其调整幅度大都超过 30％。之后，工行北京分行也宣布对于个人投资性购房超过3套
者不予放贷，同时对房贷申请者的个人资信审查将更加严格。中行上海分行则将高档商品房和别墅贷款的最高成数控制在五成。
记者从岛城多家银行了解到，对于个人住房贷款，银行也已经开始高度谨慎了。交通银行青岛分行私人金融业务处的有关人士透露说，由于总体的信贷规模的控制，已经使银行对每一份放出的贷款都非常慎重，而审查其中的细节是最关键的环节。招商银行青岛分行个人银行部闫啸东总经理介绍，对于第二套住房，招商银行已经按照国家有关文件规定，按照流动资金贷款利率执行。按照商品房贷款利率，5年至 30年的贷款利率为5．04％，而按照流动资金贷款的贷款利率则为5．76％。建设银行青岛分行、光大银行青岛分行的相关人士则表示，目前的政策也都执行得比较谨慎，具体细节不便透露。 本报记者 杨冰
开发贷款：门槛提高
开发商百分之百用自己钱盖楼的几乎没有，即便有，也会被业内人士认为是傻瓜，至少目前还有人这样认为。从银行借钱是行业惯例，借多借少才是“本事”所在。同样是4月底，国务院决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例，房地产开发（不含经济适用房项目）由20％及其以上提高到35％及其以上。这意味着原先1000万元的项目，开发商手头有 200万元就可以“鸣锣开张”，但现在，最低限度你必须有350万元的资金，银行才可能跟你谈。
国务院出台的这一政策无疑对规范房地产市场、降低房地产市场风险起着关键作用，但对房地产企业则意味着开发项目运作资金门槛的提高，对企业经营资金链的考验将更为严峻。今年1月至4月，青岛市房地产企业本年到位资金 59．5亿元，比去年增长46．6％。
岛城的中行、工行、农行、建行房产信贷部门的最新口径已经严格地做到了一致：开发商没有35％的自有资金，银行根本“不点你”。与此同时，部分开发商将融资的眼光转向信托，甚至转向典当。
