半岛网2月4日消息 国际权威调研显示，人均GDP到达5000美元之后，文化消费需求将出现井喷。而据统计，2013年中国人均GDP已达6629美元。与此同时，十八大以来，随着文化产业成为支柱产业步伐的加快，青岛凭借自然环境及政策扶持优势，迅速涌现出了青岛东方影都、即墨古城、青岛国家广告产业园等一批以文化旅游产业综合运营为特色的地产项目。业内人士表示，文旅地产项目将成为开发商未来转型试水的一个重要方向。
灵山湾影视文化产业园区效果
规划：灵山湾影视文化产业区主打“文旅地产”
青岛，向来以优越的地理位置和宜人的气候著称，2013年中国避暑旅游城市排名中，青岛市排在第五位；2014年，中国旅游研究院发布的2014年第三季度全国游客满意度调查报告中，青岛更是以81.19分的成绩位居榜首。2014年6月，国家级
西海岸新区获批，提出打造灵山湾影视文化产业区。作为新区主推文化产业，以科技、人文、生态为发展特色的功能区，灵山湾影视文化产业区未来将由地方文化区向国家级园区转型升级。据悉，灵山湾影视文化产业区已经吸引了11个重大项目在此汇聚，山海资源成为灵山湾影视文化产业区的独特优势。
克而瑞数据显示，近年来，
西海岸新区旅游人数和收入逐年增长，其中旅游人数占比从2008年的23.6%增长至2012年的34.4%，旅游收入占比由2008年的12.6%增长至2012年的14.6%。“2014年西海岸新区获批，随着多个文旅地产项目的进驻，该区域今后的发展会更快。”克而瑞高级项目总监陈彬表示，政策及项目的相继落地上马，有望进一步推动西海岸文化旅游产业的发展。
涵碧楼项目室内高大上的游泳池效果图
目标：高投入打造高起点 开拓高端消费市场
据了解，相较于普通的商住项目，文旅地产项目一般都有投入大的特点。以西海岸为例，总投资约百亿元的国际数字娱乐港项目落户灵山湾影视文化产业区，将吸引包括英国企业在内的国内外最顶尖数字娱乐项目和团队入驻，共同打造一个涵盖创意设计、产品开发、节目制作、展示交易、教育培训和学术交流等功能的全球性高端创意产业园区，该项目将作为全球数字娱乐联盟产业基地；总投资500亿元的东方影都是升级版的“好莱坞+迪士尼”，将对青岛的城市定位和产业发展产生重大影响，预计2017年将整体开业；总投资300亿元的生态养生城将打造全球领先、国内一流的集养生、休闲、度假、医疗为一体的产业示范区。
纵观目前西海岸的在建文旅项目，依托山海资源，高端产品成为普遍定位：世界知名建筑大师设计、超五星级豪华酒店、180度无敌海景房、高档餐厅、SPA温泉会馆、室内超豪华游乐设施等，令人叹为观止。据了解，星级酒店的单晚入住价大都在3000元以上。
青岛东方影都定制室内飞行过山车
特点：编织“产业网”完善项目内涵
半岛网在调查中发现，在产业园区中植入文化标签，已经成为不少开发商的新产品，而为了避免出现传统园区内涵单一、建设及运营脱节等问题。通过园区项目的建设，打造一个产业网，把企业、游客、购房者等不同需求进行有效链接，正在成为有实力的开发商在做的事。
青岛东方影都鸟瞰图
作为灵山湾影视文化产业区的“招牌项目”，青岛东方影都占地376万平方米，总建筑面积540万平方米，包括影视产业园、电影博物馆、影视会展中心等多个项目，将打造影视拍摄、影视制作、影视会展、影视旅游综合功能的全产业链。近日，该项目一名姓李的置业顾问向半岛网介绍说，影视产业园将于2017年4月份全体开业。
据介绍，从影视作品的产业链来说，东方影都内外景区、拍摄区和后期制作区一应俱全，一部完整的影视剧作品，不出园区就可以完成。而从旅游层面来说，影视工作人员及游客的吃、喝、玩、乐，都可以轻松解决。“园区内的商铺和酒店，可以解决吃和住；面积达3万平方米的滨海酒吧街和万达茂中的各种室内游乐设施，可以解决玩和乐。”除此之外，东方影都内部还建有商铺、公寓和多种住宅项目，强大的旅游及商业配套为居住项目提供了完善的配套。
青岛国家广告产业园鸟瞰图
另据了解，由万科在城阳区打造的青岛国家广告产业园，则在做强产业链的同时，引入政策扶持。据悉，作为全国第9座国家产业园，国家工商总局特别设置了专项扶持资金，而城阳区政府也针对入园企业出台了税费减免政策。青岛万科房地产有限公司营销中心助理经理袁源表示：“这个项目是万科在全国的第一个产业园项目，也是集团向非住宅地产转型的一个标志。等项目成规模后，将有至少200家企业入驻，形成完整的广告产业链体系，大批的广告专业人才也将集聚在这里，届时不仅会促进这个地区的经济发展，还会优化产业结构，增强区域软实力。”
2014年青岛项目成交金额排行榜中，青岛东方影都排在第4位（克而瑞供图）
市场：政策利好推动投资需求
2014年4月，淄博市民冯先生便在东方影都二期购买了一套40平方米的小公寓。“当时买的时候，首付是20万起。等交房以后，我准备每年夏天过来度假住，平时就交给酒店代我打理出租，赚的租金基本可以用来还贷款。”冯先生非常看好西海岸文旅地产的投资前景。
半岛网采访了解到，西海岸优质的旅游资源让不少购房者产生投资需求，其中以外地人居多，青岛本地投资型客户仅占3成左右。青岛东方影都一名置业顾问向半岛网透露，某地区商会会长曾豪掷3亿元购买了该项目一栋楼作为投资，就是看中其后期的发展。
据克而瑞数据统计，青岛东方影都项目以15.62亿的成绩，位列2014年青岛全市项目成交金额排行榜第4位，仅次于主城区的中海国际社区、华润中心和上实中心，在西海岸新区各项目中稳居首位。此外，虽然该项目13075元/平方米的成交均价在西海岸新区算是一个高点，但其去年仍完成了11.95万平方米的成交面积，位列全市第6名，市场需求可见一斑。
对此，青岛市工商联房地产行业联盟副理事长龙江认为：不动产投资应该结合经济形势及政策走向，才能最大程度规避投资风险，抢占最具价值的投资空间。他认为，目前国家大力发展文化产业，其中一枝独秀的文旅地产更是顺应了国家十二五规划、三中全会等政策大势。
前景：文旅地产为房企提供转型方向
据相关部门预计，仅青岛东方影都项目，到2020年，可实现平均每年为青岛市增加185亿元消费额的目标，为青岛市消费总额提高约3个百分点。同时，东方影都的建设和运营，将吸引众多影视创作、影视制作、文化创意等文化产业人才集聚在一起，预计2020年达到约20万人（含项目周边配套产业），可进一步优化西海岸新区人才结构，大专及以上学历由15.1%提高到30%以上。
独立经济学家马光远此前曾在青岛2015青岛城建发展高峰论坛中表示，今后房地产业间的竞争将不再单单是产品的竞争，拼的更多的是服务和特色。克而瑞高级项目总监陈彬认为，文旅地产将成为未来几年房企转型的一个重要方向。“我发现，青岛目前很多文旅项目大都是从外界引进的观念，其实青岛拥有很多自己独特的资源，如小渔山风景区、文化名人故居、八大关风景区、崂山景区等。”陈彬表示，青岛的文化地产想要自成一派，打造青岛特色，还有很长的路要走。
文/图 江海峰
[编辑: 王好]
