半岛网12月7日消息 今天，市北区原海晶化工地块挂牌出售，经过125轮厮杀，青岛万科企业有限公司以总价41.11亿拿下，四幅地块规划总建筑面积近73万平方米，成为自2011年以来，青岛主城区出让的面积最大的商住用地。业内人士认为，考虑到成交地价较高及周边房价现状，万科后期操盘将面临不小的考验。
万科41.11亿包揽4幅地块
现场：万科苦战125轮 41.11亿拿地
今天上午9点30分，市北区四流南路66号（A）、（B）、（C）、（D）4幅商住用地网上拍卖开始，起拍价分别为4480元/平方米、4220元/平方米、4215元/平方米和4710元/平方米。
首先参与竞价的是17号竞买人，随后1号和10号竞买人相继加入，但1号只跟了两轮便再未竞价，只剩10号和17号轮番报价。最终，经过125轮的苦战，青岛万科企业有限公司以总价41.11亿“包圆”，成交楼面地价分别为5660元/平方米、5400元/平方米、5395元/平方米和5890元/平方米，平均溢价率为28.67%。
海晶化工原址6幅地块的分布
地块：总建面近73万平米 交通便利商业欠缺
资料显示，此次成功出让的4幅地块为海晶化工原址，总占地面积为22.38万平方米，规划总建筑面积为72.88万平米，是自2011年以来，青岛主城区出让的面积最大的商住用地，目前为净地。
据悉，海晶化工原址地块共分为A、B、C、D、E、F六幅。此次出让的4幅地块中，仅有C地块为纯住宅用地，A、B、D三幅地块均带有较高比例的商业，配比分别为20%、10%和45%。此外，E和F两幅地块未出让，规划将建设幼儿园和小学。
从地图上可以看出，此次出让的地块位于开封路以北、唐河路以南、四流南路以西、开封支路以东。交通方面，紧邻四流南路和跨海大桥，相对比较便利；医疗教育方面，有青岛中心医院、洛阳路一小、四流南路二小、青岛四十一中；此外，附近大型商业配套项目欠缺，此次出让地块规划的商服用地或可解决这一短板。
4幅出让地块的配比
内幕：万科高调拿地一雪前耻
据悉，早在今年5月份，相关部门曾举办过一次海晶化工原址的地块说明会，万科、保利、中海、海尔、华润等13家房企均有参与。然而，今天竞价现场，却只有1号、10号和17号参与。有知情人士透露，10号和17号竞买人分别为金地和万科；而1号竞买人或为龙湖、越秀和平安三家房企的“联合体”。
半岛网发现，目前万科在青岛主城区的项目中，仅有万科生态城项目尚有部分土地储备，但也已开发超过三分之一，因此有业内人士认为，万科此次苦战125轮，高价拿下如此大体量的地块，也是为了后期深耕青岛做打算。而在此之前，万科曾参与过市北区蚌埠路11号地块和崂山区辽阳东路以北、滨海大道以西块块的角逐，但均被本地房企海尔抢了“鲜”。“海晶化工地块近73万平方米的体量，估计开发周期至少2-3年，万科以后就‘有米下锅’了。”
地块目前为净地状态
分析：万科后期操盘考验大
竞价结果一公布，业内纷纷表示“成交地价有点高”。据半岛网计算，这4幅地块的平均楼面地价为5586元/平方米，假设加上每平方米约4000元的建安成本和税费，每平方米的成本就达9500元。一名不愿具名的地产公司负责人表示：“那个位置，如果建高层，均价能卖1万元/平方米就不错了，所以，对于拿地企业来说，可谓是‘喜忧参半’。”
除了高地价，成交地块的周边环境和商业配比，也是业内人士所担忧的。“相较而言，地块周边不少老房子，人群的消费能力也不高，这对将来的住宅销售和商业氛围会是一个不小的挑战；另外，4幅地块中有3幅配有商业，最高比例的D地块商业配比高达45%，资金回笼慢，也是个很大的考验。”
当然，大多数人对万科此次高调拿地表示佩服。“这么大的体量，这么高的价格，这么长的开发周期，对资金的要求很高，也只有一哥万科才敢拿。”
文 江海峰 图来源于房价点评网
[编辑: 王好]
