2021年二手房、新房、土地成交全链降温！预测：2022年市场将前低后高

近日，贝壳研究院发布报告，回顾了2021年房地产市场的走势。从成交数据上看，2021年市场下行趋势明显：全国二手房成交规模、新房销售规模同比增速、房地产开发投资增速、土地成交规模均创近年来新低。而在半年内，各项数据从历史高位快速下降到低位，让节奏失衡成为2021年市场最明显的特点。

贝壳研究院认为，影响2022市场走势的核心变量是政策环境、市场供给以及信贷投放量。《报告》在展望2022年时预测，2022年市场将呈现出前低后高的走势。

二手房、新房、土地成交全链降温

2021年，二手房、新房和土地市场依次从历史高位快速下降到历史低位，形成了全链降温，节奏失衡成为2021年房地产市场最明显的特点。

2021年房地产市场的降温首先出现在二手房市场。

从3月到9月，二手房市场在半年之内从峰值跌到谷底，成交量萎缩超过六成。3月贝壳50城二手房成交套数创近2019年以来历史新高，4月起成交量持续下降，9月创2019年以来的历史单月最低值（除特殊时点外）。

自2017年以来，国内二手房交易规模（GMV）始终保持增长趋势，但在今年二手房交易规模第一次出现了同比下降。据测算，2021年全国二手房成交金额约7.0万亿，同比下降约6%；二手房成交套数约393万套，同比下降约9%；成交面积约3.6亿平方米，同比下降9%。其中，2021年全国二手房成交面积创2015年以来的最低值，为七年新低。

随后，新房市场开始降温。

从6月到10月，新房成交量从2016年以来的同期最高到同期最低。上半年全国新建商品住宅销售面积保持增长，6月单月创2016年以来历史同期最高水平，7月销售面积单月同比增长转负，8月起单月规模低于2019年同期，至11月单月规模为2016年以来同期最低。

2021年，新房销售面积和销售金额的同比增速均为2015年以来最低增速。依据国家统计局数据测算，预计2021年全国新建商品住宅销售面积约15.7亿平方米，同比增长1.5%；全国新建商品住宅销售金额约16.4万亿，同比增长约5.9%。

今年房地产开发投资增速降至2017年以来历史低位。根据国家统计局数据，2021年1-11月全国新建商品住宅开发投资完成额为10.36万亿元，同比增长8.1%。2021年1-11月全国新建商品住宅新开工面积为13.50亿平方米，同比下降8.4%。

接着，土地市场经历了从抢地到史无前例的大面积流拍。

二季度的第一次集中供地，房企拿地积极，平均成交率高达95%，溢价率15.0%。而到三季度第二批集中供地时，房企拿地积极性全面降低，出现大面积流拍，平均成交率降为69%，综合溢价率降至4.0%。

土地成交规模2019年以来首次同比大幅下降。2021年1-11月，全国351城住宅用地的累计成交金额为4.98万亿元，同比下滑11.15%；累计成交规划建筑面积为13.43万亿平米，同比下滑30.12%。

2022年展望：市场走势前低后高

贝壳研究院认为，影响2022年市场走势的核心变量是政策环境、市场供给以及信贷投放量。

四季度以来，高层释放维稳信号，政策环境已经有利于市场恢复。经过一系列调整，前期过紧的融资政策已有所纠偏，房企融资环境有所改善。11月起，房企融资规模回升，多家房企多笔到期境内外债券成功获得展期，同时房企股权、资产等交易活跃，房企短期流动性有所修复。总体来看，房企系统风险可控，市场供应能够保证。

《报告》预测，2022年市场走势将出现前低后高。预计一季度成交量能够完成筑底，二季度成交价格实现止跌。在市场链条上，将从二手房市场率先启动，带动市场链式修复；从购房人群上看，刚需市场率先修复。而在区域上，深莞惠市场率先底部修复。而在城市量级划分上，一二线城市率先修复，三四线城市下行压力仍大。

总体上看，《报告》对明年市场持乐观态度，认为此轮行业风险出清后，房企的经营逻辑将继续发生转变，而后房地产行业将会进入新一轮的稳定发展周期。2022年房地产市场将会逐步修复，修复需要时间，修复过程可能有短暂波动，但最终将回归平稳均衡。

从长期来看，“九八房改”至今房地产行业还在成熟和发展的过程中，而发展的过程往往是螺旋上升的。未来新房每年17万亿左右的大盘子短时间不会大幅变化，区域间的发展不平衡让房地产行业依然有一定的发展空间，城市更新、资产运营、租赁保障、养老地产等方面的商业模式都还有很大的探索空间，在告别了高增长预期、放下包袱后，行业将进入新的发展阶段。