城阳上半年不少楼盘销售火爆。
金日紫都入住后的实景图。
2013上半年即将收尾，6月的市场反响平平，即将低调收官 。经历过政策的洗礼，城阳上半年
走势非常平稳，基本延续了去年下半年的走势，但大面上很多楼盘冷热不均，刚需盘去化很快 ，改善户型销售较慢。而进入6、7月份 ，城阳也陷入楼盘的空档期，购房者选择的余地越来越小。而对于下半年的走势，专家认为还以平稳为主，在9、10月份或会出现小高潮。
上半年格局已定，去化速度快
记者从城阳区房地产交易中心发布的数据了解到，上半年城阳
房产交易市场运行平稳，总成交量较去年有了大幅提升，预售情况也较去年有所放量，从存量情况来看今年的去化速度不错。
今年前5个月，城阳新建商品房卖了6884套，同比去年的销量翻了一番。而且，无论是新建商品房的成交面积还是成交套数，均居青岛市第二位，仅次于黄岛区。6月份截止到24日，城阳区新建商品房成交897套，成交面积为9.56万平方米，新建住房成交740套，成交面积7.98万平方米。从数据来看，6月份已经很难达到今年前五个月城阳一直维持的交易量，“低调收官”悬念不大，但新建商品房成交突破千套似乎也不是难事。
根据城阳区前五个月的运行情况来看，1～5月城阳区新建商品房批准预售套数5893套，同比增长17.04%；批准面积71.45万平方米，同比增长33.93%，新建住房的数据也有增长，涨幅略小。而新建商品房和新建住房的批准预售面积同比增长，说明市场前五个月的供应量较去年有所好转。而截至5月底，城阳区可售新建商品房套数17856套，同比减少3.41%，也说明了前五个月在上市量比去年大的情况下，城阳市场的去化速度很快。
走势整体很稳，面上冷热不均
从今年上半年的走势来说，城阳基本上比较稳定，除了受春节影响的2月份成交低点，1月份1738套、3月1569套、4月1535套、5月1629套，6月截止到24日已经接近900套，过千收尾压力不大。“今年上半年的市场走势基本延续了去年下半年市场的行情，去年从6月份开始一直到12月份，城阳的交易量就在1500套周围浮动，11月份有一个小的冲高但也没有突破2000套。今年3月回来受到政策影响，市场也提前启动，往年可能4、5月份才能回归平均水平，但今年市场明显反应更早。”有业内人士分析，今年上半年无论是中心区，还是惜夏板块、白沙湾板块，还有高新区板块，上半年的去化速度都比较可观，各板块代表楼盘的成交情况比去年要翻番，有的甚至翻两番，走势上来看是趋稳向好的。
从面上来说，城阳的楼盘多少有点冷热不均。根据青岛市房地产交易中心公布的数字，城阳青威路上以大户型为主的楼盘，每月的签约量在20到50套之间，基本上处在同一区位的刚需楼盘5月份的签约量达到200套。“因为城阳目前很多楼盘大户型的存量很大，面积大的产品现在还是比较难销。而3到6月份，一般是刚需产品的销售高峰期，我们楼盘在这段时间根据这一特点，主要推出的就是刚需产品，每次开盘都能成交170多套，而蓄客时间只需要1个月左右。现在我们推盘的间隔时间可能还会缩短，以满足刚需客户的需求。”御景尚都的营销总监尹廼说。
中心区入空档期，存量盘需消化周期
“6月份成交量的下降，其实跟目前城阳中心区产品的供应情况有很大关系 。其实从5月份开始，中心区可挑选的余地就不大了。现在中心区很多楼盘包括青啤、臻园 、时光里 、城中城、公园1号、金日紫都这些比较大的楼盘，房源都非常少了，像金日紫都从开发到现在已经3年多了，基本上这些楼盘都进入了纯尾盘阶段。而新项目普遍都开工不久或者还没开工 ，可能要到8、9月份才会进入市场，那么 6、7月份城阳中心区可选择的产品就会非常少。”青岛金日置业有限公司总经理助理刘兆华指出，现在不少购房者反映的楼盘不少、称心的房子太少这样的问题，主要是由于城阳中心区的楼盘进入了“空档期”。
但记者发现，根据青岛市房地产交易中心公布的数据，截止到6月25日城阳新建住宅的存量是10441套，面积为126.31万平方米。在青岛排第四位，这个数字也不容忽视。“存量大一方面是因为尾盘项目多，楼盘有不少大面积的产品存底，但这部分并非刚需客户所需要的产品。另一方面，城阳有很大的存量在郊区，惜夏板块、白沙湾板块的存量都很大。”尹廼透露，这部分存量需要一个有序的消化过程，尤其是大户型产品需要一个消化周期。随着对目前大户型销售缓慢认识的加深，很多开发商也会意识到这个问题，开始对产品、价格进行一系列的调整，今后开发过程中，大户型可能会有所减少，这部分储备就会缓慢消化，但不会有大开大合的起伏波动。
而6月份在土地的拍卖现场，青特置业的副总经理刘相文也证实，“由于现在城阳洋房的户型面积过大，阻挡了一部分首改客户的购买，下一步应该会推出小户型的洋房产品，以满足首改客户的需求。”
下半年纯住宅价格可能破万
对于价格，刘兆华指出，下半年城阳高端住宅的单价可能破万。“去年年终城阳的楼盘其实有一波降价的过程，在今年的3、4月份基本回归到高位，现在来看价格已经基本恢复，接下来肯定是一个慢速上涨的阶段。而今年下半年的项目由于都是高端楼盘，一方面当时拍地的价格比较高，另一方面周边的配套以及小区的定位都比较好，不存在降价的可能。目前，城阳已经由公寓型项目单价过万元，下半年新盘开盘很有可能实现城阳纯住宅的单价破万元，特别是高端的洋房产品。”
下半年，个别楼盘价格将拉高城阳均价的态势已经可见。“一方面受到个别楼盘的拉动，另一方面城阳现有的配套、市场足以支撑现有楼盘的价格。近几年商业配套的突飞猛进提升了区域价值，尤其正阳路周边、大润发附近等处的娱乐、休闲、商业、运动等配套非常完善，而中心区楼盘又少，上涨的速度会比较快。”刘兆华分析。
9、10月份可能再现小高潮
“惜厦板块因为中交、龙湖、佳兆业等大鳄的进驻，开发的进程将进一步加快。据了解龙湖、佳兆业等开发商已经在备战今年10月份的销售节点，预计从8、9月份开始，一直到明年，区域的价值将会进一步凸显，市场的热度也会不断加强。”喜山的营销总监万思敏表示。
城区一家楼盘的营销总监也透露，“下半年如果抛开政策的影响，走势肯定是平稳的。9、10月份肯定是下半年各大楼盘必争的节点，从目前的形势来看，城阳区楼市在8、9月份出现一个小高潮问题不大。”
文/图记者 徐伟 （来源：半岛网-半岛都市报） [编辑: 孙瑶瑶]
