青岛最早的一批地王出自华侨地产，2002年的海门路8号地块，售价1.3万元/平方米，也是最早的万元高层新房；2005年华侨房地产以5120元/平方米拿下银川路西端地块，定名瑞纳紫域，成为当时品质最高的楼盘，甚至不让业主饲养宠物。10多年的时间，华侨地产开发了数十个项目，可经过如今只剩下瑞纳紫轩还在销售……
青岛资深地产投资客一定都还记得千禧龙苑、千禧龙花园和千禧国际村，缔造“千禧龙”系列的千禧龙置业曾是青岛本土
房企的佼佼者。然而在外来大鳄夹击、本土房企竞争刺激下，千禧龙置业最终被母公司信达荣昌收购。2008年，青岛房地产销售前10强中，前7名都是本地房企，然而如今只有1家仍在前10强中，有3家甚至已经销声匿迹。
柏丽澜庭、滨海花园、丰合广场和百丽广场都是青岛的知名地标建筑，可谁能记起它们的开发商是泰山房地产，一家创建于1992年本土房企。如今，泰山房地产仅剩青岛财富中心在售。记者从市房地产开发管理局获悉，从1998年房改开始，青岛真正意义上的开发商纷纷出现，2004年最巅峰时候共有792家。从2005年开始，首批出局的开发商出现，随后每年都有成批的开发商被迫退出。如今已有300多家房企从青岛市场
消失。
昔日一线房企资质作废
还记得鲁岳梦境江南吗，该小区曾在2007年、2008年销售，当时6000元左右的价格曾让很多人望而却步。交房后，该小区频频成为媒体焦点，没有公交站牌出行不便、没有菜市场超市购物不方便等。5年后的今天，该小区变成熟小区，交通便利、购物方便，房价也涨到了1.2万元/平方米，当时买房的业主现在卖基本都能赚一笔。小区业主可能没有想到，昔日的开发商青岛鲁岳置业股份有限公司已经退出了青岛市场。该开发商房地产开发企业资质证书有效期满后未依法申请延续，无后续开发项目，市城乡建设委员会已注销该企业的开发资质。
得知小区开发商资质注销以后，业主刘先生告诉记者，“我们的小区已经快满5年了，房屋维修等问题也基本解决了。如果交房后，开发商消失就麻烦了，出了房屋质量问题就难办，还有
房产证的问题。”
造高端住宅，股份被收购
2000年以后，青岛房地产市场上出现了青岛千禧龙置业有限公司，该开发商开发的千禧龙系列已经成为回忆。千禧国际村、千禧银杏苑、千禧龙苑、千禧龙花园等楼盘曾引来众多投资客的积极入市，千禧龙苑至今还在岛城房地产界传为佳话，房价翻倍涨，业主受益匪浅。然而2009年以后，青岛楼市进入本地房企和外来大鳄混战时期，千禧龙却风光不再了。2010年9月份，青岛千禧龙置业有限公司难逃股份被收购的厄运。信达地产股份有限公司发布公告，青岛信达荣昌在评估的基础上以总价不超过991.4万元收购其他股东持有的青岛千禧龙49.57% 的股权。收购完成后，青岛信达荣昌持有青岛千禧龙100%的股权。
与千禧龙被收购部分股份相比，颐中地产的命运更让岛城市民惋惜。颐中花园、荣馨苑、颐中银街、颐中高山等中高端项目都是颐中地产开发建设的。以颐中高山为例，目前房价到了1.45万元/平方米，成为二手房市场上的成交主力。可后继乏力的尴尬出现在了颐中地产身上，2007年时，北京地产大鳄远洋以21.5亿元收购青岛颐中地产100%股权，为其进入青岛市和山东省打通渠道。3年后，远洋地产正式进军青岛，拿下工人疗养院项目。而被收购的颐中地产在2010年销售完颐中高山后，从此在青岛楼市中消失。
第一家合资房企仅剩1项目
10月20日，记者收到市北区瑞纳紫轩楼盘发来的促销短信，目前该楼盘有5万元左右的优惠。该楼盘知名度并不太高，相比之下，该项目的开发商华侨房地产则是大名鼎鼎，这家开发商曾创下青岛楼市数个第一。
2006年3月，该开发商响应政府号召，开发建设了青岛市第一个限价商品房项目瑞纳嘉兴；2002年9月30日，经过激烈的竞拍，华侨地产最终以1140万元/亩的价格获取了被誉为钻石地块的“海门八号·瑞纳康都”的开发权，成为青岛最早的地王项目；2005年，该开发商又以5120元/平方米拿下银川路西端地块，成为当时的地王，定名瑞纳紫域，成为当时品质最高的楼盘；2004年，该开发商获得“青岛十大品牌房地产企业”的称号；该开发商还是山东省第一家中外合资房地产企业……
青岛一家知名楼盘的营销总监魏民告诉记者，华侨地产在青岛的这么多年，开发的产品非常有特色，多奔着老青岛人的喜好去的。现在，很多外来大鳄都开发89平方米的小套三，小户型房子层出不穷。而华侨地产则坚持90平方米的套二，宽敞明亮，卧室很大，110平方米以上才是套三。这样的思路确实吸引了很多老青岛人购买。但现在青岛房地产市场上的购买主流群体还是刚性需求，而且多是新青岛人。“华侨地产已经很久没有登上青岛开发商销售前10名了，目前在售的只有一个项目。值得注意的是，该项目的户型设计仍带有华侨风采。不过，目前销售情况一般。”
上半年10强有8个外来大鳄
今年上半年的楼市销售业绩更是让本地房企汗颜。即使是楼市复苏期，本地房企仍难改变配角的命运。上半年销售前10名的，外来地产大鳄占据8席位。中海国际社区以销售额12.21亿元，销量1156套的绝对优势夺得岛城上半年销售榜首。李沧万达广场上半年共销售897套，销售金额达9.97亿元。位于市北区的青岛印象山是销售额前三甲中唯一由本土开发商建设的楼盘，上半年取得了销量263套，销售金额8.2亿元的骄人成绩。远洋风景一期于6月中旬刚刚交付使用，二期远洋风景自然同样热销，上半年销售额位居第四位，销量431套，销售额7.7亿元。
卓越蔚蓝群岛销量1126套，销售额达7.6亿元，位居第五位。万科城自开盘后一直热度不减，在2013年上半年共销量641套，销售额达7.49亿元，位居销售排行榜第六位。与此同时，位于市北区的另一处高端项目 —— 香山美墅创造7.3亿元销售额，销量205套名列第七名。世茂公园美地上半年销售515套，销售额达6.6亿元。位居第九名和第十名的项目是均为海景楼盘 —— 晓港名城和华润中心悦府，上半年晓港名城以销量316套，销售额6.55亿元位列第九名，位于市南沿海一线的高端项目华润中心悦府以销量111套，销售额6.53亿元位居第十位。
◎出路 昔日大佬转战国外市场
2007年开始，绿城、宝龙、万科、中海、保利等外来大鳄开始进入青岛市场，到2009年成为市场主导，直到现在这样的局面依然还在。这对昔日青岛本土房企来说是“噩梦”，很多房企不得不另找出路。
以百通地产为例，自2009年到现在，仅上市了一个项目青山绿水，还是合作项目。要知道，在外来大鳄尚未进军青岛之前，百通地产曾是青岛房地产市场的知名品牌。百通花园是李沧区第一批商品房项目，也是青岛市首批经济适用房项目之一，户型设计较为方正，不少人在此租住或购置二手房。随后，百通又相继开发了原四方的杭州花园、百通兴隆家园以及位于东李的百通馨苑、重庆中路的重庆花园等项目。而如今的百通开始转战国外市场。
目前百通麒麟山庄项目接待中心已经开放，位于李沧区向阳路与京口路交会处百通大厦一层。该项目位于韩国济州岛北侧的西归浦市，项目占地55万平方米，包含独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、酒店式公寓、啤酒博物馆等多种业态，为一处度假类地产项目。
另外，本土企业银盛泰的转型也比较成功。银盛泰自1998年创始之初起，一直在郊区拿地开发，盛世家园、盛世家园二期、盛世景园、盛世美域都位于城阳。在大鳄万科进入城阳楼市的时候，与万科联合成立万科银盛泰房地产有限公司，并顺势拿下城阳区一地块，即为如今的万科魅力之城。2012年底，银盛泰与万科再度联手，拍得山东路171号黄金地块。
◎影响 害苦业主，房产证难办
房地产企业因为销售不畅，拿地艰难逐步在青岛市场消失，资质被注销，甚至申请破产，影响最大的便是业主。原胶南碧海花苑小区，2001年开始建设，至今业主拿不到房产证，根本原因便是开发商倒闭后联系不到，房产证被卡了。
该项目一期自2001年开始，与青岛宏盛房地产公司合作开发，共拆迁74户，安置村民64户；二期自2003年开始，与美伦房地产公司进行合作开发，共拆迁72户，安置村民82户。后期美伦房地产公司倒闭，留下烂尾工程，至今无法理清。因与青岛宏盛房地产之间存在较大纠纷，青岛宏盛房地产公司一直拒绝给予办理房产证，并且在几年前已经注销。二期因为美伦房地产倒闭，相关部门通过各种途径筹措资金组织施工，无法经过验收。因青岛宏盛房地产公司不予配合，一直无法办理房产证。最近几年，青岛出现了很多房地产公司注销消失的情况，遭遇这种情况的业主应该如何办理房产证？有没有维权途径？为此，记者采访了山东崇杰律师事务所律师孙世强。孙律师向记者介绍说，根据规定，购房者要取得房产证，必须由买卖双方共同办理，并提交商品房买卖合同原件、购房款收据、房屋大产权、完税证明等。只有在这些资料齐全的情况下，方可依法办理房产证。开发商已经破产，不能提交相关资料，购房者就需要向司法机关提起诉讼并取证。“当开发商破产后，购房者依然可以单方面申请办理房产证。只要买卖关系合法，购房者的手续齐全，相关部门就应该办理房产证。”
10强只剩3家还在苦撑
2008年是分水岭，也是大多数青岛本土房企梦魇的开始。众所周知，2008年，青岛由于楼盘之间的竞争加剧，市场又不景气，各个房地产企业发生了巨大变化。尤其随着地产大鳄各个项目的展开，外地开发商的份量迅速加大，对青岛楼市格局产生了重要影响。但2008年依旧是本地企业唱主角。2008年青岛销售前10名的都是本土房企，前7名包括海信地产、青建地产、海尔地产、泰山地产、西韩地产、百通地产和诚基地产。
具体楼盘方面，商品房的前三名是青建尚东区、青建橄榄城和百通馨苑，都是本土企业“造”。从2009年开始，本地房企的阵地不断流失，2009年～2012年，青岛销售前10名的开发商，被万科、保利、中海、宝龙、鲁商等外来大鳄占据，2008年的10强，只剩下海信、海尔和青建苦苦支撑。
泰山房地产曾是青岛楼市的传奇。提起百丽广场，无人不知晓，该项目便是泰山房地产开发的。现在市南崂山前海一线的多个高端成熟小区都和泰山地产有关系。居住在柏丽澜庭、滨海花园的成功人士，穿梭于颐和国际、丰合广场的商务白领，你们可能想不到，这些背后缔造者是青岛本土房地产企业泰山地产。从2010年到现在，泰山地产几乎销声匿迹，直至今年年初，青岛财富中心横空出世，泰山地产再回公众视野。然而回归后的泰山地产已经再也无法和外来大鳄们抗衡，只能接受配角的现实。
环宇地产，昔日崂山的第一开发商，曾有新加坡外资背景，昔日更是崂山房地产市场上的最牛开发商。九水山庄、青岛山花园、欣宇花园、和平花园、世纪华庭、福润山庄、好望角、翰林苑、埠西村旧村改造、中北崂旧村改造、环宇康庭、颐和星苑等小区都和环宇地产有关，最为知名的便是温哥华花园。10年来该小区一度成为媒体焦点，至今业主还要和环宇地产打交道，因为房产证还在办理中。
今年是环宇地产成立20周年，然而它名下在售的房地产项目仅剩下1处，位于市北区。这也是两年来，环宇地产在青岛推出的唯一一个项目。另外，四姜片区改造地块也有环宇地产的身影，但现在还未上市。
熟悉青岛房地产市场的知名楼评专家张百忍告诉记者：“2007年9月，我曾提出一个观点，就是本地地产企业面临被边缘化的危险。当时很多人反对，斥之为胡说。而后来看外来巨头和本地企业的表现，形势比想象的还要严峻些。”
本土“真”大鳄仅剩1家
从今年的岛城楼市来看，真正能和外来大鳄抗衡的本土房企已经所剩无几。今年上半年销售前5名的房企中仅剩海信地产，另外，海尔地产和城建地产也活跃在市场上，但销售额难和万科中海等相比。
海信地产成立于1995年，在青岛共有20余个项目，几乎都是中高端项目，比如海信燕岛国际、海信南岭风情、海信缤纷都市、半山兰亭、静湖琅园、都市阳光、海信广场、璞园、麦岛金岸。地价首次过万的项目便是海信地产制造。海信地产豪掷16200元/㎡ 的成交单价拿下海信广场地块，现在看这个地价也非常高。如今海信地产在售的楼盘也有很多。海信天玺、天悦售价高达45000元/㎡ ；湖岛世家均价已涨至10500元/㎡ ；海信依云谷、依云小镇和海信温泉王朝都是高端项目。与海信相比，海尔进入市场时间较晚，开发的项目仅有10余个，且知名度略逊。最近两年，海尔地产仅仅依靠海尔山海湾苦苦支撑。今年，海尔地产表现较好，时代广场和鼎世华府取得了热销。
另外，城建地产最近几年比较稳定，最为骄傲的是“山色”系列。2000年城建地产果断进驻浮山后，几年时间里接连开发了湖光山色、桃源山色、竹韵山色、春光山色等小区，使“山色”系列成为浮山后的代表项目。从2000元/㎡ 到13000元/㎡ ，浮山后的房价十年间涨了近6倍。目前，城建地产在售的项目有印象湾、印象山和印象金沙滩。
10年青岛消失300多家房企
青岛楼市发展到今天，有多少开发商消失离去？近日，记者多方采访获悉，10年间青岛至少有300多家房企消失了。最早一批出现在2005年。那一年正好是青岛楼市的第一个低谷。2005年之前的几年，房地产市场迅速膨胀，不少人开始盯上了青岛这座房产升值潜力极大的海滨城市，这也使得青岛这座不算大的城市很快就有了多达近800家房地产开发商，最高峰出现在2004年，有792家。根据市房地产开发管理局的数据，2005年有170多家房地产企业出局。
随着这几年土地出让的减少和土地价格攀升，很多开发商的日子已经过得相当紧张，很多很久拿不到土地的开发商都快成了空壳公司。“几乎每年都有几十家开发商因为资质问题被清理出青岛市场。”一名知情人士向记者透露说。
记者咨询发现，最近一次清理出现在去年。去年有53家房地产开发企业，资质证书有效期届满后未依法申请延续或无后续开发项目。记者粗略统计的数据显示，从2003年到现在至少有300家房企退出了青岛市场。
“每个房地产企业在新的区域拿地，需要注册房地产公司。比方说，外来的大鳄，在市南区有房地产公司，在城阳区拿地，得在城阳区注册个新公司。当这个项目开发完的时候，这个公司就会及时注销，有很多这样的情况。”太平洋房屋山东区域总经理林宪周向记者解释说，“不过也有很多公司确实是没项目可开发，转向其他市场了。2005年、2008年和2011年是3次淘汰转折点，青岛消失的开发商大多都是这几个时间被淘汰的。”文/图 记者 李晨
（来源：半岛网-城市信报） [编辑: 林永丽]
