问法热线丨新房第一个供暖季暖气片漏水，损失该物业承担吗？半岛问法热线聚焦物业纠纷，律师在线为您答疑解惑

半岛全媒体记者 尹彦鑫 蒋凯

物业关乎民生，物业服务水平事关小区居民的居住体验，近年来业主与物业服务人之间因各种问题产生纠纷矛盾的现象时有发生，“物业服务不达标业主不交物业费，业主不交物业费，物业公司服务更拉垮”这种恶性循环给物业和业主造成严重伤害。11月14日，半岛问法热线聚焦物业纠纷，山东华赛律师事务所的鲁桂霞律师和何芳律师在线接听市民的来电，就市民关心的物业问题进行了专业的解答。

上午9点30分，半岛问法热线80889800如约响起，市民纷纷找律师咨询近期遇到的物业烦心事。“我们是个新小区，今年第一年供暖，暖气费是物业代收的，前一段时间进行了地暖试压，前几天试供热后，楼下的邻居找我，说是可能地暖漏水了，他们家的天花板上有水痕，我打电话给供热公司，供热公司表示，我们小区供热还没移交，让我找物业问问情况，我找物业后，他们告诉我，虽然供暖费是他们代收的，但是需要找开发商联系处理。”王女士询问鲁桂霞律师，这几方推来推去，到底损失该谁来承担？相关维修费用难道是我来出吗？

“根据您的描述，小区为第一次供暖，没有超过两个采暖季的保修期，通常情况下开发商并没有将小区的供暖移交给供热单位，供热单位只负责送热，因此开发商应该承担维修义务及相应责任。物业公司只是代收取暖费，您可以要求物业公司联系开发商前来处理，进行维修并且支付相应损失的费用。”鲁桂霞律师还提醒，“同时还需要排除是您在装修过程中擅自拆改供暖系统导致的损坏，这种情况下即使在保修期范围内产生的维修责任与赔偿责任也应由该业主自行承担。”

近年来，电瓶车起火致人伤亡的事故时有发生。为有效防范火灾，一些住宅小区通过安装电动自行车智能阻车器，阻止电动自行车“进楼入户”。吴先生平常骑电动自行车上下班，并习惯搭乘电梯推行电动自行车至家中充电。近期，吴先生小区要安装这一设备，吴先生认为，如果物业安装上这一设备，影响了其正常推行电动自行车进出家中给自己造成不便，物业这样做是否侵犯了自己的权益，自己是否可以要求物业停止安装这一设备呢？

何芳律师表示，中华人民共和国应急管理部于2020年12月28日出台《高层民用建筑消防安全管理规定》，其中第三十七条规定，禁止在高层民用建筑公共门厅、疏散走道、楼梯间、安全出口停放电动自行车或者为电动自行车充电。公用客运电梯属于公共使用空间，携带电动自行车进入轿厢本身影响他人安全使用电梯，物业公司安装电动自行车智能阻车器是为了消防安全，防止电动自行车违规停放、充电，保障住户的生命及财产安全，符合相关管理要求。

同时，何律师还提醒：“物业采取措施禁止电动自行车上楼充电的同时，应该在小区公共区域安装充电设备，以供电动自行车集中存放和充电，如果小区物业没有上述电动自行车的充电场所，可以要求物业进行新建。”

卫生打扫、安全隐患排除……物业纠纷涉及方方面面，记者结合上午市民集中来电的几个问题进行了总结梳理，律师从专业的角度进行了讲解，供市民参考。

问题1：穿行小区绿化带时被窨井盖绊倒摔伤，小区物业是否需要承担责任？

周先生开车外出办事，将车辆停放至某物业公司经营管理的停车场。在下车离开时，周先生发现停车场内花坛绿化带护栏处有一缺口，因嫌停车场出口路远，便想穿过绿化带到马路。周先生边接听手机边穿行，在花坛通行过程中，因为一个窨井盖没有盖好，将周先生绊倒在地，将胳膊摔伤。周先生认为，某物业公司作为窨井设施的管理人，没有将花坛内的塑料窨井盖盖好，导致其踩到窨井盖时摔伤，询问律师是否可以要求某物业公司赔偿自己的损失？

律师说法：因为窨井等地下设施通常设于道路等公共场所，一旦发生井盖丢失、破损等现象，将会对公众安全形成安全隐患。为保护受害人的利益，民法典特别规定了窨井等地下设施管理人的过错推定责任。根据周先生的描述，窨井设置在花坛草坪内，物业公司在该花坛装有护栏，显然一般人的注意义务应该知道该绿化带并非供行人通行。物业公司也对窨井设施已加盖窨井盖，即使窨井盖未能保持与花坛地面完全平整，也已尽到管理人的管理职责。周先生作为完全民事行为能力人，应当知道花坛绿化带并非供行人通行，却为贪图方便，自甘风险，擅自穿行绿化带，不但疏于对自身安全的注意义务，同时，行人任意踩踏草坪这种不文明的行为也违背了社会公德，所以周先生要求物业公司赔偿损失的诉求应该不会得到法院的支持。

问题2：楼上住户的窗户坠落划伤自家车辆，损失该由谁来承担？

张先生的车停在小区内某楼座的室外停车位上，该楼座18楼的住户朱先生在开窗时窗户坠落，玻璃碎片将张先生的车多处严重划伤。事后经张先生了解得知，该房产的房主是黄先生，他将房子出租给了某公司，某公司以“二房东”的身份，又将该房产出租给朱先生，目前是朱先生在居住。张先生询问律师，自己车辆的损失应该由谁来负责？小区的物业是否也有责任？

律师说法：《民法典》中有规定：建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。造成张先生车辆损失的原因是楼上住户的窗户坠落，作为房子的所有人、管理人或者使用人都需要证明自己没有过错，否则房东黄先生、“二房东”某公司以及使用人朱先生都需要承担相应的侵权责任。至于物业，由于掉落的窗户事住户自家所有，并不属于公共区域，因此物业公司在张先生车辆损失的侵权事故中不承担责任。

问题3：业主未与物业公司签订服务合同，是否可以拒交物业费？

贾先生于2017年6月入住某小区，开始时贾先生按时交纳物业费，可由于当时的物业公司服务不能领业主们满意，很多业主开始拒交物业费。2019年5月份开始，贾先生也不再交纳物业费了。2023年4月，某物业公司与小区开发商签订了《前期物业服务合同》，约定由某物业公司于2023年4月全面进场对小区业主提供物业服务，除已收取的物业管理费用外，自2016年8月15日起至2023年4月24日止，各购房户下欠的前期物业管理费用由某物业公司收取并享有。随后，某物业公司为小区提供物业服务至今。前段时间，物业公司找到贾先生，要求他支付自2019年5月1日至2023年4月30日的物业服务费。贾先生询问律师，物业公司是与开发商签订的服务合同，并没有与业主签订合同，自己是否需要交纳物业费？

律师说法：为避免在业主大会选聘物业服务之前出现物业管理的真空期，建设单位有必要选聘物业服务企业，与之签订前期物业服务合同，在物业管理区域内对物业实施管理服务。物业服务企业依据前期物业服务合同约定内容，为小区业主提供了相应物业服务，其有权依合同约定向小区业主收取物业服务费，按时交纳物业服务费用，是业主在物业管理活动中依法应当履行的义务，也应当成为每个业主的自觉行为。物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》，不违反法律规定，合法有效,该合同对小区所有业主具有约束力。贾先生作为业主，以其并非合同当事人为由提出抗辩，是很难得到法院支持的。

问题4：房屋存在质量问题，未验收合格，业主需要交纳物业费吗？

罗先生2021年4月入住某小区，当时因为房屋存在主卧室漏水、墙体裂缝等问题，罗先生没有在验收合格协议书上签字。小区的物业公司是2018年12月与某地产公司签订了前期物业服务合同，约定物业公司为该小区提供前期物业服务，物业服务费按商品房买卖合同约定交付买受人之日起按年度收取。合同签订后，某物业公司依照合同约定为小区提供物业服务。罗先生多次找到物业公司，要求解决家里房屋的问题，可物业公司一直没有解决。罗先生询问律师，房子的主卧室漏水、墙体裂缝，且房屋未验收合格，自己是否有权拒交物业费？

律师说法：对于物业维修义务的承担主体，应具体情况具体分析:如果房屋在国家规定建设工程的保修期和保修范围内，由开发商承担维修义务;在房屋质保期届满后，房屋专有部分由业主或侵权人承担维修义务，房屋楼顶等小区共有部分、公共设施设备由物业服务企业承担维修义务。罗先生房屋的主卧室漏水、墙体裂缝、房屋未验收合格的问题不属于物业服务的范围，作为物业服务公司负有协调和紧急处理之责任，但纠纷本身是罗先生与开发商之间的商品房买卖合同纠纷或与侵权人侵权纠纷，分属另一法律关系。罗先生可依法向开发商或侵权人主张损失，不能以专有部分房屋漏水、墙体裂缝等质量问题拒交物业服务费。

问题5：物业公司私自上调物业收费标准，业主可以拒绝吗？

2023年年初，刘先生所在小区的物业公司分别找到小区业主，称因为人工、物价等原因，小区原先的物业收费标准已经无法维持公司运营，为了保证物业的服务质量，将更改收费标准，并从1月份起，业主要按照上调后新的物业费标准交纳物业费，刘先生当时没有同意。前段时间物业公司找到刘先生，称公司与业主分别签订物业服务合同的人数达到了法律规定的标准，要求刘先生按照调整后的标准支付物业费。刘先生询问律师，物业公司私自上调物业收费标准，业主可以拒绝吗？

律师说法：依据相关规定，物业服务收费实行市场调节价并适时调整。物业费的调整事关全体业主的共同利益，属于应由业主共同决定的重大事项，应当严格按照法律规定的程序进行，依法召开业主大会，由业主共同协商后共同表决确定。决定调整服务价格，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。物业公司与业主分别签订物业服务合同的行为，即便人数达到了法律规定的标准，但与召开业主大会共同表决的过程存在本质区别，不符合法律规定的业主决定重大事项的程序，不能产生对其他业主具有法律约束力的效果。因此刘先生有权拒绝按照新的标准交纳物业费。

问法感悟

鲁桂霞律师：当业主和物业公司出现纠纷，业主和物业公司往往各执一词，责任难以分清，赔偿问题无法协商一致，这时候，证据的重要性就体现出来了。因为，即便是协商或者是协商不成起诉到法院，证据都是必不可少的，所以，出现问题或者有可能出现问题的风险时，取证是首先要做的，这样，才能查明事实，维护自身的合法权益。

何芳律师：从今天来电咨询的情况和我们日常处理的案件中可以看出，物业纠纷多发原因主要有以下几点：1.物业服务权利义务边界不明确。2.业主大会和业主委员会未能正常组建、运转。3.部分业主法律意识淡薄。4.开发商的遗留问题。因此，我们建议要规范物业市场运作机制，提升物业服务单位品质；积极发挥业主委员会和业主的服务到位品质；同时继续强化法治宣传，提升居民和物业的法治意识。

相关案例：物业公司应承担消防栓无水致损失扩大部分的赔偿责任

【基本案情】刘某租赁某小区的房屋用于经营，某物业公司系该小区的物业服务人。后刘某租赁的房屋发生火灾，因消防栓内无水导致火灾蔓延，造成刘某的财产损失扩大。消防部门认定火灾原因为不排除电气故障。刘某起诉要求某物业公司赔偿财产损失。

【裁判结果】法院经审理认为，某物业公司应对小区内公共消防设施尽到管理、检查、维护义务。火灾发生时，周边消防栓内无水，某物业公司对火灾的蔓延具有一定过错，造成刘某财产损失的扩大，应对扩大的损失承担赔偿责任。

【典型意义】安全无小事，责任大于天。做好消防安全工作是物业服务企业的重要职责，物业服务企业应按照规定配置消防设施和器材，设置消防安全标志，加强辖区内的消防巡查，做好火灾处置预案，做到防患于未然。消防栓内的消防用水，是火灾发生时的“生命水”。本案火灾虽然系业主自身原因而引发，但火灾发生时小区的消防栓无法使用，导致业主财产损失扩大，物业服务企业存在安全意识不足、管理不当的过错，应对业主扩大的损失承担责任。