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因自 2000年 1月起，承租人一直拒绝交纳房屋租金，负责小区房屋经营、管理工作的物业公司将承租人告上法庭，讨要房租。在法庭上，作为被告的承租人提出，拖欠房租是因为房屋有质量问题，而物业公司却对此毫不理睬，而且，既然房屋有质量问题，物业公司更不应按质量合格房屋的标准收取房屋租金，房租应有“折扣”……那么，房屋本身有质量问题，能否成为拒交房租的理由？
拒交房租成被告
市北区某物业管理公司（下简称物业公司）负责着位于本市延吉路某居民小区内9栋楼的经营、管理工作。
自2000年1月起，因小区居民焦某一直拒交房租， 2005年4月，物业公司将焦某告至法院。
物业公司在诉状中称，被告焦某 1997年入住该小区时，双方曾签订了《公有住宅房屋租赁合同》，并办理了相关手续，但被告自 2000年 1月起至2005年4月无故中止交纳房租，累计金额达 4600多元。虽然物业公司多次催要，但一直无果，故请求法院判决被告立即向原告付清房租……
原告称拖欠房租是因房屋有瑕疵
在法庭上，被告焦某辩称，自己“拖欠房租是原告一手造成的”。他说，自己所租住的房屋是1997年在拆迁安置时得到的一套新房，但自从住进去后，房屋墙壁就出现裂纹。物业公司虽派人修过，但没过几天房屋又出现了裂纹，再找原告维修，原告便不管了。根据自己当初入住时与物业公司签订的《公有住宅房屋租赁合同》，原告必须对被告居住房屋的裂纹进行维修，但原告时至今日也未维修。这给自己家的生活造成了不便。因此，在物业公司拒绝履行其义务，侵害了被告权益的情况下，自己没有理由单方履行义务。
同时，焦某认为，若物业公司按质量合格、无瑕疵的房屋租费标准收取自己的房租，显然不公平、不合理。另外，原告主张房屋租赁费2004年4月份以前的已过诉讼时效，不受法律保护。
被告对原告收费主体提出异议
庭审中，为了证明房屋墙壁有裂缝且漏雨，被告焦某向法院提交了9张照片。同时，焦某还对原告收费主体提出了异议，为此，他向法院提交了一份《公有住宅房屋租赁合同》，证明与其签订租赁合同的是市北区某小区管理处，而非物业公司。
市北区人民法院审理查明，2000年 1月至 2000年 4月，原告计算的被告焦某家的房屋月租金为 58．4元，2000年 5月至 2005年4月，根据青房委发［2000］2号文件，焦某家的月租金调为73元。
法院另查明，1996年5月，市北区某建设开发公司将该居民小区1～9号楼房屋交由市北区某物业管理中心经营、管理。之后，该物业管理中心更名为物业公司 现有名称。
法院一审判被告支付房租 876元
法院审理认为，合法的承租关系受法律保护。被告承租原告管理的房屋，应按规定向原告交纳房屋租金，现原告已履行了对房屋的管理义务，被告也应履行交纳房租的义务。被告焦某辩称2004年4月前原告主张的房屋租金已过诉讼时效，该辩解符合法律规定，法院予以采纳，原告物业公司收取房屋租金的诉讼请求应自2004年4月至2005年3月为宜。
被告认为房屋有质量问题，原告不能按合格房屋收房租，法院认为此属另一种法律关系，不宜合并审理。
日前，法院作出一审判决：被告焦某向原告物业公司交纳房屋租金 876元。案件受理费 195元，原告承担 37元，被告承担 158元。
本报记者 李存国
