新政实施一个月 济南楼市再度陷入观望旋涡

    今年5月份，“国六条”出台，相关新政于6月1日正式实施。如今新政实施已满一个月，记者近日对济南楼市探访发现，济南楼市再度陷入观望旋涡。

    去年“五一”前，第二个“国八条”的出台，让黄金周弥漫着观望的氛围，市场反应平淡，这种状况一直持续到七八月份，而开发商对此并不着急，在双方博弈的几个月里一直维持价格的坚挺，10月，购房者重回市场。

    但这一次的情况与上一次大不相同。开发商、政府、消费者在市场中展开了新一轮的博弈。

    昨天，记者走访了几个在售楼盘的售楼处发现，各售楼处比“国六条”出台之前冷清了许多。在省城南部某大盘售楼处门口，从上午9点到10点，记者蹲守了整整一个小时，在一个小时之内，进出售楼处的仅有三人。随后，记者进入该售楼处，发现偌大的洽谈室里竟空无一人。据该售楼处销售人员介绍，来看房的人确实比以前少了许多。

    在某楼盘任售楼员的李小姐，从事房产销售工作已经三年。她告诉记者，本来期望能在6月份多销售几套房，多拿点提成，谁料美梦破灭。她所在楼盘的近一周居然一套房都没有卖出去，她和同事们在售楼处连坐了好几天冷板凳。

    一手房市场销售冷清，二手房市场亦然。“近几天来，挂牌的房源确实是在下降，看房的人也少了。”尽管认为此时就评论新政的效果还为时太早，但华通房产的陈云在接受记者采访时，还是承认在细则出台后，中介的生意有了明显的下降。 　

    “国六条”出台后，政府已经传递出新一轮宏观调控的信号，市场观望的气氛骤然升起，部分近期有置业打算的市民表示先缓一缓。 　 对于首次置业的买家来说，继续租房是他们普遍的心态。李小姐本打算今年买套80来平方米的小户型房子，因为她计划明年结婚。可是前段时间她看了市区的房子，就算60多平方米的房都要近30万元，而她又不中意二手房。当得知国家出台系列稳定房价的政策后，李小姐觉得房价会有下跌的可能。因此决定将置业计划缓一缓。目前和男朋友租了一套两房一厅的单位，一个月租金才600元，压力对她来说并不大。李小姐说：“反正这段时间估计房价都不会涨了，看看反应再说吧。如果现在买了，以后楼价降了岂不是后悔？”

    对于多次置业的买家来说，更是不急于出手。张先生目前已有两套住房，前几年首次置业在天桥区，去年为了小孩读书又在市中区买了套二手房。今年，张先生又想在东部买套140平方米的大户型，因为他想把父母接到一起住。但目前张先生并不急于去找房了，他认为，去年东部楼价上涨得很厉害，现在出手购买不是最合适的时机。有投资房产计划的陈先生则表示：“我前段时间看中了一套小户型单位，本来打算做长线投资的，但政策说以后房子70%都是90平方米以下的户型，我觉得暂时先缓缓吧。”

    购房者在观望，同时，开发商也在观望、等待山东房产新政细则的出台。

    部分开发商对“国六条”表示出谨慎的态度，但很多开发商也许因为有了去年的经验，都无奈而平静地接受了这次调控。某开发商表示：“这次政策挺狠的，70%要建90平方米住宅这条对我们影响最大，其他好像就没有什么影响。不过最后还得看山东细则。”“有些开发商一段时间内日子都将不好过。”鲁能亘富房地产的一位经理说，“一些分期开发、同一地块上的部分土地尚未取得施工许可证的开发商已寝食难安，他们关心的已不是房价了，而是后续工程怎么进行？项目前期是中高档定位，现在要改成90平方米以下的小户型，怎样才能取得施工许可证呢？一些开发商已在积极运作，争取在山东的新政细则出台之前办好相关手续。”有的开发商则很乐观。西部某楼盘负责人说，他们项目不多，没有拿到施工许可证的组团正好都是以100平方米以下的小户型为主的，所以政策对他们没有什么影响。但该负责人同时表示：“市场的观望氛围确实越来越重了，但和去年一样就看谁守得住了，最迟8月份可见分晓。”

    此外，记者也试图跟多家开发商联系采访，得到的答复多是“正在开会研究最新政策，不想发表看法。”南部某大盘推广部经理更是破天荒地首次拒绝发表看法，一谈到采访他，他连连说不，记者再次提出采访公司老总，该经理说：“不知道上面怎么想的，老总们正在研究。”

    “九部委的联合意见”出台后，由于新政策在文字上给“直辖市、计划单列市、省会城市”留了余地，各地开发商及房地产市场各方都焦心等待各地政府发布有关“九部委联合意见”的实施细则。如今，时间已过了一个月，除深圳等大城市外，包括山东在内的大多数省市尚无动静。日前，记者就此事询问了省建设厅有关负责人，得到的答复是：正在调研中。

    山师大房地产专家程道平教授介绍说，此次房地产新政的出台，地方政府可能吃惊不小，对济南而言，如果严格执行难度很大。例如现在房地产市场上的一批已立项尚没有开工的项目，按70%要建90平方米住宅的方案，这批住宅要改设计、改方案，这给开发商带来麻烦，工期拖延、费用增加。政府也不得不考虑严格执行“国六条”的后果：政府部门的工作人员如何应付随之而来的巨大工作量，运用什么标准来划定……

    据了解，迄今为止，各地政府在贯彻“国六条”细则上，仅见态度，鲜见具体条文。“政府也在观望，调研开发商的态度，观望其他省市的做法。”程教授说。

    目前市场进入观望期已经成了毋庸置疑的事实。人们更关心的莫过于观望过后市场将会何去何从。

    “国六条显然比国八条更具体。”天发房产营销总监董法文对记者说，“尤其是增加首付款比例，五年内转让房产全额征收营业税等政策都针对性很强，肯定会对投资性购房需求起到抑制作用。”

    程教授认为，“国六条”的细则中对土地出让方式也做出了一定的调整，这样政府对房价的控制能力从土地这一源头环节就开始大大增强了。因此，走出观望期之后，房价再次出现报复性上涨的可能性不大。

    但是，房价也不太可能下跌。因为，原本今年下半年新盘的供应量就不是很大，而“国六条”规定今后新建住宅90平方米以下户型要占到总面积的70%以上，使得许多准备在下半年面市的楼盘在没有拿到开工证之前都面临着要重新调整规划。为了达到相应政策要求的指标，楼盘不仅要调整户型面积，同时也会涉及到其他配套的调整，如车位的数量，商业及教育配套等都可能因此而重新规划。对一个项目来讲，规划的调整并非短期内能够完成，因此许多准备在下半年面市的楼盘可能因此推迟半年左右的时间，可能会造成了下半年甚至下个年度市场供应的短缺