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看中一套房子，想买却嫌税高。干脆与卖房人商量，房子“送”给我，房款照付，省点税也算降了房价。这种“假赠与”的购房避税游戏，随着税务部门新规的出现，增加了许多或明或暗的风险，“假赠与”不合算了！
公证费不菲 契税全额收
目前，大多数城市房产交易契税都有一定优惠政策，在青岛市购买普通住房的购房人能够享受契税减半征收的优惠，即按照 1．5％的税率缴纳契税。
本市的普通住房标准同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在 1．0（含）以上；单套建筑面积在 120（含）平方米以下；实际成交价格在同级别土地上住房平均交易价格以下。而一旦通过赠与方式获得房屋，就要按照3％的税率来缴纳契税。
与此同时，根据新出台的《国家税务总局关于加强房地产市场个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》，赠与行为需经过合法公证，才能在纳税时被认可，而公证费用又是一笔不小的开支。
据介绍，目前公证费用的收取标准是受益额的 2％，最低不低于 200元。为购房增加这一环节的假赠获益人，难免又增加一块额外负担。
营业税时间“从新”
营业税也是目前房产交易税收的重要项目，如何达到5年限制，省掉房产再转让时的营业税，也让不少人挠破了头。据介绍，在房屋赠与税收新政出台前，各种“赠与”获房人再次转让赠与所得房产时，购房时间上以赠与发生前一次房产交易的时间为准，也就是说，“假赠”买房人在购房时间上也享受继承、离婚财产分割等赠与形式的原购房时间。但是，此次发布的新政，鲜明地把一般赠与方式从继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式中单拎出来，另归一类，并明确其购房时间不能按赠与前的原购房时间算，而是要按发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间算。
也就是说，用“假赠与”方式购房的人，至少要保证自己在“受赠”的房子里住上5年，还要是普通住宅才能享受营业税全免的待遇，否则，这营业税该怎么交还要怎么交，原房主购房时间积累的光是沾不上了。
个税全额征 转让难度大
新税收政策规定，受赠人再次转让房屋时，必须以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20％的适用税率计算缴纳个人所得税。
业内人士介绍说，按照青岛市房产交易个人所得税的征收规定，纳税人出售购买未满5年的房屋，获益部分（即卖出价和买入价的差额）应该缴纳 20％的个税，而出售购买 5年以上、且为家庭唯一的普通住宅，则免收个人所得税。税收新规出台，将赠与个税的时间限制取消，也就是说，获赠房屋无论何时转让，都必须缴纳个人所得税。而且税率方面不再按照核定税率，而是按照 20％的适用税率征收。
上述政策意味着“假赠”买房人再卖房时，个税将高得“可怕”。举例来说，张先生以 40万元的价格从孙先生处购买了一套 70平方米的住房，而双方打算通过假赠与的方式转让，3年后张先生打算将该房屋以50万元的价格转让，如果是正常买卖，张先生需要缴纳的个人所得税款是 10万元（50万元— 40万元）×20％＝2万元。而因为张先生是通过“无偿”赠与方式获得房产，那么他需要缴纳的个人所得税约为（ 50万元一以前缴纳的税费）×20％，约为 10万元。当然，张先生可以通过净价的方式，将税款转嫁给买房人，但转让难度将大为增加。
“假赠与”被查处罚重
新规还指出，对个人赠与不动产过程中，向受赠人收取了货物、货币或其他经济利益，但提供虚假资料，申请办理无偿赠与的相关手续，没有按规定缴纳营业税的纳税人，由税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定追缴税款、滞纳金并进行相关处罚。而据山东元鼎律师事务所单正国律师介绍，上述滞纳金高得惊人，“假赠与”行为人应该谨慎行事。
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相关链接：
几类赠与须办理
的证明文件
1、属于继承不动产的，继承人应当提交公证机关出具的“继承权公证书”、房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》（见附件）；
2、属于遗嘱人处分不动产的，遗嘱继承人或者受遗赠人须提交公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”、房产所有权证以及《个人无偿赠与不动产登记表》；
3、属于其他情况无偿赠与不动产的，受赠人应当提交房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”，以及房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》。
本报记者 魏建华
