房产交易当心“中介风险”

    在房产投资中，投资者无论是购买二手房，还是出租出售房产获利，都不可避免地要与房产中介打交道。然而，少数不法中介往往利用客户法律知识的欠缺和交易安全意识淡薄欺骗客户，造成投资者难以挽回的损失。业内专家将这种现象称为“中介风险”。

一房多卖（租）骗订金

    一般而言，房产中介制造的陷阱不外乎三类。一类是利用购（租）房者的急切心理和知识缺乏，一房多卖（租），骗取“订金”携款逃跑。事实上，我国《合同法》中规定，确定买卖的只有定金（保证合同覆行，消费者交纳给卖方一定数额的钱款，不返还），一旦买卖未成交，损失方有权向违约方索要两倍定金作为赔偿，而“订金”（一般可视为预付款，当卖方违约时，应无条件退款）没有法律效力。如果出现这种情况，受害的购房者可向消费者委员会投诉，或通过法律手段进行解决。

隐瞒实价非法牟利

    另一类是利用房地产市场的信息不对称牟取暴利。例如在房产买卖中，我国有关法律规定，房地产中介应当在销售商品房时提供房源信息、销售价格并表明收取佣金，即按房产成交价格的3％到5％提取佣金。但现实中，中介往往隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。购房者和售房者很难了解到真实的出售价格，差价则由不法中介赚得。

    类似的手段还有“阴阳合同”：如明明房屋成交价是 70万元，中介公司却要求客户在签订的合同中写成50万元。很多购房者认为这样做可以少缴税款，往往同意中介公司的劝说，却不知道其中隐藏着风险。事实上，政府部门所看到和所审核的合同都是按规定填写的原价买卖合同，因此只承认原价合同。买卖双方一旦因为补充合同发生纠纷，就很难裁定。如果双方是口头约定，进行现金交易，那风险就会更大。所以购房者一定要按正规法律程序来办，才能保护自己的利益。

挪用“首付”短期获利

    更严重的是，一些中介公司挪用客户的资金进行牟利。据了解，目前中介公司参与房产交易时，一般都是要求购房者在合同签订的3天内，将首期款（一般是售房款的两到三成）打入指定银行账户，进行资金监管。到房管部门登记，合同生效后，中介公司才会把房款付给卖方。由于目前没有严格的法律限制，购房款在中介公司账户上的停留时间短则一个月，长则半年或更久。由于铺面多、业务量大，加上缺乏监管，一些不法房产中介就利用收付款的时间差，采取“拆东墙补西墙”的办法，挪用这些资金，用于炒房、炒股，或开设门店，牟取短期利润。

    对于很多中介公司而言，他们挪用客户资金的做法，实际上相当于“小银行”，开设的门店就等于银行的营业网点。门店越多，吸纳的房款就越多，可以挪用的空间就越大。因此一些中介公司热衷于“超常规发展”，开设的分公司、门店很多，但交易量却很少，其原因就在于中介公司“醉翁之意不在酒”。

    近年来，房地产市场火爆，积淀在中介公司的房款很多，因此他们拆补挪用资金“窟窿”比较容易，一般不容易出现问题，但这也不能排除一些公司因为经营不善而引发纠纷。　　　　　　　　　　宋益