房子这宝贝儿身份特殊，一是身价高，动辄几十万元；二是建设周期长，品质很难尽善尽美，所以难免会碰到有毛病的，但要想退房，却不像购房者想象的那么简单。甭管你是房屋掉皮、起鼓，还是规划变更、交房延期，要想开发商收回房子，把您的房款如数奉还并赔偿相应损失，难度还真不小。本期《黄金楼市》，我们再次以案说房，希望能给退房的朋友提供一些参考。
新房被抵押贷款成泡影
案例：市民马先生 2006年 12月在市区看好了一套商品房，他感觉性价比还算理想，就和开发商签订了合同，交了首付，可是去银行办理按揭贷款的时候，银行方面告诉马先生，他的这套房子已经被开发商抵押给银行来换取周转资金了，所以不能贷款。房子被抵押，一旦开发商最终无法偿还银行贷款，这套房子可要打水漂了，马先生决定，房子不要了。他找到开发商要求退房，开发商同意了他的退房要求，但要签订一个退房申请书，上面写着“退房属于购房人个人要求退房，所产生的费用由购房者自己承担”。退房心切的马先生签了申请书，可是过了一个星期，开发商再次通知他去签订一个协议，然后就可以拿房款了。可是这纸协议里的一条内容让马先生吃了一惊：“购房者已收到房款××元”。如果马先生签了这份协议，那就意味着他在没有取得房款的情况下签订了一张“收条”。
马先生感觉开发商没有退房诚意，于是准备搜集证据去法院提起诉讼。
律师解读：山东元鼎律师事务所的单正国律师认为，本案中，马先生购买的房产已经设押，但开发商在没有履行告知义务的情况下，与马先生签订了购房合同，根据相关法律规定，马先生的退房要求是合理合法的。马先生可向法院提起诉讼，要求解除合同，要求开发商退还已交房款，并赔偿相应损失，如已交房款的利息等。另外，如果退房是因为开发商的责任造成的，期间涉及的费用，如已缴契税等，应该由开发商一方承担，本案中，马先生应该拒绝开发商要求其签字的协议。
房子涨了价退房该咋办
案例：2005年 9月，赵女士在市内购置了一套三室一厅的房子，一年后，赵女士接到了收房通知，看到房子后她却发现，房子一间卧室的墙面和地面都有不小的裂缝，而且阳台的地面倾斜得非常严重。这种房子怎能住人？失望的赵女士坚决要求退房。一开始开发商说是房子品质有问题，可以维修，但退房不可能，后来修理的结果依然让赵女士无法接受，经过交涉，开发商终于同意退还房款。
可是经过一年时间，小区所处地段的房价已经上涨，这部分差价开发商则说什么都不肯支付，并称：购房者花 60万元买的房子，我们自然应该退还 60万元，利息和涨价的部分我们不会负责，而且退房约定中并没有对房屋涨价因素作约定。
双方在这个问题上僵持不下，赵女士最终决定拿起法律武器讨回属于自己的权益。
律师解读：对于这种情况，目前法律界有两种看法，一种意见认为，退房中涉及的房屋增值部分，属于购房者投资所得，因为开发商的原因造成的退房，开发商应该就这一损失进行赔偿，也就是说，开发商应该按照同地段、同类房屋的评估价格返还房价款。
还有一种意见认为，如果要开发商按照增值后的价格退房并赔偿，有失公允。房屋投资本身就有风险，而且其价格变化不可预期。如果按照上述逻辑，是不是同地段房屋整体落价，开发商需要退还的房价款也要“缩水”，所以，如果因为开发商的原因，造成的解约、退房，消费者可以按照同期银行贷款利率计算赔偿金。
本报记者魏建华
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哪些情况下可退房
从目前的法律环境来讲，可退房条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件即合同条款中约定的退房条件，有约定的先从约定，没有约定的可以根据相关法律的规定确定是否可以退房。
目前，法院在裁定构成可退房条件的依据，主要是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。《解释》中规定了几种购房者可以申请退房的情况，即一房两卖；设定抵押不予告知；房屋属于拆迁安置房未予告知；不具备销售 (预售 )许可证。另外，如果房屋存在主体结构质量问题，严重影响使用安全的情况也可以退房。还有一种情况就是逾期交房，在开发商没有如期交房的情况下，消费者可以向开发商发出催告，催告发出 3个月后，消费者可以行使解约权，要求开发商退房。
首先购房人向开发商发出退房通知，然后督促开发商在提出退房要求后 15日内办理终止合同的全部手续，再督促开发商将全部购房款返还给购房人，并办理停止向公积金管理机构或贷款银行还款的手续。魏建华
