上半年二手市场遭遇“冷局”

    目前，购买二手房成为不少购房者的首选，所以他们需要对二手房市场有一个全面的了解。 2007年已经过半，一度有消息称二手房的交易情况要好于新房，那么二手房的交易具体怎样，热点区域集中在哪里，购房者最能接受的房屋价格在什么范围内，最受热捧的户型及面积是什么？本期《黄金楼市》会对此作一个分析。

    上半年市场先冷后暖

    上半年二手房是热是冷？青房置换总经理秦彦介绍说，上半年从交易量上看，是一个冷局。据估算，上半年他们公司的交易量同比下降 15%左右，这种情况在前 4个月表现特别明显。市场供给与市场需求同步下降，“好像一夜之间，没有人去考虑房子这档事了！”秦彦说。这也让市场呈现一个低交易量基础上的平衡。从 4月中下旬开始，市场出现回暖。五、六两个月的市场表现为：需求增多，但供应并未同步提高，市场热度略有提升，交易量与去年同期持平，甚至略有提高。

    青岛 22世纪不动产中介代理部总经理王文香也认可上半年市场平淡的事实，她同时也肯定二手房市场向上走的一个趋势。谈到上半年前阶段的冷局时，她分析说，两个因素是市场制冷的主要原因。首先是去年延续下来的观望心态，从去年下半年开始到今年一季度，是市场利空出现最频繁的一个时期，除了中央政府的调控政策，各地政府也相继出台政策平稳房价，这也让购房者群体普遍有一个看淡市场的预期。第二因素不得不提到股市，去年下半年开始的大牛市，吸引了大部分市场闲散资金，股市热楼市冷的跷跷板理论在特定时段变为现实。

    太平洋房屋山东区域总经理林宪周认为，上半年二手房市场的冷局也有一定区域性，在市南区中部，也就是宁夏路周边，上半年的交易量同比甚至有所上升，尤其是五六月份，受拆迁等影响，交易量上升势头非常明显。

    高低两端产品交易活跃

    淡市之中，也有相对抢手的房屋产品。秦彦介绍说，上半年楼市，高低两端的产品相对而言交易比较活跃。低端产品，指的是中低单价的小户型产品，户型在 40平方米到六七十平方米之间，总价在 25万元到 40万元之间。尤其是四方区、市北区、市南区，总价低于 40万元的房子，非常受欢迎。

    与此同时，进入 5月以来，东部高端二手房的销路也逐渐打开。秦彦告诉记者，其实这类房产之前经历了持续一年半以上的低迷期，但五六月份，成交量出现比较明显增长。这类房产的面积大多在 90平方米以上，总价大多超过 100万元。

    两类产品一同火爆，但火爆原因却不尽相同。低端产品是自住性需求惯性膨胀所致。上半年城市拆迁制造了需求，一些结婚用房需求者，也大多将目光投向低价位的中小户型房产。高端二手房升温的部分动力来自股市。半年多的牛市让不少投资者获利颇丰，而股指的高位震荡让不少投资者抽逃资金，转入更易保值的房产领域。

    各区均有热点地段

    上半年二手房市场有哪些热点地段呢？市南区域，包括江苏路、云南路拆迁片区周边，香港东路沿线；市北区域，包括辽宁路一带、延吉路附近；四方区域，包括人民路周边、洛阳路周边；李沧区书院路和振华路周边。

    上述几个区域成为热点，原因主要有几点。一是这些区域二手房入市产品，与市场需求产品相适应。另外，拆迁造成的远期环境利好和升值潜力也吸引着一些购房者在延吉路等区域出手。至于香港东路沿线的升温，则寄托了更多财富保值的需求。

    下半年市场有望变热

    对于下半年市场走势，林宪周认为，市场回暖的趋势已经非常明显。从北京、上海、广州、深圳等一线城市看，高潮已经或大或小地出现。青岛楼市尤其是二手房市场出现高潮，应该就是八九月份的事。

秦彦认为，二手房市场会在近期出现高潮，一是观望心态已经被打破，而股市高位震荡，也让相当一部分资金“回哺”楼市。资金充裕的情况下，二手房市场变热是迟早的事。但他也指出，市场回暖的效果如何，还应该看国家会不会在近期出台宏观调控政策，如果有政策，则市场高潮出现与否可能有变。

本报记者魏建华