齐鲁（青岛）律师事务所律师胡保刚
山东北极之星律师事务所律师戴中伟
□事件链接:楼盘热销后的黑幕
2004年大学毕业后，王斌来到苏州工作。2007年年初，他准备在老城区的一个楼盘购买新房。结果，虽然排号了，但开盘那天他并没有得到房子。更可气的是，他的同事张艳虽未排号，却买到了那个楼盘的房子。一打听，张艳是通过一个叫朱健一的房产中介，多花了2万元钱买到的房子。第二天，王斌联系到了朱健一。后经朱健一介绍，王斌如愿与开发商签好了购房合同。其代价是，王斌最终交给朱健一1.8万元“好处费”。
朱健一是怎么“拿”到房子的？原来，2007年上半年，发现楼盘紧俏，朱健一立马看到了商机。一次偶然的机会，朱健一通过朋友结识了楼盘销售经理牛敏。他们商定，由牛敏发放房源给朱健一，由朱健一以中介名义发布房源信息，客户要想买到房子，就必须交纳1万元至3万元不等的房屋转让费。如他们所愿，牛敏和朱健一先后向7名购房者收取了15万余元，得钱后两人平分。
至于牛敏，她是在2007年被提拔为销售部经理的。由于掌控着大量房源，牛敏曾找到公司销售部曲某，由牛敏负责控制、发放房源给曲某，曲某负责联系购房者，以房屋购买需交纳转让费、好处费等名义，先后向6名购房者收取了5万多元。钱来得如此容易，牛敏的胃口大了起来。正当她因为曲某是公司内部人员而感到担心时，朱健一出现了。
牛敏自认为这一招天衣无缝，只要她和朱健一不说，没有人会知道。可牛敏“甜头”还没尝够，就被发现了。房产公司的主管人员听到外面反映，说开发的楼盘在售楼处买不到，却在房产中介那儿能买到，而且要收转让费，便怀疑其中有问题，随即报了案。日前，牛敏、朱健一因相互勾结、编造好处费、转让费等名目，共同收取购房者钱财，已被苏州市工业园区检察院以涉嫌非国家工作人员受贿罪依法批准逮捕。(文中人物均为化名)
中介介绍的期房须有“预售许可”
记者：通常情况下，房产中介可以提供的房源有哪些？其有无权利卖期房？
戴中伟：房产中介向公众提供的房源包括二手房房源和一手房房源。其中，一手房房源包括取得了销售许可的现房和期房。
胡保刚：中介服务应首先遵循合法性这一前提，因此房产中介的房源既可以是已办理产权登记的二手房，亦可以是接受预售人委托代为销售的已取得预售许可证的期房，但接受个人委托转卖尚未取得房产证的期房，超出了房地产管理法允许的范围，至少在行政管理角度上，是不合法的。
购买期房时不要过度依赖中介
记者：买房人在通过中介买期房时，应当注意些什么？
胡保刚：购房人不能过分依赖中介：要审查房产证或预售许可证等证书的真实性，必要时还应到房产登记机构查询目标房产的登记情况，还应注意审查交易人是否具有合法的独立处分权，以及目标房产是否存在抵押、查封、租赁等他项权限制。更重要的是要确保交易资金安全，从报纸上报道的“创辉房介倒闭事件”可以看出，不能依赖中介保管合同价款，有条件的应尽量利用银行监管、公证提存等方式。
买房人中途解约应承担什么责任
记者：如果买房人中途因故解除合同，应承担什么责任？
胡保刚：合同一经生效，对双方当事人都有约束力，除非有合同约定或法定的解约事项出现，否则买房人中途擅自解除合同，就应承担违约责任。其责任形式既可能是无权要求返还定金，也可能是承担违约金、赔偿金。
戴中伟：如果买房人受到多付款购房款的欺诈，在知悉真情后依法请求变更或撤销该合同，不用承担违约责任。
签更名合同有风险营业税契税不能少
记者：由于房子尚未办证，现在中介通常会与买房人签订“更名合同”，这种合同有无法律效力？若要签订，买房人应当注意啥？
戴中伟：已经备案的商品房买卖合同，再签订“更名合同”按现在的政策是不被允许的。
胡保刚：依照《物权法》，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记簿时发生效力。在房屋未办理产权证的情况下，原购房人仅取得合同项下的权利，而未取得房屋的物权，如办理更名，购房人与开发商因购房合同履行不当而产生的瑕疵、争议(如未按交款、交房等)，亦一并转至新的购房人继承，应注意防范风险。同时，严格来讲，在原销售合同未实际解除的情况下，以更名的形式进行转让，实际上是产生了二次销售，亦应缴纳营业税、契税等，私自办理合同更名，存在税务风险。
违规介绍期房中介可能会坐牢
记者：上述“楼市潜规则”中，房产中介朱健一的行为会受到什么样的处罚？
胡保刚：朱健一应按非国家工作人员受贿罪论处，应处以五年以下有期徒刑或拘役，如数额巨大，亦可能处以五年以上有期徒刑，并可没收财产。如因合同更名而偷逃税款达到偷税罪的量刑标准，朱健一还有可能被作为偷税罪的共犯合并处罚。
戴中伟：该中介人的行为因涉嫌共同犯罪触犯了刑法，当然也有违民法的诚实信用原则。 本报记者 李存国
胡保刚
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山东北极之星律师事务所律师
律师点评买期房应注意的法律问题
一看三证是否齐全。商品房预售必须取得土地使用权证书、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。
二看房地产开发商的信誉和资信状况。
三看建筑设计图纸。设计的商品房屋的主要结构及设备应合理、符合预购者的实际需求。
四看建筑施工队伍的资格和工程质量。
五看预售商品房合同是否规范。预售合同应载明商品房的位置、面积、装修标准、预售款的给付、交付使用日期等。
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