作为小区的“管家”，物业一直是业主关注的焦点。(资料图片)
日前，《(征求意见稿)》公布，省政府法制办向社会各界征求意见，在8月16日前，民众都可反馈意见。这部关系千家万户的法规，历经多次修改，终于初步定型。征求意见稿共10章104条，对建设单位、物业服务企业、业主、业委会等的权利义务详细规定。
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开发商建车库车位可出售附赠或出租
随着私家车剧增，小区车位争夺激烈，爆发了很多矛盾。实践中，开发商往往将建设在车库内的车位出租、出售给业主，不菲的车位费招致业主不满。更有业主质疑，车库是否应该属于全体业主所有，开发商有权出租、出售吗？
对此，征求意见稿规定，规划用于停放汽车的车库和建筑物附属设施内车位的归属，“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。省政府法制办人员指出，地下车库和附属设施内的车位，必须是小区开发时有规划的，现实中常见的是地下车库，它们由开发商投资，故允许其出售、附赠或出租。但占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的车位，属于业主共有，建设单位不得销售。
征求意见稿规定，车库和建筑物附属设施内的车位尚有空余的，物业管理区域内不得再新辟规划以外的停车位。如果业主需要承租尚未出售的停车库、车位的，建设单位应当出租。业主租赁车库、车位的费用实行政府指导价。
车库、车位在优先满足业主停车需要的前提下，可以临时租赁给物业管理区域外的单位、个人，其车库、车位租赁费实行市场调节价。
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住宅小区要具备供热分户计量条件
业主可以要求新建住宅小区达到什么样的配备？征求意见稿规定得很详细，比如生活用水纳入公共供水管网，并安装分户计量表；雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量表。对燃气、集中供热网覆盖的区域，要完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设并与相应管网连接，并安装分户计量表。
此外，小区道路要与城市道路或者公路之间有直达的道路相连。分期建设的住宅，各种配套建筑及设施尚未建成的，应当有可供过渡使用的相应配套建筑及设施。
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业主大会有权终止业委会委员资格
现在，业委会委员也成了“香饽饽”，但一些人当上委员后却不尽责，不为业主利益着想。这样的委员将可被“罢免”。征求意见稿规定，以书面形式向业主大会提出辞职请求的，拒不履行委员职责的，业委会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格的，以及违章搭建、拒付物业服务费、侵害其他业主合法权益的，由业主大会决定是否终止其委员资格。
值得注意的是，征求意见稿赋予了业主大会一个特殊职责。业主大会制定适用于全体业主的管理规约，如果有违反管理规约的业主，业主大会可以进行告诫，并在小区内公示告诫内容。这就突出了业主的自治。
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投票权未约定时计算有了明确依据
投票权如何计算事关重大，实践中也引发了不少争议。业主们倾向于按户计算，一户一票，而开发商则倾向于按面积计算，掌握更多票数。
对投票权的确定，征求意见稿确定了约定优先的原则。即业主大会对业主投票权有约定的，比如多大面积算一票，从其约定。当未约定时，按照下列规定确定：(一)按照建筑面积计算的，每一平方米建筑面积计算为一票；(二)按照业主人数计算的，一处有独立产权的物业计算为一票，但建设单位未出售的专有部分按一人计算。
省政府法制办人员解释，这是与国家的物权法和物业管理条例的规定相衔接的，这两个法律对很多事项规定了“双要件”原则，即同时按面积计算和按业主人数计算，都要达到一定比例才可通过。所以征求意见稿在业主对投票权没有约定时，从两方面同时作了规定。
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业主未入住时建设单位付物业费
征求意见稿规定，住宅类物业服务收费实行政府指导价，非住宅物业服务收费实行市场调节价。
已竣工但尚未出售或者已出售但业主尚未入住的物业，其物业服务费由建设单位承担。
这里所说的“入住”是指业主收到建设单位书面入住通知并办妥相关入住手续。如果业主收到书面入住通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关入住手续的，视为入住。建设单位未事先书面通知的，以业主实际办妥相关入住手续为准。
现在一些物业服务企业对欠交物业费的业主，采取在小区内公示的手段，此举是否合法？征求意见稿规定，业主委员会或者物业服务企业可以向欠交物业费的业主追讨，并在物业管理区域内进行公示。据《齐鲁晚报》 [编辑: 五花]
