李其德 摄
在二手房市场上有诸多带租约的房产，由于涉及到租客而显得手续复杂一些。购买此类房产时，最为关键的因素是处理好与租客之间的关系，如租客是否放弃优先购买权，妥善处理提前解除租赁合同等。此外，还需要根据购房者的购房目的来进行具体分析，是用于自住还是投资，需要考察以及处理的内容侧重点会有所不同。
买租约房买出一堆麻烦
如果不是亲身经历，郑先生还真的不知道购买带租约的房产会如此麻烦。2007年底，郑先生在市区看中一套二手房。在看房时，他发现屋内住着一对小夫妻，中介解释说，租客将在月底搬走。郑先生也从这对小夫妻那里得到了同样的说法。同时郑先生也看到了租客放弃优先购买权的声明，他以为这应该是不会有什么意外发生了。
而后是商谈房价、签买卖合同、办理按揭贷款等，进展得都很顺利，在房产交易中心办完过户手续之后，便只等卖家收到银行放款之后收房入住。眼见收房日期临近，郑先生自己也在筹划着如何装修自己的新家，他突然接到卖家的电话称，要晚交房4个多月。此时他才知道，原来卖家与租客签订的租赁合同还有4个月才到期。
郑先生找到中介，中介解释说，当初租客的确曾答应提前解除租赁合同，但由于没有找到合适的房子而反悔了。郑先生要求卖家妥善解决此事，刚开始时卖家还曾努力劝说租客尽早搬出，但收效不大，最后只好放弃了，并同意支付延期交房违约金。虽然郑先生心里一百二十个不愿意，但却毫无办法。
举案说法谈“租约房”
业内人士表示，购买带租约的房产，关键是要处理好与租客之间的关系，如是否已放弃优先购买权，租赁合同到期的日期等。同时还要针对具体情况采取不同的措施，比如自住与投资，因为其出发点不一样，所以要采用不同的应对策略。对于投资型需求，购房者需要当心的是租约的真实性。因为有些卖家为了能变相抬高房价，或者尽快出手，会在租约上造假，通常是签订一份高额的租约，让投资者上当。
【要点一】
解除租约需提前
张先生在市区购买了一套二手次新房，看房时发现已有人租住，不过卖家承诺提前解除租赁合同。顺利办理完各项购房手续之后，租客因房租未到期而拒绝搬出，张先生要求卖家解决此问题，但卖家此时已爱理不理。
专家解析：律师表示，对于自住型购房者来说，购买带租约的房产，如果租约未到期，而购房者不想等待，那么在签订房屋买卖合同之前一定要将此作个了结，而不能听信卖家的口头承诺。至于如何操作，律师建议提高延期交房的赔偿额度，一般情况下日赔偿金为合同金额的万分之一，也可自行约定，购房者可提高到万分之五，这样会促使卖家想办法尽早解除租约，为按时交房扫除障碍。
【要点二】
租约水分要当心
邹先生在郊区某别墅区内看中一套别墅，中介声称已签下两年高额租约，投资回报率超过6%，而针对目前市场投资回报率普遍低于5%的现状，这样的投资回报无疑是很有吸引力的。但邹先生通过实地考察发现，所谓的长期高额租约存在诸多疑点，如租客拒绝透露任何关于租金的信息，周边同样的别墅租金也要低三成左右，邹先生最后选择了放弃。
专家解析：律师表示，二手房市场上的确存在租约上造假的行为，主要是为了吸引购房者的注意，尤其是对于投资者这类看重投资回报的人来说，更能吸引他们的眼球。而当交易完成之后，租客立即终止租约，这会让购房者措手不及。因此一定要当心租约中的水分，以免让自己处于被动境地。最简单的办法是比较法，将租约的租金水平与市场水平进行对比，如果高得离谱，则可能有假。
【要点三】
收益收取期限需分清
阮先生在市区购买了一套小面积房子用于投资。这套房子是刚刚租出，房东急需资金而无奈转让的。在商量租赁关系转移问题时，卖家认为应该等到交房之日起，但考虑到自己是全额付款，阮先生提出应该在付清房款时为自己的“收租”之日。
专家解析：律师认为，租金收益如何划分，这也需要在签订买卖合同之前预先讨论清楚，一般情况下，买卖双方会选择在交房之日为转移时间，但是考虑到有不少购房者为全额付款，所以可以考虑适当提前。 甄爱军
[编辑: 五花]
昨日热点：
故事新编:大嘴看盘记—绿城理想之城"蓝庭序"
[小飞看法]房地产暴利未破，开发商哭喊救市
深度报道：房地产暴利时代真的结束了吗？
深圳购房团首批团购价格谈妥 比市价低2到3成
深度报道：房地产暴利时代真的结束了吗？
