1998年房改以来，青岛二手房市场已经走过了10余年的发展历程。这期间，青岛二手房市场从无到有，从小到大，已经成为青岛经济中具有特殊意义的板块。无数家庭借助中介公司的力量圆了住房梦。
从本周开始，城市信报《居周刊》开设“青岛二手房十年之路”系列报道，通过对1998年以来二手房市场的变迁和中介公司发展历程的采访报道，展现青岛二手房市场的历史脉络以及行业发展的趋势。
首期访谈我们采访了青岛成立最早的大型二手房中介公司青房置换的总经理秦彦，听他讲述他眼中的青岛二手房市场发展历程。
中介业务：从“置换”为主到“买卖”为主
青岛的二手房市场经历了一个怎样的发展阶段？秦彦介绍，二手房市场的初期交易阶段应该是从1998年房改之后才开始形成规模的。
1998年以前，城市住房实行分配制，职工住房都是单位来分配。那时候这种分下来的公房不允许交易，而私房是极少数的，只有私房才具有出售的条件。起初公房之间的置换是单纯的房子的交换，而到后来逐步加进了金钱的交易。那时候有的公房是单位分的，有的房子是房管所、房产局分的，在进行房产置换时双方需要到各自的分房机构办理相关手续才可以进行置换，这样双方的交易就算完成了。
1998年全国实行房改，逐步取消福利分房。那时分的房子要结合自己的工龄、职称、收入以及参加相关工作的时间折合一部分钱，然后房子就买成个人的，这样的房子就具备了买卖的条件，房子交易开始出现，到2000年以后二手房交易开始真正兴盛起来。
2000年的时候，青岛开始出现房屋中介，当时主要起一个信息媒介的作用，收集各方面的需求信息，到各单位、房产交易中心去了解情况，了解后简单做一个合同，给双方做一个补偿价格，这个价格没有特别的根据，所以有很多种不同的价格。那时候中介的主要工作是房子的租赁和置换，发生买卖的只有极少数。
2001年是私房交易发展较为迅速的一年，那时候市南住宅的价格每平方米一般在两三千块钱左右，开始出现房价的大幅上涨。到2002年以后，交易市场就已经比较成熟，交易程序也日臻完善。这之前的房子还不是特别好卖，中介费由买卖双方共同承担。
2003年至2004年发生了变化，炒房风兴起，一套二手房推出来，非常抢手，价格涨得也快。这时候中介费开始变为全部由买方来支付，这也见证了整个房地产市场的一种发展趋势，那就是形成了一个卖方市场。从单店经营额来看，2003年和2004年的房产交易量达到了历史的高峰，至今也没有超越。
2005年，国家对房地产市场加强了宏观调控，“国六条”、“国八条”等一系列政策出台，交易税费大幅增加，到2006年以后，炒房者就很少了，房产中介单店交易量逐渐下降，特别是2008年下半年，交易量降至冰点，房产中介迎来一轮“冬天”，大约有三分之一的中介选择了关门。
2008年11月，各大城市陆续出台了鼓励居民购房的政策，二手房市场出现反弹，到了2009年上半年，再次出现一轮交易高峰。
“婚房”将成市场顶梁柱
今年上半年市场出现井喷，下半年会不会延续这一势头？秦彦认为，2008年下半年那种极度寒冷的市场状况已经很难再出现，现在青岛的房地产业已经走入了一个相对平稳的阶段，不太可能出现暴涨暴跌的情况。
在六七年以前的房产市场上，住房对于人们来说是一种奢侈品，是人们在满足了温饱问题后才需要考虑的问题。而现在成了必需品，很多女孩子嫁人必须要有房子，没什么可商量的余地。对中介行业来说，这是真正的刚性需求。
“这种变化是从 2005年以后才开始的，在这之前，姑娘嫁人只要有一个住着的地方就可以了，并不特定要求必须是商品房，也可以是老人留下的房子，或者说公房甚至是租房子也可以。但是现在，不光结婚的时候要有新的商品房，而且结婚后还有一种改善心理，要求住更好更大的房子。所以说现在的房地产市场比以前要宽广得多”，在秦彦眼中，人们对婚房态度发生如此转变之后，婚房注定将成为二手房市场的顶梁柱。
记者 赵健 实习生 王海磊
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