深度报道：房价统计数据为何“掐架”

    ■现象

    岛城房价“步步高”

    “从3月份以来，房价一直上涨，市内四区都是这样。从5月开始，市南区银川西路一家楼盘的价格不仅没降，反而先后出现了每平方米12400元、12450元、12650元、12700元的调整，几乎每次去售楼处的价格都不一样。”供职于山东路一家环评公司的赵杰说。

    记者了解到，市内四区不少新楼盘原先推出的特价房促销招牌早已消失，议价空间也几乎为零。像银川山苑、银川美居、保利百合花园、伟东幸福之城、广华东山峰景等楼盘的价格不降反升，每平方米的上调幅度都在80元至200元之间。

    岛城楼市分析人士张百忍分析说，成交量的增加缓解开发商资金链紧张，卖方的心理较之春节前后已出现变化。“市场回暖了，开发商贸然提价却仍欠考虑。”张百忍说，全市市场存量的消化周期不低于13个月，后期销售压力很大。

    ■数据释疑

    差异源于统计方式不一？

    “国家统计局 、地方国土局及地产研究机构分析数据‘打群架’的现象早就存在，统计方式有差别，出现数据的差异很正常。”市政协委员、经济学专家辛家鼎教授说，统计中因取样范围、数量、统计周期不一样，统计结果必然统一不起来。

    两种统计方式得出的数据经常有差异

    据市房地产交易中心主任王育生介绍，房地产价格体系目前采用两种统计方式，一是国家统计局及地方统计部门采用的房地产同质采样价格，另一个是房地产交易中心公布的房地产预售价格。“这两套体系得出的数据常存在差异。”王育生说。

    据悉，统计部门是对同一区域的同质楼盘(不同类型、不同档次的楼盘均占一定比例)进行抽样，然后经过加权得出价格；而交易中心公布的价格则是动态监测价格，它来自于某时间段某地区所有成交一手房的预售均价。因受供需结构影响，其变动幅度和频率都较为显著。“打个比方，如果市南区的房价涨了20% ，而城阳区的楼盘价格跌了30%，统计部门做出的分析数据就可能是整个青岛的房价下降。”张百忍说，市南区因土地资源紧缺，新建商品房项目越来越少，相比之下，四方、李沧、城阳等地的新盘体量很大，动不动就是几十万平方米。利用统计方式，如果把全市的房价加权在一起，自然房价数据会被拉低。

    房产机构发布数据往往揣着“小算盘”

    “有多少家房地产开发企业，就有多少家房地产经营机构。”辛家鼎教授说，不同房产机构在发布数据时往往揣着“小算盘”，难以保证其公开的统计数据的真实和全面。“如果房地产经营机构要有意力推某楼盘，会特别注意突出部分乐观的数据，掩盖整体市场的运行分析数据。”辛家鼎说，这也是导致房地产市场不同数据“掐架”的根源。

    “在统计过程中，因为取样范围、统计方式的变化，在房价的涨跌上甚至可以得出截然相反、大相径庭的结论。”岛城知名房产专家龙江说。

    据王育生介绍 ，为了能全面掌握本市房价的变动情况，在统计方式上，他们还采取同质楼盘取样的方式来分析房价变化。这种统计方式不再局限于对所有成交一手房进行统计，而是选取同一地段、同样户型、同样楼层、同样装修以及配套相当的楼盘进行比较分析，这样得出的房价分析称为同质价格，因取样具可比性，数据就更精确。

    以今年1至4月房价统计来看，对所有成交一手房的预售均价进行统计分析后(剔除政策性住房的影响)，市内四区新建商品房均价为8297元/平方米，同比下跌7.63%，其中4月份均价为8383元/平方米，同比下跌6.99% ，环比上涨1.23% ；但同质楼盘取样的统计结果恰恰相反，1至4月份楼市的同质价格为7881.12元/平方米，同比上涨8.98%；其中4月份的同质价格为8124.78元/平方米，同比上涨6.39%，环比上涨4.22%。两种统计方式得出的房价涨跌数据截然相反。