市北地王已经开始动土
今年年初市北区镇江路地王诞生，青岛北海岸建设投资有限公司以楼面地价15060元/平方米拿下该地块，目前该项目已经动工，下半年10月份将开盘；原市南法院地王项目、工人疗养院地王、浮山后地王也在加紧进行……拿地王的根本动力是房价上涨 ，不怕地价高 。然而在楼市调控下，房价已经滞涨，地王项目操作变得火中取栗般艰难。但这种情况下，胶南还是产生了地王。
A 胶南新地王：6610元/平方米
限购以来，市内四区土地市场非常低调。让人意外的是，本月胶南产生了地王。近日，山东安邦置业有限公司力拼对手，耗资3.33亿，夺下胶南海滨大道北、泰薛路南、东方华庭小区西地块，这一地块只有5.03万平方米，折合楼面地价6610元/平方米，成为胶南地王。
“胶南楼市虽然价格上涨迅猛，但地价一直较为稳定，一般1000多，很少过2000的，土地供应量也很大，此次地王如此之高，显然是房价拉推地价的效应明显，毕竟其海边已经出现了三万单价的楼盘。”楼市分析人士张百忍介绍说，以前郊区五市土地价格很便宜，因为供应大，不稀缺。在郊区很少有地王出现，土地市场波澜不惊。在限购令的大形势下，七区楼市多少受到抑制，开发商要拿地，顾忌较多。郊区不限购的五市就自然受到开发商的青睐，尤其是靠近市区的胶南 、胶州、即墨，更是成为大鳄的重点投资区域。
“青岛市区的土地价格去年一年出现了几乎翻番的猛烈增长，去年郊区五市的房价也出现了大幅度增长，还有五市目前正在大力推动旧城旧村改造，这也使拆迁成本大大增加，在这样的三大原因推动下，开发商原来所能享受的地价与房价的差价空间自然要被压缩，五市的土地价格出现上涨就不奇怪了。”
B 市区俩地王项目下半年开盘
郊区胶南地王刚产生，市区堆积了很久的老地王终于开始上市了。2007年，外来某大鳄以8330元/平方米的楼面地价取得山东路某地块，成为青岛当年轰动一时的地王事件。当时山东路周边二手房价格仅维持在8000元/平方米，地王一出，周边房价开始上涨。经过2009年和2010年的疯狂，山东路周边房价很快到了1.5万元/平方米。该地王项目也开始缓慢动工，去年年底今年年初，该项目建设速度加快。
6月22日，记者从该楼盘售楼处了解到，项目接待中心已经开放，项目预计7月份开盘，价格区间为2.3万元到2.6万元/平方米，都是大户型房源。
另外 ，今年年初产生的镇江路地王也要在下半年开盘，目前项目已经动工。记者从该楼盘售楼处了解到，项目将于10月份开盘，户型面积110平方米左右，定位高端项目，精装修房源 。
C 还有仨地王项目也得上市
今年还有三家地王项目面临开盘的问题 。远洋公馆所处地块为原工人疗养院 ，为住宅和商服用地，其中住宅用地32467.29平方米，商服用地9995.81平方米，规划建筑面积为80026平方米，将以多层住宅为主；该地块的拍卖起叫价为6000元/平方米，去年3月12日成功拍出，高达19500元/平米的楼面地价，又一次刷新了青岛土地成交单价纪录。项目可居住 228户，平均每户2个车位，高端项目。业内人士预测开盘价得在4万元/平方米左右。
远洋自然位于青岛市浮山新区辽阳西路以南，劲松七路以东，北临辽阳西路。远洋地产旗下青岛远豪置业有限公司经过12轮现场竞价，以楼面地价6500元/平方米，总价6.98亿元竞得该地块。
另外 ，原市南法院地王项目规划有一线海景高端住宅、白金五星级酒店、顶级海景酒店式公寓、5A甲级写字楼 、高档商务性精品商业和地下地铁商业等。目前市区仨地王项目的上市时间仍未确定。限购影响下，开发商越来越谨慎了。
◎行业揭秘
房价“滞涨”地王项目怎么玩？
对于目前楼市调控下地王项目的操作问题 ，业内人士张百忍介绍说，开发商拿地王，最简单实用的办法就是一拖再拖，拖上几年。目前全国的地王也都是这样做的。房价高了，尤其是周边地价高了，自然就不是难题了。当然这有个前提，就是房价一直在上涨，水涨才船高。这种方法的缺点是有点占用资金，有点加高财务成本，但这个和房价上涨比起来，又不是什么问题了。风险性在于会被说成是囤地。
“但是房价不是总会涨的，虽然已经涨了十年。现在楼市调控下，房价已经滞涨，定位高端的地王项目操作起来尤为艰难。第二个办法是火中取栗，为了避免烫伤要诀就是要快，尤其是在市场可能出现大变的情况下，快速赶工、出货。先是把成本压低，在土地成本高的情况下，把其他成本适当压缩。”
“第三个办法就是刀尖之舞，要在刀尖上跳舞，就要做到一个巧字。把产品做巧，做精细，做出附加价值来。当房价持续不断上涨的时候，能拖就拖。但是当房价涨不动的时候，还是想想是准备火中取栗还是刀尖之舞吧，可能今年的地王不远的将来就会面临这个问题 。”
文/图 记者 李晨
（来源：半岛网-城市信报） [编辑: 宋涛]
