市南区市北区崂山区高档商业聚集 各大商圈宜居指数PK

　　市南区和市北区一直是购房者向往的市中心，这里的繁华和成熟、时尚和便利是市区置业者有目共睹的。崂山区在行政区分属上虽然没有纳入市内四区，但它可谓与市南区一脉相承，无论是优美海岸线还是商圈 ，都揭示着崂山区与市南区密不可分的关系。

　　市场现状

　　商圈新秀集中出现

　　十年前，青岛市南部商圈主要以中山路商圈、台东商圈为代表。十年之后，南部新型的商圈以高起点、高规划的优势迅速崛起，改变了这个城市商业重力分布的格局。

　　最早兴起的香港路商圈，随着市政府东迁迅速发展，成为目前青岛当之无愧的商业霸主，集中了海信广场、阳光百货等代表世界级水准的高端购物中心，以及麦凯乐、佳世客、百丽广场等大型购物中心。如今随着华润中心和中铁青岛中心的联手加入，商圈的商务水准和商业功能将迎来更高层次的提升。与市南区一脉相承的崂山区也形成了以海尔路为核心的海尔路商圈，同样强大的商务功能辐射着整个崂山片区。

　　与老商圈相比，新兴商圈绝非商务和商业功能的叠加，而是融入了城市规划的高度，令板块产生质的升级。新兴的CBD商圈就是一个很好的例子，虽然市北区在台东商圈多年的影响之下一直以商业成熟著名，但CBD 的规划仍将整个区域带到一个新的高度，同样的万达广场进行一番升级，增加了写字楼、酒店等商务功能，而且摒弃了台东老商圈交通拥堵、停车不便的规划漏洞。不过传统老商圈仍然令市民难以释怀，今后台东商圈融入十五大街的新鲜血液之后将散发新的活力，而中山路商圈也将因和记黄埔的进驻而提升为休闲、娱乐、购物和餐饮一体化的完善商圈。

　　香港中路商圈 没有最高档只有更高档

　　整个青岛市最被白领阶层所熟知的消费好去处，便是香港中路商圈。

　　商业代表：虽然崛起时间只有短短十年，但香港中路商圈已是群星璀璨，且颗颗耀眼。商圈以香港中路段的高档商城阳光百货、大型超市家乐福等为中心，南面有百丽广场、海信广场、心海广场等高档购物休闲集中地，奢侈地占据着青岛最有特色的临海美景；东边是麦凯乐、佳世客、太古百货等名品购物场所，紧邻商务第一大道香港中路，集中的高档写字楼群为这里带来了大量的白领消费群体。

　　而香港中路商圈的西部，在已有的巴黎春天、百安居、大信购物场所等商业基础上，又将新增华润中心、中铁青岛中心等新的商业项目。

　　宜居指数：★★★★★

　　置业空间：目前香港中路商圈的住宅供应量已屈指可数，在售项目如东海路9号和凯悦中心的剩余房源已经不多，待售新盘鲁商首府、华润中心·悦府和中铁·青岛中心的住宅部分也以稀缺高档为主要特点。在这里，住宅的售价每平方米三五万元是平均水平，高者单价也可达到10万元。在售和待售的项目多为150～300平方米大户型，最大户型可达到500平方米，极少量房源会有100平方米以内的套一小户型。酒店式的物业服务是这片区域住宅房源不可或缺的又一特色，更加体现了香港中路商圈的高档水准。

　　如此完善堪称顶级的商业配套，令本就稀缺的市南南部地块显得更为珍贵，不过正是稀缺成就了香港中路商圈的置业价值。

　　海尔路商圈 成熟商业体不断复制

　　崂山区一直延续着有山有海有豪宅的优良传统，因为与市南区的海岸线一脉相承，又经由香港中路东西贯穿，一直在紧随着市南区东部的迅速崛起而向前发展 ，代表者就是海尔路商圈。

　　商业代表：海尔路这几年来所承载的商务和商业功能，令其获得了“青岛第二条香港中路”的称誉，足以见得海尔路商圈强大的经济实力和成熟的商业带。今年，海尔路商圈又新增了鹏利南华商业中心、证大·大拇指广场这两个商业体，为海尔路南部和北部重新注入了活力。

　　宜居指数：★★★★

　　置业空间：实际上，借助海尔路便利的交通条件，证大·大拇指广场、鹏利南华商业中心建成之后将轻松辐射到整个海尔路商圈以及浮山后片区。近两年崂山区海尔路周边聚集了不少优质的高层住宅项目，比如城建·竹韵山色、鲁信含章花园、金光丽园、香邑暖山等众多热卖项目。今年新推房源中，除了金光丽园推出65～90平方米的高层住宅以外，另外两个商业项目鹏利南华商业中心和证大·大拇指广场则推出40平方米～120平方米的酒店式公寓。住宅项目的均价为13000元/平方米左右，酒店式公寓因其精装修、以商业为依托、不限购不限贷等因素而致均价较高，大概在1.8万元/平方米。经过去年一年的热卖，海尔路商圈的住宅项目多数已经消化得差不多了，今年除了金光丽园尚有新的推盘计划外，整个海尔路商圈住宅基本处于无房可售的状态。好在两个商业项目各推了公寓房源，为想要在崂山区置业的自住者和投资者提供了更多选择。

　　CBD商圈 规划中的商业聚焦地

　　CBD商圈是最接近香港中路这个政治及经济核心区的商圈，与市南区仅有一路之隔，通过山东路、福州路等商务繁华道路与市中心相通，不可比拟的地理位置优势是商圈形成的首要条件。

　　商业代表：CBD商圈是经由市北区政府一手规划的集中改造和招商区域，而商圈的真正形成应该是以延吉路万达39克拉的落座为标志。

　　今年CBD商圈将再添一处新的座标性商业项目——诺德广场，位于万达39克拉的北边，总规划建筑面积为14.7万平方米。诺德广场以商务办公为主要功能，建成后将依托CBD完善的商务配套吸引总部企业入驻；也有商业和公寓部分。

　　宜居指数：★★★★☆

　　置业空间：在CBD商圈日趋成熟之时，以商务、商业为规划重点的商务区自然使得住宅用地非常紧张。由于商业的大量发展令原本就紧俏的城市用地更加昂贵，因此这一商圈的房源价格都不低。建设较早的锦绣华城位于万达39克南面，一期已经售罄的花园洋房均价已经达到2.6万元/平方米。目前在售的良辰美景二期住宅起价为1.65万元/平方米，新开楼盘中海·紫御观邸以1.8万元/平方米的起价面市。这个区域住宅项目面积最小为91平方米，多数在144平方米以上，中海·紫御观邸户型在210平方米以上。

　　总体来看，CBD商圈内的住宅项目户型面积比较大，基本都以花园洋房、大户型高层住宅为主，而且相比于那些主推八九十平方米的刚需户型项目，这里的楼盘单价并不低。单价高、户型大、总价高的特点，让CBD商圈成为改善型住房置业者的集中地。 本专题撰文/记者 王晓美子