■专家 未来调控主方向不会变 连日来，记者深入到一些楼盘采访，发现近期房价松动的迹象越来越明显。
中国房地产协会副会长陈国强认为，下一步楼市的变化主要取决于开发商，如果开发商以价换量，楼市的成交量有望上升，否则成交量将继续受到抑制。
住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹4月29日表示，未来房地产调控仍将坚持控制投资性需求，控制房价上涨不动摇，同时加大保障性住房供给，满足市场刚性需求。而把握开发节奏，提升开发品质，积极转型调整则是房地产企业应对市场变化的关键。
秦虹说，未来楼市调控政策的核心仍是控制房价上涨，让被投资性需求推高的房价回归合理水平，让超过居民人均可支配收入增长水平的房价不合理上涨回归理性。另一方面，持续加大保障性住房建设力度，增加普通商品房供给，满足市场刚性需求。
她认为，从短期效果看，房地产调控政策在去年第四季度才初显成效，而这主要是政策影响、干预的结果并非市场自主调节行为。为保障调控效果的持续性，目前调控政策不能放松。另外，房地产既有资产属性又有使用属性，其自然的资产属性决定了“即使购买一套住房也属于投资”。
秦虹说，长期来讲，以后的调控手段可能从限购、限价等行政手段转变为市场经济手段，但抑制投资性需求的目标不会变。这也是新一轮楼市调控与以往调控政策的区别。据新华社
分析 库存大，房价仍有下探空间 在降价预期日浓、购房者普遍观望、调控政策持续紧缩的大环境下，以价换量已经成为开发商的共识，而“五一”期间充斥市场的各种打折促销手段，成为开发商刺激需求释放的唯一希望。
良辰美景璟台推出了团购9.1折并赠送精装修，同德花园推出了全款8折、送车位及部分家电 ，懿品御府推出了66套特价房，蓝山湾项目最高优惠500元/平方米，李沧万达广场全款9.6折、按揭9.8折，中南世纪城全款9折、按揭9.3折。花样繁多的优惠措施并没有获得购房者的青睐。“ 房价还没降到位，应该还会有进一步下探的空间。”一位购房者说。
“多个外来大鳄对在青岛的两三个项目同时采取降价举措，对市场的影响是显而易见的。”陈耀华说，如果未来调控政策持续从严，以价换量将成为岛城房企的主动选择。
来自青岛市房地产交易中心的数据显示，截至5月1日下午6时，全市新建商品住房存量房源143808套。截至1日下午6时，“五一”假日期间新房共签约281套 ，其中4月29日签约143套，30日85套 ，5月1日签约53套。“按照目前的速度，这些存量房源至少需要一年半的时间才能消化掉。”中国指数研究院青岛分院的运营总监徐慧说。
中国指数研究院的统计显示，5月份将有19个新盘项目开盘销售，这些项目位于市南、市北、崂山、城阳、开发区、胶南、胶州以及即墨等区域。“市北区一家住宅项目的销售总监说，尽快将积压房源卖出，仍是未来几个月的主要任务。
探访 商铺升温住宅市场仍冷清 “五一”小长假期间，开发商推出了花样繁多的优惠活动。但记者“五一”期间探访七区房地产市场发现，不受限购政策影响的商业地产项目升温，投资性客户开始逆市出手；而新建住宅市场依然冷清，多数刚性需求仍在持币等候更大的下跌空间。
4月29日上午，记者在开发区万利国际上流汇项目签约现场发现，项目签约现场挤满了等候签约的客户。“受调控政策影响，住宅的升值空间已经微乎其微，不受限购影响的商铺将成投资性需求关注的热点。”青岛世联怡高公司总经理陈耀华说。
在严厉调控下，岛城新建住宅市场已进入买方市场。“新建商品住宅市场传统意义上的‘金三银四’不仅没出现，反而持续下跌。”青岛房地产经理人俱乐部常务副秘书长龙江说，实施调控以来，房地产市场开始呈现起伏不定行情，从去年的8月份就开始走下跌路，今年3月份更跌到调控以来最低点。
岛城实施限购政策已达一年多，楼市突出的表现就是投资性需求从住宅市场淡出。“从目前的市场情况来看，开发商普遍将产品定位于刚性需求和改善性需求，户型也以90平方米左右为主。”青岛世联怡高公司总经理陈耀华说。
“刚性需求占看房量的7成以上，剩下的是改善性需求，持有多套房的投资性需求为零。”李沧区春和景明项目销售经理王建军说。
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