如果用一个词来形容楼市十几年，“跌宕起伏”无疑最适合不过了。自商品房出现后，房子从遮风避雨的最初概念，转变为越来越多地去承载着人生的美好梦想。哪怕买图纸 、摇号、等房再久都心甘。直到房价让人无力承受。
市场总会让一切归于平静。当老百姓开始越来越冷静地面对房价时，如今摆在我们面前的数字是青岛市14.3万多套的存量房，而准现房、现房占的比例已经高达2/3。这无疑也让岛城楼市进入了真正的准现房时代。从去年全年8万套的成交数据来看，14.3万多套房至少要用足足一年半之久，才能完全消化掉。而随着新盘的陆续涌入，与日俱增的准现房也让岛城楼市再次回到了买方时代。新房可劲挑，优惠力度大、交房期大大缩短，针对刚需的政策利好接踵而至……
我们也无需去评判什么，也无需在牛市里挤破头，更无需在冷市里当看客。因为买房既不是赌博，也不是游戏。我们只需在最适宜的时机，找到人生中专属于自己的最佳买点，在众多的优惠和一目了然的准现房利好中，淘到属于自己的那一套。记者 王蕾
现房堆积 你想咋挑
楼盘库存量的与日俱增，楼市喜忧参半。开发商的清库存压力越来越大，对刚需的争夺战也更加白热化，而对于老百姓来说，大量的准现房不仅带来了购房的诸多便捷和实惠，加上贷款政策等一系列针对刚需的利好，也让购房者的置业计划向前迈进了一大步。
市场数据
现房库存多，开发商“压力山大”
连续执行一年半且不留余地的限购调控政策，让开发商的出货速度骤缓，全市存量房数字沿着一条上扬的曲线不断攀爬，直至今日14万余套的高点，其中仅住宅存量就超过10万套。
半年存量涨5000
据房产交易中心数据统计，截至2012年5月6日，全市共有142981套在售房源，其中住宅存量为106422套。去年11月初时，这两个数字分别约为13万套、10.1万套。半年时间，仅住宅存量就增加了5000多套，相当于市北区或四方区的全区在售量。
2010年下半年到2011年上半年集中爆发的开工量，是造成目前在售房源急剧增加的主因之一。市场进食速度在加快，而消化能力却明显变弱，积压的房源撑大市场的肚皮，这让开发商苦不堪言。原本项目建到三分之一进度时就能热卖的美好时代已经过去，工程进度照旧进行，出货速度降到冰点，越来越多的项目一点点从期房变成主体封顶的准现房，甚至是全面竣工并达到交付标准的现房，但出货似乎遥遥无期。
2/3存量是准现房
从以往市场来看，现房仅存在于部分高端物业以及清尾阶段的项目。粗略估计，七区在售项目超过 500个，其中一半以上处于扫尾阶段，这些尾盘房源数量仅余几套或十几套，基本进入现房销售阶段，此部分房源占比较小。大量新房集中在近两年开盘的约200 个项目，这些项目中 ，超过一半项目的去化率不足50% ，是自2011年以来存量房集中式爆发式上涨的推波助澜者。
目前在售的住宅存量中 ，进入准现房阶段的占绝大多数。按照房地产项目进度，一般住宅建设从动工到开盘再到交付使用历时近两年，而到达房屋主体基本封顶完工 、小区内设施大致轮廓已确定的准现房阶段，大致需要一年多的时间，接着再完成内外墙装修、景观及水电暖配套建设到位，项目就可以申请竣工验收。据统计，全市近半年内开盘的几十个新项目为市场增加了约3.7万套新增供应量。按照开盘一年后楼座基本封顶、楼间距和房型等因素一目了然的普遍进度推算，2011年上半年开盘的项目已经进入准现房销售阶段。由此来看，当前市场存量至少有三分之二为准现房。
价格看点
准现房进入大力度优惠期
当项目越来越接近交房日期、期房一点点演变成准现房和现房时，原本为了加快房地产企业资金运作的预售制度，渐渐丧失了部分功能。持续近一年半的低迷销售，开发商的资金回笼之路重重受阻，资金链备受考验。低折扣、大优惠已不仅局限于期房销售，大批量的现房 、准现房也开始加入促销行列 ，而且幅度之大有过之而不及。
开盘即“准现”
以往期房在动工时就开始做宣传，建到1/3时便开盘销售，往往项目还没进入准现房阶段，房源已经销售完毕 ，接下来再推出的离竣工日期更近的房源，那价格自然是节节高。然而时下不少项目放缓开盘节奏，甚至以准现房形式开盘销售，自动放弃了一部分的预售提前量。位于开发区的项目西海景苑就是一个例子，项目两年前已开工 ，去年年中时才开始销售，开盘时，项目的10多个楼座几乎悉数封顶，开盘即进入了准现房销售阶段。不仅如此，项目开盘时毛坯均价约9000元/平方米，在同区域相对较低，目前交房在即推出限量特价房优惠 ，每平方米较当前均价降了约3000元。同位于开发区安子片区的大量楼盘在销售准现房，如海信凤凰金岸现也推出9.5折～9.7折优惠 ，且计划在年中推一批起价在7780元/平方米的毛坯房源，目前项目毛坯均价为1万元/平方米。
低开折扣特价均有
去年轰动一时的青山绿水项目，推出现房 9折优惠信息，是李沧区以及全市率先到达9 折的楼盘，据悉该项目近日也有特价，最低63万元/套。今年市区多个项目陆续进入准现房甚至现房销售，就在不久前，位于崂山区的新华锦爱丁堡现房项目推“立减20万元”的限量特价房，同区域金光丽园也以12500元/平方米的平稳均价进入现房销售阶段。市北区香缇树、青建依山半岛早已开始准现房销售，前者推出特价房 ，后者低起价 1.1万元/平方米，不约而同地谋求走量。
集中区域
“准现”三大区质优、量大、户型全
期房便宜、准现房和现房较贵的局面已经改变，尤其在新盘、优质盘集中的区域，一番争夺刚需的激烈竞争之后，成熟项目的价格也趋于平缓。想要选购现房、准现房的市民不妨了解一下。
片区一：市北区 大户型当道
市北区的供应量在市内四区排名第二 ，仅次于李沧区，目前共有5709套房源在售，在售的50余个新老住宅项目基本都进入准现房销售阶段。虽然存量房数量与四方区相当，但在售面积却是四方区的1.5倍，单个房源平均面积为128平方米，总供应体量72.29万平方米。由此可见，市北区主打“大宅”，代表项目有万科蓝山、中海紫御观邸、北海岸·一品阁等。相比之下，福州路及以东片区更适合刚需置业，如香缇树、青建·依山半岛等项目，均有七八十平方米的中小户型在售，起价为1.1万元/平方米。
部分现房、准现房楼盘资料
■北海岸·一品阁
地址：镇江路22号
■青建·依山半岛
地址：青岛市劲松三路277号
■香缇树
地址：福州北路108号
■良辰美景二期
地址：市北区徐州路197号
片区二：李沧区 准现房集中东李片区
李沧区是市内四区供应体量最大的片区，近万套的在售房源量仅次于开发区和城阳区。目前共有约70个项目在售，但一半项目的剩余房源不足50套，处于尾盘销售阶段。其余项目多数集中在东李片区，这是近两三年李沧区开发力度最大的板块。目前东李片区有十四五个项目已经进入现房及准现房销售，如青山绿水、海岸华府、和达和城、新海园·米罗湾等。沧口片区的中南世纪城也有部分楼座进入准现房发售，目前起价6200元/平方米。
部分现房、准现房楼盘资料
■海岸华府
地址：李沧区沔阳路1号
■新海园·米罗湾
地址：惠水路518号
■绿城·理想之城
地址：九水东路与延川路交会处
■青山绿水
地址：黑龙江中路3184号
■和达和城2期
地址：九水东路496号
■中南世纪城
地址：重庆中路903号
片区三：城阳区 盘大房多总价低
城阳区目前共有87个项目在售，存量房源多达1.1万套，是目前岛城住宅供应最集中的片区之一，一半以上的在售房源已进入准现房销售。项目多且单个项目体量大，在售房源大量集中在几个大项目中，仅卓越蔚蓝群岛、金日紫都、阳光上城、青啤海都园 、青特花溪地、天一智慧之城等几个项目，就占据了整个城阳区供应量的一半。房源业态丰富，别墅、洋房和高层均有供应，面向刚需的低总价房源也供应充足，如目前进入准现房阶段的天竺嘉园，户型78平方米～120平方米，最低总价42万元/套。
部分现房、准现房楼盘资料
■山水太和月光
地址：夏庄街道太和社区
■天竺嘉园 地址：天河路2号
■贵爵公寓
地址：正阳路159号
■茵悦小城
地址：国城路101号
■鑫江拉菲庄园
地址：黑龙江中路以西，友谊路以北
屋内看户型屋外看间距
准现房的楼座已经建成并封顶，房型和楼间距也一目了然，另外小区的景观、配套设施虽然未完全建好，也可窥到一二……想买准现房，就利用好这些既成因素，买房前多去现场看看，更容易买到称心好房。
考察屋外，首先应看楼间距。以往只能从沙盘上或是宣传图中了解，现在购房者可以到小区周围走走看看，亲自感觉一下，是否有压抑的感觉。同时楼间距要结合着楼座地势、层高、规划位置一同考察，比如楼间距虽充足但后排楼座地势较低，且与前排楼座没有很好地错开，会直接影响后排房源的采光。购房者可以分几个时段多次考察，在感受楼间距是否舒适的同时，多考察不同时段下楼座以及楼层的采光情况。
小区内部亦是重点考察范围。如果是现房，购房者要在小区内转一转，看看绿化区的一草一木，是否符合售楼人员所宣传的宜居品质。如果是准现房，则主要看看已经初具形态的规划，比如绿化区、公共建设区、娱乐区等是否符合宣传。
屋内主要考察户型，尤其是公摊较大的高层。看户型图虽然能了解分区设计，但亲身感受才能知道户型的有效面积和各分区的面积分配是否合乎自己的要求。
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[编辑: 邢立玮]
