浮山湾商
圈高端项目聚集 商圈再次升级
拥有海港、陆地交通中枢等多项资源的青岛，一直是个活力无限的大商圈。细分在各个区域的小商圈，伴随近几年商业地产的风起云涌，热度得到提升之余，商圈业态不断丰富，商服品质持续升级。旧有商圈在整体规划下，迎来新的生命。
商圈特色：商圈位于青岛市最为繁华的香港路周边，与青岛市政府毗邻的地段优势强化了商圈不可比拟的高端性。也因此，业内外对浮山湾畔商圈的价值认知已经达到普遍一致的高度，能在这里拿地运作的房企和项目已无需再对自有的地段价值过多强调，区位认可度足以说明一切。
供应量：浮山湾畔商圈并非青岛的老商圈，但在当前时间横切面上，却是最成熟的商圈，并已形成青岛沿海一线的地标性建筑群落。这里既是商业代表区域，也是商务中心。今年中铁青岛中心、华润悦府、凯悦中心、海航万邦中心、远雄国际广场、鲁商中心等多个项目的商业部分进入市场，未来还将有绿城等综合性项目进驻，集中性的商业供应体量超过70万平方米，写字楼供应体量新增15万平方米。
售价、租金现状：浮山湾畔的商业项目以大型城市综合体为主，开发运营商自持的大型商业部分，将高规划地引进国际顶级品牌和服务，与商圈高端定位保持契合度。商务写字楼租售结合，平均租金在每月每平方米115.74元。
代表项目
■华润中心
项目体量：城市综合体，其中青岛万象城建筑面积45万平方米，经营规模16万平方米。
业态构成：大型shop-ping mall万象城、国际5A级高端写字楼、超五星级酒店、高端城市公寓以及高端住宅华润中心悦府。
■鲁商中心
项目体量：住宅及商业总建筑面积101万平方米
业态构成：商铺、写字楼、住宅等
CBD商圈
以商务为主题 “爆破式”成长
商圈特色：位于市北区的青岛中央商务区，是青岛市政府致力规划打造的商务中心区，在青岛诸多商圈中，以商务为主题的规划恐怕仅此一个。
经过六七年时间的发展，在万达、卓越、中海、中铁等地产大鳄的参与下 ，CBD 已经涌现出一大批商务楼座，尤以今年开始涌 出 水面。
供应量：CBD商圈远称不上成熟，甚至说还在成长初期，不过第一个入住商圈的延吉路万达广场项目为CBD 的后期建设开了个好头，升级式的配套拉升了CBD 的定位。自去年开始，一直不温不火的CBD一夜之间塔吊林立，在建的商业商务项目如火如荼，超过10个商业商务项目在互相赶超。粗略估计当前CBD商圈，仅商业及商务项目开发体量就超过了150万平方米。
售价、租金：商圈内写字楼项目还未投入使用，参考目前在售项目，卓越世纪中心写字楼均价约2万元/平方米，商铺起价约4.5万元/平方米。诺德广场公寓起价16800元/平方米，写字楼售价18500元/平方米~23000元/平方米。（含精装修2000元/平方米）
代表项目
■诺德广场
项目体量：总建筑面积14.7万平方米
业态构成：一栋商务办公楼及一栋精装公寓
■卓越世纪中心
项目体量：总建筑面积48万平方米
业态构成：商务写字楼、综合商业组团 李村商圈
新增项目多，传统商圈升级了
商圈特色：李村商圈是一个传统商圈，有着非常悠久的历史，浓厚的商业氛围和密集的商业形态是商圈成长的基础。不过传统商圈的一大特征是定位中低端，因此进驻李村商圈的商业地产项目在共享商圈密集人流量的同时，也需要依靠自身项目提升这里的商业档次和服务水平。
供应量：近年来李村商圈迎来了很多开发商专注于传统商圈的商业升级和改造，宝龙、苏宁电器、伟东、银座、万达等知名开发商及项目纷纷加入，渐渐形成地下商街、购物中心、特色商铺等新的商圈形态，使李沧整体的消费品质渐渐得到提升，近几年新增的商业供应面积约80万平方米。
售价、租金：参考周边项目，李村商圈的商铺租金范围在每平方米每月90元～980元之间。商铺售价依项目差距较大，最低约2万元/平方米。
代表项目
■万达广场
项目体量：总建筑面积147万平方米
业态构成：住宅、商业街商铺、大型shoppingmall
■伟东乐客城
项目体量：商业部分建筑面积20万平方米
业态构成：住宅、大型shoppingmall、水景主题购物中心、名品步行街、儿童游乐中心、星级酒店等
■银座广场
项目体量：总建面积15万平方米
业态构成：城市综合体、住宅
海尔路商圈
商圈蓝筹股，步入超车道
商圈特色：业内曾将海尔路商圈喻为分担市中心商圈压力而成的副中心商圈，但经过近几年的发展，海尔路商圈的商业成熟度足以自立旗帜，渐成集总部经济、会展经济、大型商业、科技园于一体的新兴多产业商圈。
供应量：今年海尔路商圈迎来了较为集中的供应，商业项目如鹏利南华、证大大拇指广场以及利群等项目集中入市，写字楼项目如名汇国际、永新国际、大荣中心等项目也动作频频。这些项目为市场带来了合计约50万平方米的供应体量 ，同时也丰富了商圈的商业形态。目前证大大拇指广场已经开业，名汇国际等写字楼项目下月将开启销售，备受瞩目的啤酒城改造规划初步形成，海尔路商圈开始进入商业超车道。
售价、租金：崂山商业项目主要以开发商自持为主，基本不对外销售。综合崂山区目前在租商铺项目来看，商铺租金范围在每月每平方米120元至350元。
代表项目
■名汇国际
项目体量：15.5万平方米
业态构成：生态写字楼
城阳商圈
开放性大商圈，正在迅速崛起
商圈特色：城阳区对外资企业一直有着很强的吸引力，近几年以正阳路为中心的商圈正迅速崛起，从几家大型超市加入到后来业态多样的大商业项目进驻仅用了短短两三年的时间，仅2009年就有宝龙、青特、乐天玛特等多个商业项目面市，继而时代中心、东方城购物中心等综合性项目也顺势推出。城阳区高起点的规划使中心商圈迅速崛起。
供应量：今年城阳中心商圈新增供应量集中在青特城、鲁邦国际风情街和首创空港国际中心等新项目，前两者主要为商铺商业，后者为毗邻机场的高端商务综合体。
售价、租金：城阳区商铺均价1.5万元/平方米～1.8万元/平方米，整体较为稳定。
代表项目
■青特城
项目体量：商业部分含9万平方米商业中心，3万平方米商业街。
业态构成：商业中心、酒店、餐饮、休闲、娱乐等中高端消费形态。
■首创空港国际中心
项目体量：23.9万平方米
业态构成：22栋企业独栋办公楼、7栋孵化器办公楼、3栋商业展示中心、2栋酒店、1栋独立商业及底层商业裙房。
租金走势
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投资商铺，避开三个风险区
商业地产的回报率固然比住宅可观，但是相对应的风险也比较大。想要规避风险并使投资到商铺的钱“物尽其用”，就要绕过风险区。
风险区一：迷信地段
购买商铺时，要谨慎看待开发商打出的“繁华地段”的宣传。无论对于投资者还是商铺自用者，如果仅寄希望于繁华地段因素，而忽略了开发商后期的运营能力，日后招租和经营都会非常困难。相比来说，综合性的商业项目比单纯的商铺项目抗风险能力强，在繁华地段，开发商提供的商业产品能否有效利用地段人气，是决定风险大小的关键。
风险区二：迷信扎堆商业
靠多个商业形成氛围聚拢人气，可以盘活片区，但也不能盲目扎堆。无论是开发还是运营，商业地产的门槛都比住宅要高，在开发、运营、物业服务等方面需要的专业人才和住宅项目也有很大不同。想要扎堆商业区，还需谨慎选择开发商以及考察开发商背后的运营与物业服务团队。
风险区三：迷信高租金
对商铺投资者而言，物业租金是投资回报的重要组成部分，但一味追求高租金也不一定会使投资回报最大化，如果不能确保招租项目自身的盈利能力和运营稳定性，一旦寻租项目经营不善，商铺所有者就面临收租难甚至要再招租，白白损失了几个月的租金。规避这类风险，需要投资者在购买商铺之前，对区域未来的使用功能做好判断，结合商铺周围的商业形态格局，为商铺良好定位，将来租给谁做什么，做到心中有数。 本专题撰文/ 记者 王晓美子
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