2012年夏至已过，7月将至，祥泰青岛团队将赶在金秋之前，提早进入收割季——其在青岛的两个项目，祥泰·正阳东郡和名汇国际将于此月穿插进行认筹和开盘。7月将是他们进入青岛两年来最紧张最劳累的时刻，平均每个周末都要打一场硬战：7月1日，祥泰·正阳东郡二期开始认筹；7月8日，名汇国际开始认筹；7月15日，祥泰·正阳东郡开盘销售；7月22日，名汇国际开盘销售。开战前夕，记者于6月25日赴崂山区名汇国际销售处，同时也是祥泰青岛团队办公区，专访了祥泰实业青岛区域营销总监李晨辉先生。这一特殊的时间节点适合前瞻更适合回望，采访中，记者了解到了祥泰·正阳东郡和名汇国际热销预期背后，是加速转向、随行就市的果断决策和大笔投入、力求精品的坚持。
二次创业，连续三年全速增长 2009年李晨辉进入祥泰实业时，公司正在经历又一次痛苦的拔节。靠路桥板块起家的祥泰，将当时进军地产板块之举称为“二次创业”。当时祥泰在山东只有两个项目 ，连续三年100% 的销售增长幅度 ，使祥泰每年项目数量以对数形式增加，到2011年公司开发的项目数量已经达到14个。2010年6月，祥泰于青岛城阳区核心地段正阳路板块摘得一处住宅地块 ，这标志着祥泰正式进军青岛地产，后来推出的市中心别墅形态使业内眼前一亮，打破常规地丰富了城阳中心板块的业态。“其实不仅商业项目需要过硬的综合素质，住宅也很需要。例如正阳东郡项目 ，综合来比，交通、区位、配套、内部景观、相邻的公园等先天后天资源都很不错，只是当我们还未来得及一一告诉大家时，市场遇到调控，骤然变淡。”去年，祥泰·正阳东郡别墅开盘，压缩利润争取市场，当天开盘129套房源销售一空。
在正阳东郡项目于 2011年进入销售期时，祥泰在青岛的第二个项目名汇国际也完成了售楼处开放。主攻写字楼市场的名汇国际频频抛出新概念新主张，生态办公、云商务、空中花园、总部经济集群……这些独特的价值点令名汇国际在众多高端写字楼项目中显得别具一格。
一商一住两个项目 ，是祥泰打入青岛市场的重要战略。从上述定位能够看出，祥泰通过这两个进入式项目表达出的是一条精品路线。而在当前市场环境下，精品路线意味着更大的投入、更长的运作和更久的资金回收期，是对开发商融资能力的巨大考验。“如果是业务单一的地产公司，背后缺少有力支撑，面对当前严厉调控仍走精品路线，是撑不了多久的。祥泰实业除了地产之外另有路桥 、商服和金融三个板块，背后的资金链能够互相打通，所以祥泰的资金很充裕。”
随行就市下的急速转向 即将在7月份公开销售的名汇国际项目 ，一期推出A 、B两栋楼座。A栋为大面积办公，单层层高达4米 ，采取整层销售方式；B栋为小面积办公，主推55平方米的可自由组合空间，客户可以买两套或多套，依需求将其自由打通。而实际上，按照 2010年最初的项目设想，主推办公的仅为A栋，B 栋有意推小户型SOHO ，想用此吸收社会上活跃的投资性需求。但市场变化太迅猛 ，随着一声调控令下，原本在2010年活跃的投资性需求在进入2011年之后销声匿迹。周边几个在售公寓项目的成交实况以及名汇国际自己的蓄客情况证明，市场的突然转向使居住性投资骤减。
当即，名汇国际项目迅速应对并转变产品定位思路，将B座小户型SOHO 来了个定位大转弯，原本想推公寓的B座，不再强化居住的概念，开始转向灵活办公空间的定位。因为A座只能整层购买 ，不能满足那些想要灵活组合办公空间的客户，因此B座定位的一番调整立刻引来大批客户。
“三生万物，基业永恒” 生态商务是名汇国际的几大价值亮点中，最能体现项目人文特质的一个。不同于专注楼体打造的写字楼建筑，名汇国际通过生态元素和国学元素的统一结合，使冰冷的钢筋水泥带有了感情。“生态写字楼是现在全球最新潮的一个概念。但现在很多写字楼达不到，也不愿意花费大量精力，甚至牺牲容积率，投入到景观打造中。我们想把更多的生态元素融入进来，地面做出开阔的景观场所，楼座中间镶嵌空中生态花园。在生态上，名汇国际团队投入了大量精力。”
生态景观中大量融合了“三”这一元素，包括地面砌出的色彩图案多为三角形，景观区立体造型也融入很多三角元素，这其实是在解读名汇国际的生态景观主题：三生万物，基业永恒。灵感出自《道德经》中：道生一，一生二，二生三，三生万物。名汇国际采用“三”这一元素，寓意永恒的能量。“中国的企业普遍起步晚，如何将这些年轻的企业做长远，是每个企业家都应思考的大课题。”李晨辉说。
再完美的项目也要接受市场的检验。采访过程中，不断有客户的电话打进来咨询，这已是近段时间的常态。即将开盘发售，李晨辉有足够的信心期待一个好结果。
采访实录
写字楼市场迎刚需 记者：名汇国际目前蓄客情况还顺利吗？
李晨辉：A栋和B栋部分区块都已积累很多意向客户，写字楼的火爆程度远远超过我们的预期。2010年我们还担心办公的量太大不利于出手，想将一栋楼做成小户型SOHO ，事实证明，写字楼市场远远好过公寓投资。
记者：名汇国际目前登记的客户，主要是自用型还是投资型？
李晨辉：主要是自用。这种情况与我们最初对写字楼市场的判断有些出入。之前我们认为投资比重会比较大，自用会比较少，而实际接触客户后发现，自用的办公需求非常多。这要与企业对自身发展判断相结合，项目 2014年正式投入使用，企业主正在为企业的未来找办公地点。
记者：这是否说明商务需求比较刚性？
李晨辉：对。满足自己办公的需要，这属于商业上的刚性需求。
记者：名汇国际项目还规划有商业街吗？
李晨辉：对。商铺现在不招商，我们想留到项目投入使用之后，也就是2014年。一来商铺体量比较小，二来比较抢手，位于十字路口，金角银边，正对车站。所以我们一直没有发售，招商部门一直没有启动，也不需要启动，现在关注商业的人很多，商业街现在也有很多意向客户。
开发商资金实力是关键
记者：听说祥泰去年拿了5幅商业性地块？
李晨辉：是，青岛有3块。
记者：这是一个趋势吗？
李晨辉：商业地产一定是整个行业的趋势。商业地产的繁荣程度是衡量城市发展的标志。一线城市如上海有很多CBD，青岛只有两三个集中商圈，三线城市更少。商圈越多，城市发展程度越高。城市永远是在向上走，三线城市要跟着青岛跑，青岛要跟着北上广跑。现在来看，青岛市南区已经发展得很接近一线城市，市北区和崂山区也在慢慢跟进。随着城市发展进程加快，商业地产必定会加快发展，只靠住宅拉动城市化是绝对不行的。
记者：对投资者和商业地产后期使用者来说，开发商的实力是否也决定他们后期的风险大小？
李晨辉：商业项目分很多种，写字楼主要考验开发商资金。商业分租售模式，目前以租居多，考验的是开发商的运营能力，能不能把项目盘活。死的商业我们也见过很多，项目卖出去了但成了死盘，投资人的利益非常难收回。一个项目前期没有运营好，后期再回填大量资金想要盘活，会非常难。
最大收益者是业主 记者：写字楼一般租多还是售多？
李晨辉：这不尽然。一线城市还是以租为主，基本没有出售的。因为写字楼价值太高。
记者：青岛租的比较多还是售的比较多？
李晨辉：售的比较多，市北区的大部分都出售。这也是跟一线城市的差距，在人的观念中，在现实的情况中。其实黄金地块寸土寸金，之后再想在这里建一个写字楼就不大可能了。
记者：前期投入高，一锤子买卖有些可惜吧？
李晨辉：对。其实最大受益者还是我们的业主，他们会在未来的几年内深刻地体会到这一点。我们发现我们开发的项目赚的钱还不如业主升值赚得多。所以一线的开发商们非常清楚这一点，他们只租不售。
记者：为什么现在出售？
李晨辉：我们这个项目今年完全可以不卖，等到明年或者是后年卖，价值可以最大化。今年销售是公司发展对现金流和财务数字的要求，钱拿到手后再拿更多地块，进行滚动式发展。
记者：名汇国际的A座整层销售 ，是出于什么考虑？
李晨辉：整层销售对后期物业升值的拉动非常强。其他地方没有调查，但我知道崂山区很多写字楼都是小面积出售，等到若干年投入使用后，再想整体性租赁就很难统一。
记者：名汇国际项目完成销售后，开发商还会参与后期管理吗？
李晨辉：开发商会提供后期的物业服务。我们销售出去之后，聘请五大行之一的戴德梁行来做顾问指导，进行后期物业服务。
记者：在当前市场下，名汇国际项目仍然做高端，这对开发商资金确实是个考验。
李晨辉：对。这是因为项目初期，我们的预期很高，并不是随随便便做个写字楼。现在我们比照着5A 级别标准 ，包括层高、电梯 、物业等各项配置，都照着5A标准做。所以在前期还是比较舍得投入一些东西。
记者：名汇国际有些理想主义的味道。
李晨辉：你点得很到位，在我们的企业文化中，就有“理想主义”这四个字。将一帮人的梦想，打造成现实。
本版撰文/本报记者王晓美子
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