青岛开发商走量任务迫切 热盼金九银十减压

　　熬了一年 就等这一刻来减压　　

　　不论是降价使然还是刚需出动，自5 月份以来，市场供需逐渐复苏，成交数字几度好转，让业内对金九银十有了理性的期待。从供应量上来看，开发商已经做足了奋战金九银十的准备。

　　沉重资金压力盼解开

　　在当前限购 、限贷等多重调控政策制约下，无论地产大鳄还是本土房企，无论刚需楼盘还是高端项目，无不在比拼销售速度。持续一年半之久的限购政策不断逼高行业存量，大大减弱开发商回笼资金的速度。上半年多数企业不得不以牺牲利润为代价，通过降价力促销量，资金压力得以缓解。

　　不少房企资金压力越来越沉重

　　临近9月，各大上市房企已陆续完成企业业绩半年报的公布，从结果来看，经过半年多的积极跑量，多数大鳄房企现金情况良好。例如龙湖地产半年报中结余资金额为174.7亿元，创历史新高，因此在7月、8月份频繁拿地，先后在大连、青岛、重庆等地获取9幅地块，地块累计总建筑面积约为375.万平方米；万科半年报披露目前持有现金达470.1亿元，较年初增加37% ；保利地产半年度业绩报告中显示，上半年新增贷款211亿元，销售回资320亿元，目前资金结余达252亿元。上半年世茂半年报显示，其房产销售额达人民币225亿元，累计销售面积达195万平方米，销售收入126.5亿元。

　　然而房企间资金情况分化较为严重，上市房企半年报中多家业绩较差者出现亏损、短期债务压力沉重等现象，上半年以绿城为代表的房企不惜断臂求生也可证明这一点。相比之下，本土企业少有现金流充足者，长时间限购使不少企业不得不以房抵账或长期拖欠合作方费用。业内人士认为，资金压力已成为当前整个房地产面临的问题。

　　去库存成金九银十首要任务

　　本月，调控在岛城继续细化，在市房地产交易中心召开的房地产市场监管会议上，主管部门表示，岛城将在接下来按时间强化对销售价格的监管，对申报预售价格明显偏高的项目暂缓发放预售许可证。此番明确监管，无疑使金九银十这一传统供销两旺月份在今年有了些许不同。

　　调控政策使开发商面临严重资金压力，另一体现是目前市场存量的居高不下。尽管近几个月开发商降价促销力求平衡供需比例，但出货速度仍然未能撼动超过10万套的住宅存量 。李沧区、城阳区、开发区仍然是三大供应区。经过上半年的走量，李沧区住宅存量已经由超过万套回落至目前6800余套，但几个滞销的大盘仍为存量发愁；城阳区存量超过万套的开发状态已经延续多年，活跃的新增供应也迫使开发商将去库存放置首位；开发区新城打造使之位居存量榜首。同时，郊区住宅存量也注定去库存将成为金九银十的首要任务，以胶州为例，伴随新城区项目云涌，而本地消化能力又有限，目前区域存量已接近1.4万套，迫使区域开发商不得低价促销。

　　开发商更谨慎，两月新盘不足40个

　　在房地产行业，“金九银十”代表着供销两旺的传统旺季，但自去年限购以来，活跃的供应量和五花八门的促销已经无法激起市场需求者的响应。今年的“金九银十”是限购后开发商经历的第二个传统旺季，以供应带动需求、用低价刺激成交，仍然是卖方希望达到的旺季效果，但经过去年的成交低迷，开发商更加理性。从供应量上看，目前已将开盘以及加推时间节点定在金九银十的项目，不到40个。去年同期两个月，仅七区开盘项目就有30余个，相比之下，开发商今年金银两月的供应明显收缩。

　　区域分布来看，城阳区、李沧区是供应最集中的两大区域。今年城阳区供应量一直处于活跃状态，接下来还将有八九个项目推新；李沧区以大盘推新为主，将有约5个项目入市。比去年有所改观，今年市北区和四方区的住宅供应明显增加，可供置业者选择的新项目陆续亮相，缓解了市内四区供应紧张的现状。

　　今年，新盘供应一直较为缓慢，但转眼已临金九银十，时间紧迫使开发商正加紧推盘的节奏，为的是在年底之前能通过一轮冲量完成年度销售。为了备战金九银十，不少开发商已在本月提前放出了开盘的信息，并毫不吝啬地打出低价房源、震撼优惠的信息，以期博得购房者的关注，因此出现了同一天多个项目开放、认筹等热闹场面。

　　刚需仍唱主角，产品种类丰富

　　地产行业也遵循“适者生存”的规律法则，适应当前市场的产品往往会在低迷行业环境中走得更远。总结近期取得良好销售业绩的楼盘，不难发现，配套齐全的大型社区楼盘、价格有明显优势的刚需产品更容易受到市场认可。

　　从金银两月即将推新的产品中能够看出，立足真实居住需求的刚需、首改类产品比例增加，尤以市内四区以及崂山区的供应最为明显，如李沧区中南世纪城、蓝山湾二期荣域、时代城高层，以及四方区的万科城等项目，均以大型社区规划、八九十平方米中小户型、低价或优惠吸引等特征，产品定位直指年轻刚需；而市南区金茂湾、市北区国信紫云臺 、崂山区远洋自然等楼盘，则以地段优势和综合价值吸引改善型需求者。

　　从即将推新的产品业态也可看出，丰富的业态品类也成为开发商平衡政策风险、权衡市场多样化需求的手段。即将在九十月份全新亮相的几大项目如金茂湾、青建太阳岛、银座广场等，均规划有一定比例或大面积的商业、商务体量。针对楼市调控，在以刚需、首改类产品为主的基础上，适当增加商业、酒店、旅游地产的比例，也是行业减少政策风险的趋势。

　　走量任务迫切，低开成硬道理

　　如前所述，接下来开发商想要申请预售许可证，需要接受调控政策对价格的严厉监督，这无疑加大了开发商申请预售证的难度。为了能赶在金九银十期间对外销售，开发商不得不在价格上保守求稳。

　　但即使本月没有出台此项价格监管制度，业内人士也认为，金九银十期间乃至今后，开发商都将维持目前有利于成交的定价态度，继续加速走量。在金九银十到来之前，近期推新或即将在九十月份销售的项目，已经以大幅优惠和低开价格证实业内对于定价维稳的观点。以李沧区为例，上周公开认筹的项目蓝山湾二期荣域，均价定于7700元/平方米，相比一期房源8700元/平方米的销售均价有明显优势，另一项目时代城推出高层房源，均价约7000元/平方米，远低于周边均价已到甚至超过8000元/平方米的多个项目。在售项目中南世纪城目前惠后均价6800元/平方米，相比前期也有明显调整。“这些推新项目的定价，进一步拉低了购房者对李沧片区的价格预期。在当前市场环境下，购房者对价格策略更为认同。”和达置业副总经理刘博说。

　　城阳区在供应活跃、价格下浮等因素作用下，连续几个月取得不错的走量成绩，上月在新供应带动下多个楼盘销量明显好转，如青特城月成交百余套，金日紫都成交130余套。白沙湾片区目前在售项目开始新一轮推新，价格上也再现优惠，通过团购渠道青特花溪地洋房每平方米最高优惠1000元，龙湖滟澜海岸霖珑也正在推“5千抵5万”的优惠购房政策。其他区域楼盘也在金九银十前夕释放着低开或优惠的信号，近期开盘的位于四方区项目海信湖岛世家起价8600元/平方米，低开幅度非常明显，另外正在推洋房的胶南世茂诺沙湾项目也有最高优惠13万元的特价房政策。

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