青岛期房问题一箩筐 但想改现房销售难度大

　　买期房的那些无奈

　　房地产行业现行的商品房预售制度自1994年正式确立以来，已存在了18年之久，为房地产行业的迅速发展贡献颇多。但时过境迁，现如今房地产行业已从快速成长转变为急性扩张的发展状态，暴露出越来越多因信用而产生的质量、违约等问题，期房的各种不确定性为购房者带来极大的买房风险。

　　无奈一：房屋质量参差不齐

　　龙江分析认为，预售制度的实行，降低了企业或个人进入房地产领域的门槛。这使得开发商的开发能力参差不齐，体现在开发上也就难免出现质量差异，低门槛的操作大大降低了行业的信用度。

　　无奈二：期房增大各类违约风险

　　另一方面，期房的成型滞后于买卖关系的确立，购房者与开发商之间的信息存在极大的不对称情况。“购买期房时，购房者凭借开发商提供的资料说明而非房屋实物做出买卖决策，这之中，开发商的虚假宣传、名不副实的噱头营销会让购房者承担信用风险，这也是近几年来普遍存在于行业中的问题。”龙江说，由于销售和实际交房间存在时间差，购房者面临的各类违约风险成为期房销售的另一大问题。

　　无奈三：烂尾楼风险突出

　　“期房买卖问题众多，但相关部门前不久提出试点现房销售的一大原因，极有可能是调控期间开发商卷钱跑路的事件频率增加。”龙江说，自去年本轮严厉调控开始，山东济南就发生多起开发商跑路事件。“这不得不让监管部门关注期房预售为购房者带来的巨大风险。”

　　三大博弈成焦点问题

　　现房销售能够有效避免期房买卖中出现的虚假宣传、延期交房及质量问题甚至是烂尾楼风险，但在当前房地产供需模式下，取消预售制度并非万无一失。虽然预售制度仍然坚定地存在着，但针对取消预售的思考却已经进行，一系列由此引发的争议也甚嚣尘上。

　　争议点一：导致房价上涨？

　　当前房价收入比过高使年轻购房家庭背负买房压力，有业内人士认为，这很大程度是因为预售制度下房企捂房惜售、囤地炒地等做法导致，而一旦取消商品房预售制度，房地产企业就会因为资金压力和运营风险而不得不放弃捂盘，进而积极主动地造更好更便宜的房子，为了出货来缓解企业资金链，开发商定价将更为“亲民”。

　　但多数业内人士则分析认为，在当前供需模式下，取消预售制度会导致价格上涨。克而瑞信息中心评论员刘卫卫分析，取消预售制度后，商品房开发成本因资金循环期和占用期的拉长而增加，这部分成本将转嫁到最终的销售价格上。

　　“房地产行业是典型资金密集型行业，融资成本占比不容忽视。在当前融资渠道并不开阔的情况下，取消预售制度将使房企开发成本大幅增加。这部分成本最终如何转移？自然是到销售终端购房者的身上。”今鹏翔CEO修方舟认为。

　　争议点二：导致供应量下降？

　　预售制度所产生的资金杠杆作用，缩短了房企项目运作周期，赋予了整个地产行业快速发展的活力。预售制度一旦取消，当前融资环境十分不利于房地产行业的发展。克而瑞分析员杨晨青认为，没有预售制度后，整个房地产行业的资金周转能力被大大削弱，行业产能快速下滑，房地产市场供应将会出现萎缩。最终，供应下滑与旺盛的需求形成更鲜明的矛盾，将导致房价在供需不平衡的推动下更快上涨。“支持现房销售需要有足量的后续供应。但当前房地产开发情况和供应模式显然没有强劲的后市保障，取消预售将会导致市场有半年甚至一年以上的时间内无新房供应，现有的在售房源势必会坐地起价。”龙江分析。

　　争议点三：形成垄断不利于楼市健康发展？

　　另一争议点在于房企生存状态。立足于资金实力有限的中小地产商，取消预售制度 ，无疑令实力不足的中小房企陷入生存危机，甚至纷纷倒闭。但也有业内人士认为，立足行业长远进程，取消预售制度后房企倒闭是优胜劣汰的优化过程，在一个成熟行业中，一部分不合格企业被淘汰出局是市场竞争的必然结果，取消商品房预售制度之后，淘汰一批缺乏竞争力的企业，改造一批有潜力的企业，将促进房地产市场向着规范、充分竞争的格局发展。

　　“期”改“现”大势所趋

　　预售制度未来或会取消 ，但近几年全面取消可能性不大。预售制度能于国内存在18年，与特殊的宏观经济背景和房企融资条件密切相关。改变现有销售制度将是一个长期、全方面调整的过程。今鹏翔CEO 修方舟认为，短期预售制度取消需要解决很多问题。从长远来看现房销售是趋势，将促使开发商认真盖好房，保障购房者利益，使房地产行业与国际接轨。

　　而青岛房地产经理人俱乐部常务副秘书长龙江也认为，预售制度短期取消条件远未成熟，客观上讲，制约因素之一是缺乏法理上的支持。1994年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。如果确实需要取消 ，还需要提交全国人大审议，这将是一个非常漫长的过程。