青岛新房库存再创新高 集中于西海岸近郊区域

　　　原因分析　

　　　两年前集中开工，近期集中入市　

　　岛城库存量近两年来步步走高，去年年底时突破1000万平方米存量，达到一个历史高度，今年再度突破。在这之前，库存量一直较为平稳，到2009年下半年市场开始热卖时，出现新增供应量不能满足销售量的负增长状态，2010年多家项目全面入市后迎来的是造就多家日光盘的旺市，库存量上升速度非常缓慢。直到2011年开工量猛增，再加上限购政策致使销售速度受阻，到第四季度全面突破1000万平方米存量。今年第三季度，尤其在9月份再次爆发集中供应，将住宅库存量拉升到11.8万套、1278万平方米的历史新高。

　　对此，青岛房地产经理人俱乐部常务副秘书长龙江认为，促成新房库存的主要原因是开工量的连续性集中增加。“在2009年之前青岛新房一度供不应求，之后由市政府牵头出台了房地产供应规划 ，最终将5年内开工面积目标定为6900万平方米，随后出现了年底土地市场供应走热、来年年初集中开工的现象。”龙江认为，这些开工项目在近两年集中入市，是目前库存能高达16万套的基础。“另外，青岛一直以来控制中小户型的开发比例这一政策，也使得在售房源中小户型占比上升，一定供应面积开发出的房源套数就相应增加。”

　　“再者，如果将在售库存量一分为二来看，会发现，库存总数很大 ，甚至超过全国一线城市，在国内罕见，但多分布于近郊区域，尤以西海岸为主，相比之下市区压力比较小，这也是调控持续近两年来，岛城市中心房价依旧坚挺的原因。”

　　价格行情

　　高库存下，房价持续下跌11个月　　

　　根据国家统计局近日公布的数据显示，9月份，岛城新建商品住宅价格环比跌了0.4%，同比跌了5%。其中，90平方米以下环比跌了0.1%，同比跌了4.3%；90平方米至144平方米环比跌了0.8%，同比跌了5.3%；144平方米以上环比跌了0.1%，同比跌了5.4%。虽然这已是从去年以来岛城房价第 11个月下跌，但9月份无论环比还是同比，跌幅却是最大的。

　　从岛城下半年成交量排行榜来看，销售情况良好、业绩名列前茅的项目，受价格因素影响很大。据今鹏翔顾问事业部监测数据显示，位于李沧区的时代城高层项目，第三季度以来销售面积超过5.6万平方米，成交均价约7300元/平方米，在区域具有明显的价格优势；位于崂山区的远洋自然，三季度以来销售面积近5.2万平方米，销售均价约1.4万元/平方米，相较一期精装修房源，在单价及总价上也明显下降；排名第三的是位于胶州的中置青岛风景项目，以均价3500元/平方米、总价20万元/套起，一直处于热销状态；另外位于市北区的晓港名城项目，三季度销售255套，均价1.2万元/平方米，以价换量策略见效明显；位于城阳区的中铁华胥美邦三季度加推房源，每平方米优惠500元，成交均价不到6000元/平方米，第三季度销售431套，位列城阳区第一。