12月2日，黄岛区唐岛湾一家楼盘均价9188元/平方米，12月3日均价调至9400元；11月25日开盘的正商红河谷明确表示，开盘之后房价上涨200元/平方米；12月9日，市北区杭州路28号地块加价105轮成交，第二天周边二手房便涨价2万元……12月份 ，是楼市传统淡季，青岛市场却一片火热。从新黄岛区到新市北区、城阳区，均出现了涨价楼盘，二手房价格也有上涨的情况。此次火热 ，都是谁在买房？12月14日～16日，记者进行了深入调查。在原胶南市，房价上涨的动力来自西海岸当地购房者，外地投资客是少数。
城阳区 不惧寒冬，开盘后涨200元
从2011年下半年开始，城阳区打响了新房降价的序幕，降价促销成为该区域楼盘的共识。经过一年的“消化”以后，城阳区楼盘热销11359套，部分楼盘完成了年度销售任务。11月份到现在 ，城阳区降价楼盘明显减少，而提价的情况终于出现了。正商红河谷12月16日加推6号楼，共60套房源，户型主推88平方米套二户型，起价5600元/平方米。另外，项目高层、洋房、别墅都有房源。11月25日，该楼盘售楼处发布了调价公告，“自11月26日起，每平方米上调200元。”
之前一直走促销路线的白沙河一家大鳄楼盘，目前价格已经很稳定了。因为前期认筹情况良好，但是房价较之前并没有回落。当然，并不是所有的楼盘都上调价格了。城阳区的臻园仍有优惠。12月9日洋房开盘，火爆认筹，团购9折，赠送车位。其他房源优惠从9.6折到9.7折。
在原胶南市天一畔城售楼处，看楼盘的市民络绎不绝，售楼小姐忙得不亦乐乎。天一畔城营销中心韩经理告诉记者，区划调整以来，前来购房的人十分多。究其原因 ，首先是自明年起 ，原胶南将征收房屋维修金，青岛市民每买一套房子就得多花个万儿八千的；其次，市民担心限购措施马上会在原胶南区域实施。
新黄岛区9188元到9400元仅一天时间
“沿海楼盘肯定会涨价，但是具体涨多少不好说。近期到访的客户中，有一些是因为担心要限购，所以抓紧时机出手买房。”原胶南一家楼盘的营销总监刘先生向记者介绍说。
另一家大鳄楼盘的工作人员也表示，由于胶南黄岛的合并，目前项目价格准备上调，但暂时不会限购。该楼盘加推130～150平方米的别墅，均价180万左右。另外，龙湖悠山郡于12月1日进行开盘。首推80别墅，均价10800元/平方米，可享受2万抵10万的优惠 。
原黄岛区本来就在限购范围内，虽然此次区划调整对楼市影响不直接，但还是有楼盘跃跃欲试。位于唐岛湾区域的一家楼盘，本月成了焦点。12月2日的时候均价为9188元/平方米，12月3日 ，均价调整至9400元/平方米，开发商信心十足。
“近期，西海岸楼市成交量比上半年好多了，但是整个回暖来得有点晚。还是有很多楼盘没有完成销售任务，开发商压力还是很大的。”刘总监在接受记者采访时说道，“循序渐进的价格变化比较可取，现在直接提价，风险还是存在的。”
12月16日，记者从市房地产交易中心了解到，目前新黄岛区成交量在各区域中处于第一位。其中，原黄岛区今年卖了7956套，原胶南市卖了9388套。
新市北区 这边要涨价，那边送宝马
区划调整以后 ，原四方区楼盘受益。调整第二天，原四方一家楼盘的广告语从“四方中心”变为“新市北”。该楼盘负责人告诉记者，房源不多了，推广不着急，下一步肯定会上调价格，这根本上还是供求关系的问题。
同样，在新都心区域，之前一直受困扰，哈尔滨路以南是市北区，而以北则属原四方区。如今，区域问题已经解决，区域内的3家楼盘也都把广告词改了。最让人意外的是德馨筑家楼盘，年内不推新房源了，等到明年再说。
原市北区影响不大，还是有楼盘促销降价的。12月9日，山海家园举行开盘活动。据悉，本次开盘起价约为9700元/平方米，这是浮山后最低价区域，开盘当天共推出200多套55～141平方米房源，销售率超过60% 。还有东莞路附近的一家楼盘，推出买房送宝马的活动。起价14700元/平方米，购房最高可以赠送价值26.8万元宝马X1一辆。
“郊区楼盘涨价要更加明显，市内三区，更特殊。本身房价已经到了高位，成交量不高，擅自提价很可能遭受冷遇。郊区之前降价力度大，当取得一定成交量以后，价格回调也在意料之中。总体看，区划调整对楼市的影响不可能立刻显现，这种情况下的上调房价有点不理性。”太平洋房屋山东区域总经理林宪周向记者介绍说。
二手房 土地热卖，二手房立刻涨2万
新房市场出现涨价情况，二手房也没闲着。12月7日，青岛市12月份的首场土地拍卖会在青岛市公共资源交易大厅举行，本场拍卖的是位于杭州路28号住宅、商服地块。拍卖起叫价3864元/平方米，经过105轮的喊价之后，该地块终被12号竞买人——广州良宝房地产投资咨询有限公司成功竞得，成交价为楼面地价5820元/平方米。截止到目前，原四方区的地王是位于“新都心”的青建太阳岛项目，该项目地块2010年8月时上市拍卖，当日的成交价格为7200元/平方米。这则普通的土地拍卖新闻，却点燃了周边二手房房东的提价信念。
“在我们店里，之前登记的一套房源，海云庵区域的，原四方区。以前价格是78万，看好了房子，还可以商量，现在把价格上调至80万了，而且还不讲价。购房者也挺谨慎的，房子还没有卖出去。”科威国际不动产青岛区域总经理孙杰在接受记者采访时透露说。
上周，岛城各区成交549套，同比上升11.59%。原市北区成交143套，占比26%，原四方区成交102套，占比19%，市南区成交99套，崂山区成交32套，环比上升28%。租赁市场方面，在今年4月和11月租赁高峰期过后的淡季时期。
另外，土地拍卖也带动了周边楼盘的营销策略变化。在海信湖岛世家售楼处里，有专门的宣传牌，上面写着此次拍卖会的简单介绍。
谁在新黄岛买房？西海岸客户为主
从12月5日到12月9日，原胶南市新房二手房成交量都在100套以上，全青岛市的成交量也不过300套，原胶南市占了三分之一。都是谁在买房？是投资客大量入市？还是另有原因？青岛隆海集团有限公司策划总监刘兴业表示，前几年，是以外地客户为主，今年比例降低了很多，过去投资为主，现在是本地客改善为主。“主要两种客户。一种是本地人，另一种是本地工作的外地人，但可以提供一年以上的纳税证明，能顺利贷款。”
在东方金石 、卓越西海岸，记者都见到了过来咨询办公和住宅的原黄岛区购房者。“新区区政府在胶南，周边的办公楼需求已经增加了。二手房市场上，也是一些这类人群，有的是新区调整后，得到这边上班。”房屋中介经纪人孙正平说道。
“现在已经不是外地投资客的市场，银行对这部分人群的限制很厉害，首付60%，而且要求很苛刻。外地投资客的黄金投资时候过去了。最近出现的回暖主要是西海岸客户，包括原黄岛区的。”
◎你问我答我有两套房卖一套，还能再买房吗
“青岛市的房屋限购政策是否有变化？”“我有2套住房，现在卖一套，还清贷款，能否再买一套？还能否贷款买房？”……随着年底到来，对于购房贷款政策的咨询多了起来。12月16日，记者采访了解到，拥有2套住房的家庭不可以再购房，但卖掉一套，可以再购买一套。本市对二套房的认定非常严格，认房又认贷。如果已经有贷款记录，则至少首付60%，利率还会上浮。
12月16日，记者查询青岛市国土资源和房屋管理局市民信箱发现，近期有市民咨询年底本市限购政策变化问题。“我市的房屋限购政策是否有变化？”“请问下述情况能否购房：条件：我妻子名下有一套住房，使用公积金贷款；我和妻子2人共有一套住房，使用公积金和商业组合贷款，2套房子均不足90平方米，且贷款未还完。问题：按照现行的限购政策，是无法继续购房的。但请问如果我们将妻子名下的住房售出，再还清该房的公积金贷款，仅保留目前共有的一套，能够再购呢？如果能，可以贷款吗？”
对此，市国土资源和房屋管理局答复说，在本市市区对已有1套住房的本市户籍居民家庭限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭暂停向其售房。您家庭名下的两处房产，如卖掉其中一套可再购买一套。
另外，限购方面，目前青岛市仍然严格执行《青岛市国土资源和房屋管理局关于落实住房限购政策有关事项的通知》，限购政策并没有变化。
已经有贷款记录，把名下房子卖了，还完贷款，能否继续贷款？如果已经有两套房子，都有贷款记录，卖了其中一套，能否继续贷款？对此，记者采访了青岛多家银行。据介绍，青岛执行的是最为严格的认房认贷政策。
二套房标准如下：如果贷款人所在地的房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统)中其家庭已登记有一套住房，或者借款人已利用贷款购买过一套住房，又申请贷款购买住房，或者贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套住房，购房者在申请贷款时，都将被算作二套房，将实行差别化住房信贷政策，首付60%，利率相应上浮。
如果贷款人能够提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人与本地人执行同样的认定二套房的标准和差别化的信贷政策。已经有贷款记录，把名下房子卖了，还完贷款，可以再买一套，首付得60%。如果两套房子都有贷款记录，即使卖了一套，再买也不能使用贷款了，本市已经叫停了三套房贷。
记者 李晨
（来源：半岛网-城市信报） [编辑: 李敏娜]
