国务院出台的楼市“
新国五条”近日持续发酵，而有关青岛将要实施房产税的传闻也受到众多网友的关注。2月25日，青岛房地产经理人俱乐部副秘书长
刘博就新国五条对青岛楼市的影响进行分析。
青岛房地产经理人俱乐部副秘书长刘博
您如何解读新国五条？你认为最大的亮点在于哪里？ 这次国务院推出的新国五条，重点针对五个方面有新的要求，具体解析如下：一，重提房价控制，这是继2011年提出各地明确房价控制目标，2012年淡出，而今年重新提出。二是着重强化限购，已经限购的城市进一步严格要求，对于未限购的城市视情况推出，这是对于限购政策的进一步强化。三是严格差别化信贷政策，对于二套房的信贷，可能要进一步的收紧。四是扩大房产税的覆盖城市，这是一条颇有争议的政策，已经开始试点城市解读也不同，覆盖的程度和征收的范围都还需要进一步的解读。五强化预售管理，这是对于销售环节的进一步严控，防止违规的出现。另外，在此次“新国五条”的政策中也提到了对于保障房覆盖范围将进一步扩展到农民工的群体，这也是对于加快城镇化进程的一个重要表现，可能因此部分城市外来人口将享受到保障房的待遇。
“新国五条”中，我认为，最令人关注的还是关于房产税试点城市扩大化这一条。因为这是针对房屋持有环节上的一条重要措施，同时，也是国内专家争议最多的一条政策。由于一些专家对于征收房产税是否合法合理有着广泛争议，对于此次提出的试点扩大，大家都在关注会覆盖哪些城市？会针对哪些产品进行征收？会哪种形式进行征收？
数据显示2012年下半年以来多城市房价连续上涨，你如何看待？ 2012年的下半年，楼市开始有所回暖，到第四季度，各地楼市上涨的势头进一步明显，也引发了社会争论。我认为其原因有如下几点：一是市场对于政策调控逐渐适应，对楼市的观望心态消磨殆尽，该出手时就出手了。二是刚需人群经过长时间的积压之后，由于客观需求仍然存在，构成了市场的主体。三是国内普通民众的投资途径依然狭窄，通货膨胀日益加剧的背景下，购买不动产仍然是最好的投资方式。因此，销售市场的回暖，必然导致价格的上涨。今年春节后出台的“新国五条”在新年之初展示了政府调控的态度，其信号意义大于其实际作用。在一段时间内，会重新引发市场观望，成交减缓，房价上涨的势头会有所减慢。但今年的整体市场情况是趋稳的，不会有大起大落，楼市正在朝健康有序的方向发展。随着政府提出要求，各地会根据各地的实际情况，逐步推出细则，这也是我们共同所关注的。
你认为青岛目前房地产市场是否出现了价格反弹的局面？哪些区市价格上涨明显？新的政策是否会抑制这种局面的进展？ 青岛市场目前据我了解还没有出现明显的价格反弹，但一些项目的优惠活动有所减少。经历了近两年的调控，房地产开发企业变得愈加谨慎，不会因为市场的轻微波动，就调高房价，毕竟总的销售任务始终是开发商关注的课题。但在一些不限购的区域，加上有大的利好因素影响，楼市风向明显看涨，例如胶州市场，由于不限购，加上机场项目基本落定，所以，这一区域形成一个阶段的热点。上周青岛市网签环比暴涨11.56倍，其中胶州排名第一，基本由以上原因导致。
中央在出“国五条”之后，未来是否会有更新更具体的房地产调控政策出台？ 此次“新国五条”基本都是对于之前调控政策的进一步强化和严格要求，没有全新的内容出台。当然，中央政府也一直强调是有储备政策的。但是，调控的目的不是整垮房地产业，而是让其健康发展。因此，我认为近阶段政策将主要以细化“新国五条”为主，短期内，不会有更新的政策出台。如果对于“新国五条”细则制定足够严苛，也将起到进一步遏制房价上涨过快的势头。
新政会对“购房首付”特别是“二套房贷首付”及“房贷利率”有影响吗？造成什么样的影响？ 在“新国五条”中明确提到了进一步严格差别化信贷政策，这将对于房屋的购买环节，从信贷的角度进一步的控制。现在已经有传闻将进一步提高二套房的首付，甚至有传言将取消二套房贷款，这将对改善性需求有明显的影响。但是这种政策的一刀切，也有利有弊。比如，三口之家居住在二三十平方小房子里的情况在社会上并不少，但是这些人如果再购买房产，仍然算做二套房，对于其购买能力造成了很大的影响。我一直倡导对于改善性需求要进行区别对待，进一步细化政策，才是真正的考虑民生。
您认为青岛是否将成为第二轮实行个人住房房产税改革试点城市？青岛是否适合施行房产税？实施后对普通老百姓是否有利？ 我认为青岛暂时不会成为房产税改革试点城市。青岛是一个有着独特地理属性和社会属性的城市，蓝色经济圈的划定，也给青岛未来几年的经济发展提出了更高的要求。一旦实行房产税，将在一定程度上抑制其经济发展的速度，这对于大青岛的建设是不利的。房地产业内对于房产税的征收普遍持反对态度，因为房产税是针对持有环节增加成本，我们很担心税的增加会转嫁到再次购买的消费者身上，反而推高了房价，不利于二手房市场。
请结合目前的市场状况，谈谈接下来的3个月市场的发展趋势。2013年青岛的楼市大体走向将以何种态势？ 春节期间，青岛市的楼市成交是常规的低谷，而春节后上班第一周成交量的强劲反弹，从市场层面反映了发展的走势。而“新国五条”出现之后，可能会有一个阶段的观望，成交会有所减缓，但是幅度和时间都不会太长，因为目前市场或者说消费者对于政策调控已经适应了。因此，在未来三个月的时间内，预计市场略微走低之后，会有小幅抬头。而针对2013年全年来看，整体趋稳是一个大的方向，不会有大幅度的起落，整体市场消化量，保持2012年的水平是没有问题的。
新政最会对青岛哪些区域的房价产生影响？ 新政具体会对那些区域的房价产生影响，还要等细则出台之后，才能进行相对准确的判断，目前还不明朗。但是，可以预见的是，如果目前的不限购区域，一旦纳入限购，将对于该区域的房价有明显的影响。另外，对于一些高端产品、投资型产品，受政策影响的敏感度会比较大。
