房子价值百万，可能多掏两万
对首次购房、改善性、投资性购房者来说，契税政策的变化会带来怎样的影响？
“省政府文件要求契税税率调整为浮动的3%-5%，岛城实施细则还没有出台，具体的税率标准也没确定，但调整后购房成本的增加是必然的。”科威国际不动产的孙杰说。
中介机构人员给记者算了一笔账。由于这次调整，二套房
上调的可能性非常大，所以算账时，选取的是二套房的购房者。
以市北区一套面积100平方米、单价1万元，建于2010年的房源为例。二套房契税此前执行的是3%的税率，过户期间需要缴纳的契税是3万元，但如果调整到5%后，需要缴纳的契税达5万元。加上营业税、个人所得税，购房者一共需要缴纳12.6万元(5.6% 营业税+2%个人所得税+5%的契税，本应由卖方承担的营业税等现实中一般被转嫁给了买方)。调整前后，因为契税税率的调整导致购房成本增加两万元。但如果购房者购买的房子超过5年，无论是首套房还是二套房，营业税均免征，所以上述成本中应该还能省下5.6万元。
新房方面，如果购房者购买的为二套房，目前只征收契税。税率调整前需要缴纳的契税为3万元(契税税率为3%)，调整后需要缴纳的契税为5万元(假定新房二套房契税税率同样调整为5%)，调整前后，买房成本增加了两万元。
同一套房源，若购房者购买的二手房为首套房，目前执行的是1.5%的契税税率，需要缴纳的契税为1.5万元，三类税费成本为11.1万元(5.6%营业税+2% 个人所得税+1.5%契税)；由于业界猜测针对首套房的契税优惠仍可能存在，所以构成成本变化应该不大。如果购房者买的是新建商品住房，又是首套房，以一套100平米，单价万元的房源来算，税率调整前后需要缴纳的契税可能仍为1.5万元(契税税率为1.5%)。
此外，由于从去年3月1日开始，青岛市房屋专项维修资金管理办法(试行)开始施行。“过户的时候，还需要缴存房屋专项维修资金。”孙杰说，无论是购买新房还是二手房，无论是首套房还是二套房，目前高层住宅均按照133.6元/平方米缴存，粗略算来，除上述三类税费外，还需要额外缴存13360元的房屋专项维修资金。
据介绍，目前二手房交易过程中，涉及到的税费成本主要包括契税、营业税、个人所得税。除上述税费成本外，还需缴5元的印花税，80元的登记费，365元的抵押费，每平方米6元的手续费以及10元的工本费。
利好利空都有，楼市走向难料
契税税率的调整，将会对岛城的房地产市场造成怎样的影响？业内人士分析，税率调整直接增加买房成本，但“新国五条”刚刚出台，岛城公积金贷款上限也刚刚上调，岛城楼市可谓“利好”、“利空”因素都有，楼市走势如何尚难以预料。
“契税税率的调整，意味着买房的成本增加，而购买二手房的交易成本要远远高于新房。”科威国际不动产的孙杰说，受此影响，可能造成两个结果，一是满5年的二手房房源变得抢手，因为可以省下5.6%的营业税；二是不少的购房者转向新建商品住房市场，毕竟目前岛城新房存量近 15万套，而且不少房子都是现房。
“但契税税率的调整，更多的是影响购房者的心理层面，因为楼市的利好政策也会在一定程度上刺激购房者。”楼市分析人士张百忍说。所谓的利好政策，指的是公积金贷款最高限额的上调。从今年2月1日开始，青岛新建商品房公积金贷款最高限额统一调整为60万元，二手房公积金贷款最高限额统一调整为35万元。“公积金贷款额度提高后，原本为凑不够首付犯愁的购房者可以出手，而且公积金贷款买房也能省不少钱。”张百忍说。
除了公积金政策调整带来的利好，楼市的利空政策也频传。“早在市场传出契税税率调整的消息之前，为做好房地产市场的宏观调控，国务院‘新国五条’出台。”青岛世联怡高总经理陈耀华说，其中的利空措施包括扩大房产税、严格实行差异化信贷政策等。由于“新国五条”的具体地方实施细则还没有出台，岛城入围房产税试点城市的可能性也没有最终确认，楼市走势还难以预料。
“但有一点需要明确，楼市调控政策影响的肯定不仅仅是购房者，开发商受的影响会更大。”张百忍说，若所有的政策细则出台并施行，购房者的成本增加，投资者的投资成本增加，多套房的持有成本增加，投资性需求会继续止步楼市，开发商销售周期会延长。“这些，都是可以预见的市场变化。”张百忍说。 记者 王爱科
