随着市区的房价越来越高，很多人开始将买房的目光投向了郊区，特别是城阳、新黄岛、即墨的楼盘，随着桥隧的贯通和近年来不断推出的规划利好，这些区域的楼盘越来越多地受到了市区年轻人的关注。今年1～6月份，城阳、新黄岛、即墨、胶南 、胶州、平度、莱西一手房共成交 36786套，也 超 过 了 其34262套的新增供应量。下半年，郊区供应依旧充足，新增项目体量都很巨大，库存的压力依旧不小。
50万平米，主力瞄准刚需 近年来，随着人们对
青岛城区界定范围越来越大，城阳也从原来的“郊区”，慢慢变成了“近郊”，接近城区的定位，特别是随着各种规划利好的不断出炉和人们对城阳生态居住价值的认同，城阳的房子越来越受欢迎。
供应量：潜在供应量巨大
今年下半年，城阳区的潜在供应量可达50万平方米，主要以住宅为主，还有部分商业。随着佳兆业等地产大鳄进军城阳、红岛经济新区的不断发展，城阳已经从原来以休闲养生度假为主的别墅区，转型到了现在以首套居住为主的刚需区域。下半年入市的新房源，一部分是定位市区中产的经济型别墅，还有一大部分开始瞄准刚需置业人群。
主要分布：以主城和红岛为主
下半年，城阳新增供应的分布也比较集中，一部分是城阳主城区，这里的项目主打配套完善、距离市区交通便利的“便利牌”，以龙湖·悠山郡、青特城、伊顿阳光等项目为代表；还有一部分集中在红岛片区，这里主打“未来牌”，政府的规划利好是很多人看好这里的原因，主要的代表项目有世茂公园美地、青特·花溪地等项目。
价格预期：普通住宅单价在6000至8000元
根据今年上半年的市场价格，可以预计下半年，城阳主城区的房价普通住宅仍将在7500元/平方米左右，夏庄惜福镇片区的价格稍低，普通住宅在6000元/平方米左右，红岛片区的价格在8000元/平方米左右。
主要楼盘：龙湖·悠山郡、磊鑫伊顿阳光、佳兆业水岸新都
新增60多万平米，库存压力仍不小 原黄岛和原胶南合并后，新黄岛区成了当之无愧的库存第一大区，根据同策咨询提供的数据，2013年下半年，在再造一个新主城的政策利好推动下，新黄岛预计即将有60多万平方米的新项目入市，库存的压力仍然很大。
供应量：新盘体量大 、定位高
随着桥隧的贯通、两区的合并，新黄岛的楼市可谓日新月异，几乎每天都有新变化。新黄岛区楼盘的一大特点就是体量大、定位比较高，每个拿出来都是知名大盘。下半年，除了目前在售的世贸·诺沙湾、保利·海上罗兰、康大·山语海、万科青岛小镇等即将有20万平方米以上的新房源入市外，还有建邦听海、科达天意华苑等大体量的新项目入市。
主要分布：三大区域最热门
新黄岛下半年的新房源主要集中在唐岛湾片区、安子片区、CBD片区，目前这三个区域也是新黄岛最热门的购房区域。
价格预期：单价8000至1万元以上不等
新黄岛各地段的楼盘价格差别较大，根据上半年的市场表现，预计下半年，安子片区的均价仍将在8000元/平方米左右；唐岛湾片区的价格较高，在13000元/平方米左右；在CBD片区的均价也将在10000元/平方米左右。
主要楼盘：世贸·诺沙湾、保利·海上罗兰、康大·山语海、万科青岛小镇、建邦听海、科达天意华苑
刚需盘热推，均价6000元左右 2013年上半年，人们在将目光聚焦在市区楼盘的疯狂热卖的同时，也应该注意到，在成交量上，即墨和胶州在数字上的表现都十分抢眼。1至6月，胶州一手房成交7385套，即墨一手房成交5238套，预计下半年，在多个刚需盘入市的推动下，这两地的成交仍很乐观。
供应量：各有40万平米，主打刚需
根据同策咨询提供的数据，下半年，胶州和即墨都将有40万平方米以上的新房源入市，其中住宅占大部分，主要针对的是本地的刚需人群，还有一些综合体项目，包含了商业的部分。
主要分布：胶州主打少海，即墨主城新城各半
在胶州，下半年入市的主要房源还是集中在少海片区，老城区内有少部分新房源入市。在即墨，新入市的房源在主城区和新城区各占一部分，在主城区有观澜国际、宝岛花园等刚需楼盘，在新城区有万科东郡、一山一墅等高端项目。
价格预期：单价6000元左右，即墨别墅破万
胶州和即墨的房价近年来水涨船高，特别是即墨蓝色硅谷规划利好的不断出炉，很多人到这里来寻找市区外的第二居所。预计下半年，胶州新入市房源的均价在6000元/平方米以内，即墨主城区的楼盘价格在 6000元/平方米左右，新城区的新房源别墅均价在1万元/平方米左右，普通住宅均价在6500元/平方米左右。
主要楼盘：观澜国际 、宝岛花园、宝龙城市广场、万科东郡、天泰圣罗尼克三期
市场预测
银行“钱袋紧”，下半年猜想多 2013的上半年，岛城楼市交出了一份完美答卷 ，上半年总成交量达 54333套。经济形势瞬息万变，近期银行“钱荒”引起了很多人的关注，人们开始猜测，上半年红红火火的楼市，会不会因为银行收紧钱袋 ，而遭遇困境。下半年的大幕已经拉开，未来6个月岛城楼市的发展将何去何从，看看业内权威人士是咋说的。
猜想·政策 重大政策出台可能性不大 上半年，新国五条的出台可谓给楼市扔了一颗不小的炸弹，二手房交易要征收个人所得税的消息，让很多人为了搭上最后的末班车连夜卖房，这可能也是中国楼市独有的怪象 。但令人意外的是，调控政策的出台并没有扼杀人们买房的热情，反而极大地刺激了楼市的热度。下半年，还会不会有这样的重磅政策出台呢？
青岛资深地产人士修方舟表示 ，“不会有重磅政策，房产税即使推出也只是局部的试点，不足以左右全局。”
“我认为下半年出台重磅政策的可能性不大。”陈浩表示，首先，政策基调基本明确，就是维稳，打压投资投机，真实的购房需求受保护；其次，下一步政府应该采用的不是限制，而是调整控制方法，由行政调整转向经济手段。
猜想·市场 成交量有望平稳增长 楼市的火爆最先体现在成交量上，上半年业绩不错，并没有让开发商得到片刻的放松，销售任务依旧繁重。往年的下半场，多是开发商冲量搞促销的时候，今年下半年，市场会不会因此而变得更加火爆？还是会因为上半年的红火透支了一部分需求，而导致成交放缓呢？
首创置业青岛公司总经理孔令国告诉记者，“下半年如果没有重大政策出台，成交量总体还是比较平稳的，因为需求相对来说平稳，即便是开发商搞一些促销活动，也不会对市场构成太大的冲击和变化，平稳还是主流。”“我认为今年下半年的成交量仍会稳步增长。”修方舟表示，因为目前市场的需求还是有的，而且目前对要买房的人来说，没有重大的利好便不会再等，该买的也只能出手了。
但联城置业经营部经理孙静却表示不同的观点：“我对下半年市场的预测还是比较保守，应该不会比上半年更好。”今年上半年刚性需求已经得到了充分的释放，去年大面积开工建设的保障房项目，今年下半年会投入到市场中，另外，银行贷款的收紧等原因，都会影响到下半年商品房的销售情况。
猜想·价格 部分地区价格可能小涨 对买房者来说，价格仍是最关心的话题，因为这直接关系到自己的血汗钱，有多少要拿来贡献给开发商，而自己则背上房奴的重担。从上半年的市场表现看，岛城楼市价格一直比较平稳，呈稳中有升的态势，那即将到来的下半年，会是怎样的情况？
修方舟认为整体无下跌可能，个别楼盘不排除会有促销游戏。孔令国则认为，部分地区的价格可能会小涨，这主要指的是市区一些比较稀缺的地段，比如市南区 、市北区的新房源；而在城阳区 、新黄岛区等供应量和存量都比较大的区域，价格则可能会略有回调。“目前，北上广楼市的价格走势是上涨的，但就青岛来说，下半年整体来说价格会比较平稳。”
猜想·开工量 开发商仍以观望为主 “从我们自己了解的市场情况看，与去年相比，上半年青岛新楼盘开工量不足 ，预计下半年， 开工量也不会太 大。”孔令国表示，现在有一部分开发商正在办开工手续，时间比较长，估计下半年开工的可能性不大，而大部分开发商都以持地观望为主，因为目前青岛的新房库存仍很大，还要再看未来市场表现如何，因此，下半年实际的开工量不会太大。本版撰文/ 记者 付明实
（来源：半岛网-半岛都市报）
