从住房和城乡建设部政策研究中心主任履新后,中国城乡建设经济研究所所长陈淮大改往日谨言慎行风格,在博鳌房地产论坛上,陈淮回顾十年来房产调控,直言最大的缺陷之一,就是几乎所有调控措施,“不管国五条还是国十条,都是在不断地强化政府的权力,弱化市场经济配置资源的作用”。
本报记者 张璐
谈健康发展>>
房子要盖在合适的地方
对于房地产健康平稳发展的问题,陈淮认为,要“把房子盖在合适的地方”。
陈淮称,国内城市结构不合理,今后需要重点调整,大城市不可能无限制盖房子,并且容纳几亿人需求,“如果我们不能解决大中小城市协调发展、二三线城市的加速扩张,那么我们永远解决不了北、上、广、深的房价(持续大幅上涨)的问题,而这种问题是限购、限贷、限价等方式解决不了的。”
因此,陈淮认为,在调整供求关系上,把供和求更多的重心放在二三线城市,放在中小城镇,实现城市结构的合理调整,是房地产行业稳健发展的前提。
谈改革>>
必须弱化政府权力
陈淮特别强调,房地产业健康平稳发展还需要改革,“房地产业发展过程中两个最基础、最重要的要素,一个是土地,一个是资金,它们还远远没实现市场经济”,“政府还是唯一的土地供应者,政府既是供给者,又是房地产市场的调控者,又是土地利益的受益者,这样一种格局,不可能有什么平稳健康发展”。
回顾过去房地产调控存在的问题,陈淮称,“改革不仅仅是向市场经济的改革,还包括要不断地削减,而不是强化政府的权力”,而“在过去十年的调控中,最大的缺陷之一,就是几乎所有的调控措施,不管它是国几条,都是在不断地强化政府的权力,弱化市场经济配置资源的作用”。陈淮也因此认为,实现房地产行业平稳健康发展,必须进行改革,即弱化政府权力,强化市场资源配置作用。
谈供需矛盾>>
先解决住房紧张群体
由于房地产总量供需以及区域供需的不平衡短期无法解决,供需矛盾将长期存在。
陈淮认为,“哪一部分住房需求应该最先解决?住房紧张的群体、等着结婚的群体以及进城务工、经商群体,他们应该是我们的供给中首先应该得到满足的群体”。
就短期来看,陈淮称,2013年稳住房地产业的投资规模和增速对于国民经济来说是一个至关重要的事,而不是相反。
住建部政策研究中心主任秦虹: 三套房停贷或将长期执行
本报记者 张璐
秦虹15日表示,在抑制投资和投机性需求,去杠杆的政策下,三套房停贷可能将长期执行,这种趋势下房地产企业的金融创新势在必行。
秦虹称,国外比较成熟的房地产市场,公募市场融资、私募市场融资和银行贷款三分天下。目前国内房地产开发投资7万多亿,融资规模在过去10年增长10倍,这必然要求房地产市场融资呈现多元化格局。
秦虹称,过去5年房地产企业的直接融资已经开始扩大了。2008年整个房地产企业资金来源,直接融资占比只有30%,而到2012年底,房地产企业的直接融资已达40%。
在境外融资的成本优势下,一些大品牌企业比如万达、万科、金地、绿地等都在境外资本市场融资获得资金支持。中小房地产企业的境外IPO也再次启动,今年内广东、无锡、深圳、重庆、北京、山东等地的企业在境外的IPO也为他们境外融资开辟了一些渠道。
秦虹说,目前房地产企业还有资产证券化尝试。如华侨城、广州海印等,通过资产的未来收益打成资产包来实现资产证券化。
财政部财政科学研究所所长贾康: 首套住房不应缴纳房产税
本报记者 张璐
房产税试点扩容久无定音,但业内坊间预期强烈。15日在博鳌房地产论坛上,财政部财政科学研究所所长贾康确认了上述观点,不过他建议居民首套住房不应被纳入征税范围。
2011年,上海、重庆按照超过限定面积或非普通住宅两种不同情况分别开征房产税。此后关于房产税扩容的消息不绝于耳。但直到目前,新增房产税试点的城市,以及新增试点城市如何征税仍无确定消息。
在论坛上,贾康称,目前从决策层到管理部门所形成的文件,都非常明确地表述了关于适时扩大房产税试点范围,房产税“扩大试点范围势在必行”。
对于如何征收房产税,贾康的观点是,“基本住房保障概念下的第一套房或者第一个单位的住房是不被这个税覆盖的”。
针对征税将提高个人居住成本、地方政府债务风险以及公众期盼公共福利水平提升三方矛盾。贾康称,把这三个命题放在一起,从中长期、可持续的角度来看,至多只能同时满足其中两个,“要想又减税,又减轻公共债务负担,从中长期来看,不可能指望福利水平有多少明显提高”。
