□ 盛 刚 9月房价同比继续领涨70个大中城市的北京,23日连续发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》和被称作升级版北京房地产调控政策的"京七条"两项房地产调控政策。《意见》明确,北京将面向全市具备购房资格的家庭提供自住型商品房,销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。另据北京市住建委发布的消息,今明两年北京将完成7万套自住型商品房供应,占新增供应的50%左右。"京七条"更是从确保供应、价格调控、监管查处、信息披露等方面全面升级北京
楼市调控。业内表示,"京七条"很有可能为其他房价快速上涨地区提供借鉴,成为新一轮调控措施的样本。
对"京七条"或许没必要过分解读,毕竟,它不是全国性政策,在当前全国楼市分化的情况下,当初制定的控制房价涨幅目标能不能实现,各地政府调控压力并不一样。今年以来房价的持续上涨,尤其是9月以20.6%的涨幅领涨全国,北京的压力不可谓不大,而推出自住型商品房能明显拉低平均房价,减轻地方政府调控压力。但也要指出,北京市一日之内连续两次出台新规剑指楼市,并且首次在抑制需求的基础上,增加限价供给,是对建立楼市调控长效机制的有益探索。而北京作为房价涨幅最高的一线城市,其调控方向及效果对全国房地产调控也必然具有一定的导向性。另外,调控房价的关键在于管好预期,对于当下的高房价来说,30%的价格差距,可能会导致现在商品房市场需求中的相当一部分,转而等待这种限价房源,有助于稳定购房者预期,抑制整体房价的过快上涨。
从北京楼市新政的规定来看,名下无房或仅有一套住房的北京户籍家庭以及符合购房条件且名下无房的非京籍家庭,都可以购买自住型商品房。买了后能否卖掉?五年后可上市,但30%收益上缴财政。卖了后能否再买?如将该住房出售,以后不能再购买自住型商品住房。显然,北京推出的自住型商品房是一种具有政策保障性质的商品房,意在解决那些既买不起高价商品房、又没有资格购买保障房的"夹心层"群体的住房问题。其中,令消费者最感实惠的的莫过于价格降低30%左右,虽然以后卖出上缴30%收益会打消一部分人的投资需求,但对真正的自住型消费者而言,眼下这事还真不那么重要。
当然,一个具有政策保障性质的商品房政策要运作好并不容易。首先,自住型商品房虽有利于缓解房价上涨压力,但由于购买门槛相对保障房资格低了不少,而且,一线城市"人多地少"的特征短期内难以改变,尽管今明两年7万套住房占北京新增供应的比例不低,但相对于旺盛的需求却算不了什么,很可能排队等房的人更多了,拉低房价仍难。其次,自住型商品房价格比周边商品住房低30%,巨大的价格优势必然带来寻租空间。以前,不少经济适用房和限价房变成了"权力房"、"投资房",分配不公、使用不当、监管不力、权力自肥等备受诟病。所以,自住型商品房推出伊始,就要避免陷入同样的监管真空。诸如销售的入口如何把住,限价房质量如何保障,未来退出的流程如何完备等一列问题,都需要防范监管各环节落实到位来应对。只有这样,好的政策才能真正发挥出其应有的作用。
同此前通过压制需求降温楼市的调控思路相比,北京此次推出的楼市新政在供应端明显发力是一大进步,虽然不是全国性政策,但对全国各地都有启发意义。由于自住型商品房建设资金不是由政府独家承担,开发商和购房者也各有分摊,因而对政府而言资金压力较保障房要小,既对地方土地财政收入影响不太大,一定程度上又是稳定房价预期增加供应的快捷办法,估计期待北京探索能取得成效并适时跟进的城市可能不会少。若北京在自住型商品房建设过程中,既能通过供需两端发力稳定购房者预期,又能摸索出一个行之有效的分配和管理模式,对其余一线城市或房价涨幅过高的城市将极具借鉴意义。
