2006年，绿城在李沧东部拿地开发，总建筑
面积超过200万平方米，建成将是容纳5万人居住的超级
社区，2008年首批房源开盘价格仅6000多元，直到今天该楼盘还有大批房源不断推出，价格已经翻番；2009年7月，大枣园、南岭旧村地块被拍卖，如今变身为中南世纪城，业主将达到 8000余户，开发商自建6公里长的公路；时代城楼盘总户数13620户，开发商建了 9所幼儿园，3所中学，前身是上王埠、东王埠、桃园社区村庄；2005年鲁信长春花园开始销售，主体建筑由100栋楼组成，配备车位超过5000个……
青岛大社区发展10年，真正成熟大社区3处，在这里，居委会只管这1个社区，依然忙不过来，可以说是最大的居委会。百通馨苑社区居委会、福林苑社区居委会都是这样的 ，1个居委会就是一个社区，这在以前不可想象。以前几个小区才有个居委会。
从2000年到现在，青岛市区户数超过2500户，居民超过7000人的大社区至少11个。这些大社区主要集中在李沧区、原四方区和市北区。尤其是李沧区，前几年由于旧村旧城改造较多，大社区林立。以百通馨苑为例，一共7个区，多次开盘，从1期步行到7期需要走20分钟。小区一共有5000多户，从2005年便开始开发建设，房价轻松翻番。
最大小区1个小区、5万人、5个公园
绿城是进入青岛较早的外来大鳄。2006年年初，绿城来到李沧东部，拿下占地4100亩、总建筑面积超过200万平方米的地块。200万平方米可以建成1万套百平方米的房子。如此规模的楼盘震惊当时的岛城楼市。“当时楼市并不火爆，房价也很低。李沧区当地人基本都有房子，很难想象这么多商品房怎么卖出去 。”如今已经是黄岛区一家房地产企业副总经理的陈欣目睹了绿城理想之城的首次开盘。
“2006年拿地以后，绿城沉寂了2年。2007年一整年没有开盘，售楼处开放以后一直在积累客户。当时去周边，道路很窄，周边配套也没跟上，当然房价也便宜。直到2008年多次传出要开盘的消息，终于在8月份前后开盘了，价格6000多元。”陈欣说道，“那时候觉得价格不低，没买。谁能想到，现在都卖到1.3万元/平方米 ，而且很多抢房的。”
普通楼盘分期开盘，每次房源只有几百套，只有几栋楼，绿城李沧项目每期都有另外的楼盘名，房源甚至上千套。一期叫蓝庭，建筑面积23万平米，1100户，38栋楼，有花园洋房、高层小高层和商业等业态形式。二期分为御园、绿园、西子公寓。二期有三个组团，御园共591户，绿园有1558户，西子公寓共744户。三期蓝岸北临金水路，项目总占地44500平方米，总建面53087平方米，分为E、F两个组团。
普通楼盘销售时间大多不会超过两年，拿地7年后，绿城还在疯狂销售，而且房源仍很充足，价格飞涨。2008年8月2日，一期开盘，价格6000多元；二期2011年1月22日开盘，并于2011年4月23日加推房源，二期御园2011年5月开盘，蓝岸2011年11月12日开盘，蓝岸南区2012年10月开盘。今年10月13日绿城最新房源诚园开盘，2小时销售6亿元，价格1.3万元/平方米。
10月21日，记者查询市房地产交易中心官方网站资料发现，绿城理想之城是2000年以来青岛市区最大的楼盘。2008年首次开盘的时候，绿城项目周边可以说一片荒芜，如今紧邻世园会，地铁口便在附近，拓宽后的道路便利。如果一个楼盘配有一处公园，这对购房者来说无疑吸引力很大。作为超级小区，绿城项目配建了5个公园。乍一看，数量很大，但仔细一看，这个小区可容纳5万人，平均1万人1个公园。小区共规划了5个主题公园，其中最大的一个公园是位于项目中心位置，占地有4万平方米的中心公园。小区的每一期建筑是相对独立和封闭的，实行人车分流，同时创造短距离步行社区，业主不用坐车，步行5分钟至10分钟就可以到达中心公园、商业中心、学校 、写字楼。
如何保证5万人正常的生活需求？记者从市规划局了解到，整个小区内部规划有幼儿园，小学，中学，写字楼和星级酒店。社区内部规划方面，博物馆、展览馆、休闲公园、购物中心、风情商业步行街、甲级写字楼、以及电影院等商业配套一应俱全；此外还规划建设有10所学校 、11处健康咨询中心，尤其是四点半学校 、社区食堂和青岛最大、最高端的颐乐学院等完善生活配套，可以满足业主的大部分需求。
“同一个小区，购房价格能差一倍，这在普通小区是很难出现的，只有这种大社区。开发周期太长了，可以说见证了楼市的火爆和惨淡。绿城接下来还会有房源推出，还有商业配套等，接下来的两年，这个楼盘还会活跃在新房市场上。”青岛风景楼盘市场总监张百忍在接受记者采访时说道。
出手不凡开发商自建大通道
李沧区最新出现的3个超级社区名称相似，都是“城”，第3个城是时代城。2010年8月27日，青岛市国土资源管理局正式发布公告，对李沧区上王埠、东王埠、桃园社区村庄改造项目实施公开招标。查阅当时的招标公告，足以让开发商们颤抖，该项目设计住宅总户数13620户，开发周期是6年。“如此规模的项目，普通开发商根本没有开发经验，得找实力派大鳄开发建设 。”胶州宝龙城市广场营销总监魏斌向记者介绍说。果不其然，知名房企嘉凯城最终成为项目开发商。
时代城楼盘也是目前唯一一处被黑龙江路和青银高速横穿的楼盘，两条道路将项目分为东、中、西三大块。为了解决1万多户业主的购物、教育等问题，时代城在“城”中打造18万平方米的商业街区，其相当于三个海信广场的面积。教育方面，在社区内配备了10所教育机构，包括7所幼儿园和3所中学(包含1所九年一贯制学校)。值得注意的是，小区内还配置了教堂、图书馆、慢跑道等人文设施。
另外，这个“城”里还规划有中国北部最大的市政公园，总面积相当于三个五四广场，由森林公园、水景公园、山地公园三部分组成。
该楼盘去年第一次开盘，首推11栋楼，其中包括5栋18层，3栋21层，1栋24层，2栋25层，价格是6000多元/平方米。如此充足的房源，吸引了数千人到售楼处看房。
在市南区工作的程霞是小区1万多业主中的一名。“不敢看小区规划图平面图，一大片全是房子。已经不是几号楼几号楼的问题了 ，小区分好几块，我是首期业主。小区最边的两端，步行需要二十分钟左右。1万多户，不知道将来孩子上小学是否会遇到难题。”程霞向记者介绍说。
2009年7月份的一场土地拍卖会在市公共资源大厅举行。参与此次拍卖会的人们不会想到，这场普通的拍卖会将诞生又一个超级社区，3年后一个“城”出现了 。在这次拍卖会上，中南控股集团以1498元/平方米楼面地价、总价20.25亿拍得李沧区大枣园、南岭旧村改造项目，命名中南世纪城。大枣园、南岭旧村改造项目是本市确定的2008年重点两改项目之一。根据当时的拍卖公告，规划用地约93.05万平方米，总规划建筑面积181.85万平方米，项目平均容积率2.47。
如此规模的地块，需拆迁住宅面积约17.8万平方米，非住宅面积约16.5万平方米，涉及拆迁村庄居民2477户，其中新建安置住宅面积33.5万平方米，并配建215套经济适用房。整个项目涉及到李沧东部西部的诸多村庄，累计受益居民将达到8000余户。
拿地以后，中南控股集团子公司青岛海湾新城房地产开发有限公司相关负责人表示，主干道只有重庆路，商住区建成后肯定不能满足居民的需要，所以他们建设了一条连接金水路和湘潭路的南北大通道。建成后的文昌路全长6公里，设计标准为双向六车道，一期工程(金水路至唐山路段，长2.4公里)。
经过两年的销售，中南世纪城的房价也由6000多元涨到了现在的8000元。为了满足业主需求，根据控制性详细规划，小区内设30班中学一所；48班小学两所，并配建共 57班幼儿园三所。商业包括社区市场，超市，金融邮电，便民店和酒店，派出所等公共服务设施。商业街枢纽地段设计了下沉式会所，以下沉式广场的形式统领两条商业街，成为社区的公共客厅。商业街还配备百货超市、电器数码超市等大型卖场。
规模巨大
一区步行到七区得20分钟
目前青岛市区比较成熟的大社区是百通馨苑、福林苑、百通花园和鲁信长春花园。2005年，百通馨苑一期开盘，价格5000多元/平方米，如今二手房价格是1.1万/平方米。直到2008年这个小区的新房才销售完毕，4年的时间，开发了7个分区，一共 5000户，容纳了一万多人。
10月21日，小区双星物业负责人告诉记者，目前小区住户有4900多户，加上网点一共5000多户，入住率达到90%以上，小区公交站有4个。百通馨苑一区、二区属一期，建于2005年，三区、四区属二期 ，建于2006年，五区、六区属三期 ，建于2007年，七区建于2008年。
在崂山区工作的云伟是该小区三期业主。“小区现在很成熟了，2007年的时候，交通也是不方便，购物等商业配套也欠缺。现在好多了 ，李沧万达广场也开业了，非常近，小区房价也很受益，涨了很多。但小区大了也有一些不好的地方，比方说从1区步行到7区得20分钟左右。开车的话，上下班时间，在小区里得周转10多分钟，遇上点意外情况，可能还要更久一些。大社区当时配建的停车位不太够，这么多车，经常有抢车位的现象，也发生过纠纷。”云伟向记者介绍说。
去年，住在六区的刘先生车胎被扎，悬赏1万元找目击者，就是因为停车难问题。目前，整个小区的停车位多数售出或者租出去了 。另外，上下班时间，小区里的上班族也有压力。“幸好有些公交车是始发站，但挤公车还是很正常的。上班时间，小区几个公交站牌几乎都人满为患，上班族太多了。”业主李先生说道。
梁泽涛是百通馨苑小区物业经理，物业是双星物业。提起如此规模小区的物业管理，梁经理最头疼的是运营成本高，工作人员工资上涨后支出太大。具体说，小区有13个出入口，物业聘了近100个保安。“小区规模很大，每个保安如果巡视一圈，需要两个小时 ，这个工作量是吃不消的。所以我们让保安负责各个不同的区域，各个出入口都有负责人。”梁经理说道，“管理了这么多年，我们已经有经验了 。现在小区物业费是0.7元，比周边新小区、楼盘都要低。现在人工费占支出的80% 以上，由于人员需求量大，经常还要招人。”
为何不通过正规途径提高一下物业费？对于这个问题，梁经理说出了心声，“小区业主5000户，组织业主大会非常不容易，前几年也组织过。不过，还好，我们小区物业费收取率超过95%，入住率高，业主素质比较高。每个季度收取物业费，从月初收到月尾，业主多。我们有专门的人收取物业费，而且设置了4个物业办公室，这也是方便管理。小区业主可以选择就近的办公室去交物业费。”
社区居民关系处理方面，百通馨苑小区有专门的居委会，百通馨苑社区居委会。梁经理告诉记者，小区虽然居民较多，但彼此关系很融洽，有纠纷的时候，我们会找居委会协调 ，有专门的协调小组。在梁经理看来，目前小区物业管理等方面已经非常成熟，并不存在真正意义上的难题。
居委会
管7000多人，半年仅3起纠纷
普通小区，几百名业主，每天清洁工都很轻松，甚至不用每天倾倒垃圾。在百通馨苑，清洁工是最辛苦的。每天下午4点 ，小区13名清洁工的忙碌开始了 ，收集垃圾。从1区到7区都有负责的清洁工，有专门的机动三轮车。“每天都要收集垃圾，否则就会有堆积。每天凌晨4点，开着三轮车到转运站倾倒垃圾。每天的垃圾量大约是15车，每车是半吨多。也就是说，我们小区每天得产生8吨的垃圾。这个工作量是很大的，清洁工非常辛苦。”梁经理说道。
大多数人看来，如此大社区，物业投诉率会很高。在百通馨苑截然相反，对物业的投诉几乎不存在。梁经理告诉记者，管理经验是大社区区域化管理，各个区域是相对独立的。比如 ，我们小区的7个区，有的清洁工只负责1个区，而这1个区和普通小区区别不大，所以可以降低工作量。保安管理也是如此，分区而“治”，每个保安都有负责的区域，这样小区安保质量也会提高上去。
在采访中，记者发现，百通馨苑的管理确实得到了业主的认可。“每个季度我都交物业费。表面看我们小区是非常大，实际上就是几个小区组合而成的，物业办公室有好几个。垃圾桶满了 ，清洁工会及时清扫，家里电路等有啥问题，物业也会及时帮忙。有时候，小区会有堵车现象，但这不是大社区特有的，其他普通小区也有堵车问题。小区内的道路大部分都是两车道，如果能拓宽一点就好了。”该小区三区业主刘先生向记者介绍说。
福林苑和百通花园都是大社区，仅隔一条马路。百通花园占地面积102000平方米，约153亩，分四期开发。2005年的时候，小区经适房每平方米最高2850元，如今单价也过万元了。相比之下，福林苑小区更是大社区，占地面积222000平方米，约333亩，是两个百通花园的面积。福林苑小区共有61个楼座，目前有2700多户，人口7000多人。在很多人看来，管理如此大的社区，居委会得调解很多纠纷，肯定头疼不已。然后，事实恰恰相反。今年上半年，福林苑社区居委会仅调解了3起纠纷，居委会专门成立的调解小组反而成了比较清闲的小组。
福林苑社区曾被评为“青岛十大温馨社区”，居委会办公及服务用房面积300余平方米，设有会议室、阅览室、棋牌室、健身室、多功能室等服务场所。10月23日下午，记者采访了福林苑社区居委会党支部书记于慧敏。于书记告诉记者，我们社区人口较多，除了正常的民政工作、计划生育和劳动保障等，还组织其他活动。比方说，小区内退休老人比较多，我们会经常组织文化活动，还有合唱团，丰富生活。几乎每天都有业主到居委会咨询问题，虽然工作量比较大，但工作人员的服务态度还是很好的，积极性都很高。我们的电话是24小时开机，业主有问题可以随时咨询。
“社区专门成立了金色阳光艺术团，现有团员40人。艺术团下设有合唱团、腰鼓队、舞蹈队、京剧队、模特队、巾帼表演队、丝网花制作等多个民间艺术团体。我们社区为民做的另一件大事，就是帮助下岗、失业女职工重新走上工作岗位。”
文/图 记者 李晨
（来源：半岛网-城市信报） [编辑: 李鹏]
