当年的最贵公寓"三度空间"
非住宅交易税费很高
2012年5月，孙真购买了市北区一套精装修公寓，总价60多万。前不久，他得到消息可以办理房产证了，然而却被告知先交5000多元的房产税！孙真不是个例，上千户公寓业主都要交千元甚至上万元的房产税，开发商在销售的时候却从不提及这问题。新房公寓开盘的时候红红火火，非常抢手，为何到了二手房市场却无人问津？税费高、户型差、一梯多户、产权时间短这4大问题不仅阻碍二手公寓成交，而且扼杀了公寓价格的疯狂上涨。公寓作为一种新兴物业类型，很多市民并不了解。为了让市民全面认识了解公寓，近日，记者对
青岛公寓市场进行了详细调查。
11年前，公寓单价就过万
1998年前后，青岛市首批商品房纷纷上市，公寓作为特殊物业类型，直至2002年才出现。青岛首家公寓楼盘是三度空间，位于香港中路，交通便利。“当时浮山后区域的商品房价格才2000元/平方米，这个公寓刚推出来，价格就是1万元/平方米，在当时绝对是天价。要知道，那时崂山的海景房还没过万呢。那时，香港中路附近有一些外资公司，驻青办事处，这些企业成了该楼盘首批购房者。”12月4日下午，在科威国际不动产青岛区域总部办公室，总经理孙杰向记者介绍当时三度空间开盘的一些情况。
“三度空间主力客户群为企业白领、外企人员以及外国人，这些人在此主要以商务办公为主，房间内只要具备普通的生活配套空间就可以了，所以六成以上的户型为52平米的小户型。另外，该项目另有109.6平米和112.32平米的大面积户型，占到总户数的33.2%，设置这些户型是为了满足个别客户居家自住的需求。现在青岛市场上的公寓，基本上都是小户型，100多平方米的大户型都是住宅，但在当时确实有少量的大户型公寓。”孙杰说道。
“当时没有限购令，公寓政策方面的优势。但楼盘还是找到了宣传点，精装拎包入住和酒店式管理，专门管家服务。10多年前的精装修，高端物业管理都是很超前的，普通购房者当时是接受不了，价格摆在那里。青岛柏悦酒店管理有限公司是当时的物业管理公司，当时住在三度空间，基本都是有钱人，高端人士。”
如今不再娇贵，相比成低价房
2004年到2006年，这个期间青岛市的公寓市场发展很平稳。根据记者从相关部门拿到的数据，2年多的时间，青岛房地产市场共推出酒店式公寓约11.2万平米，总供应套数约1023套，主要供应地点集中在市南区、经济技术开发区以及胶南市沿海一带。供应户型面积以40～90平方米之间的小户型为主，个别项目户型面积做到了140平方米左右。各区域实际供应规模和供应结构符合市场需求，没有出现供大于求的局面。
2006年，也就是三度空间销售以后的第4年，该楼盘价格涨到了13000～14500元/平方米，当时的增值保值能力还是很强的。然而最近5年，三度空间公寓价格涨幅却很小，甚至被周边二手住宅反超，而且差距越来越大。
郭经理是香港中路附近一家二手房中介的负责人，对最近几年三度空间二手公寓的销售租赁非常了解。“三度空间一共50年产权，已经消耗了11年了。公寓价格挺尴尬的，现在报价是1.2万至1.7万，主要看户型、楼层和朝向。公寓和住宅不同，公寓一梯多户，12户在一个楼层上，电梯压力是很大的。还有朝向，南向的房子要价高，北向、西向的房子价格低，也很难卖出去。不过，三度空间的公寓对外出租的情况很多，因为是精装修，租金比周边住宅要高。现在在里面居住的多是周边上班的员工。”郭经理向记者介绍说。
“现在三度空间周边住宅二手房价格要在2万元以上，明显比公寓价格要高。前些年三度空间显得高端，现在确实不受买卖市场欢迎，我们不会主推这个项目的公寓。你可能想不到，物业费为5.4元/平方米，很多购房者嫌贵。”
郭经理粗略统计了一下目前三度空间二手公寓的挂牌情况，一共有40多套房子在售，多是投资客抛售。“如果是刚性需求或者是改善性需求，我们并不推荐公寓。公寓只在租赁市场受欢迎。”
一年扎堆出现4家，涨幅小
2006年是青岛公寓楼盘扎堆出现的一年，当时市场上有颐和国际、崇业大厦、怡海国际格和林堡高尔夫公寓等较具代表性的项目。颐和国际位于青岛市市南区香港中路10号，位置非常棒，当时的价格是1.3万/平方米，虽然当年销售很火爆，但后来该楼盘房源价格上涨并不快，远远落后于周边住宅。
12月5日，记者了解到，根据搜房网楼盘价格评估数据显示，颐和国际公寓目前有88套二手房对外销售，有29套对外出租，房源评估价格是20979元/平方米，环比上月跌了5.2%，同比去年跌了3.37%。
崇业大厦是2006年2月开盘的，当时价格是4980元。项目在青岛市经济技术开发区，是该区域最早一批公寓。现在已经是崂山区一家广告公司负责人的张先生曾是该楼盘的一名业主。“那个时候有100多个买房的就非常火爆了。而且有样板房，我去看了看，对其精致的装修和名牌家具家电及其酒店式服务兴趣很大，最后买了一套。”张先生回忆起当时的购房情景依然历历在目，“我记得当天20余名客户当场签了购房协议，成为崇业大厦酒店式公寓项目的第一批业主。”怡海国际是2006年5月1日开盘的，价格是4370元/平方米，后来涨到了7000元/平方米。而格林堡公寓最低价是4610元/平方米。
从2006年到现在，7年的时间，这4家公寓楼盘的价格涨幅并不大，虽然价格最高的颐和国际价格到了2万，但周边住宅已经奔着3万去了。“当初这几家楼盘开盘的时候，价格要比周边住宅贵，但现在已经反过来了。”孙杰说道。
另外，当时很多公寓楼盘在销售推广时大力宣传酒店式公寓，拎包入住，但真正交付的时候差距很大。市南区海门路8号的瑞纳康都项目，在销售推广时期以酒店式公寓概念定位，户型设置上也以小面积户型为主，96平米以下的户型占到了85.6%，但是该项目在交付时只达到了普通装修，生活必备的各类家电家具没有配备，无法直接入住。
公寓和住宅有多处不同
从2002年到现在，青岛出现了50多家公寓楼盘，然而最火爆的当属市北区万达39克拉。根据市国土资源和房屋管理局的数据，2009年8月份，万达39克拉卖了430套，成为最火爆的公寓项目。2009年，该项目精装公寓价格是1万/平方米，住宅毛坯房价格是1.2万/平方米。
曾慧慧是2009年出手购房的，她当时多次去万达39克拉看房，但最终选择市北区另外一个楼盘。“当时是40多平方米的小户型公寓，总价40多万，首付至少50% ，也就是20多万。我很喜欢，精装修可以直接入住，但首付比例高，最后选择了住宅。当时去看房，售楼处全是人，那时候万达广场还在建设中，就是冲着这个商业配套去的。”曾慧慧并不后悔当初的选择，“公寓的政策和商业、商铺一样，后期再转手税费等很高，这和住宅比都是劣势。”
青岛房地产经理人俱乐部相关负责人龙江告诉记者，商业公寓和住宅有几个方面的不同。首先，公寓不限购，投资客可以随意购买，和买商铺一样，有钱可以随意出手。其次，公寓不限贷，统一首付至少50%，贷款年限有限制。
记者调查发现，目前看，市南区香港路CBD区域、崂山区海尔路中央商务区区域、青岛经济技术开发区长江路及金沙滩区域、城阳中心商业区区域以及即墨鳌山卫旅游度假区区域等已经成为青岛市公寓楼盘较为集中的几个热点区域。
产品定位方面，香港路区域项目、海尔路中央商务区项目、城阳项目以商务办公型为主，其他旅游区域内的项目正向旅游度假和居家自住型发展。“随着青岛酒店业的发展以及竞争的激烈，酒店式公寓产品配套和服务水平也会在竞争压力之下被迫提高；整体形势来看，随着青岛市经济和城市知名度的提高，外来旅游和商务活动将会更加频繁密集，酒店业多元发展的要求强烈。”孙杰向记者介绍说。
