青岛公寓被套牢的惶恐 二手公寓少人问津

　　尴尬1 买入时排队，卖出时无人问

　　2010年，李沧区君峰路附近一处公寓楼盘开盘，出现了凌晨排队买房的火爆局面。当时记者到现场采访，单价8500～9500元，精装修房源，还有员工帮老板排队领号。当时楼盘的宣传语就是超低首付，小户型买入即赚。仅一周时间，该公寓几乎销空。当时的楼盘营销总监曾骄傲地宣称投资公寓的都赚了。3年后，这批公寓业主却遭受着“折磨”—— 排队买来的公寓，却难以转手。

　　“这区域有几百套公寓，都是精装修的，没那么多租客，很多房子还空着。另外，李沧区本身就有很多拆迁房，房源也很多，住宅出租价格还低，公寓出租没有价格优势。而如果想把房子卖出去，更尴尬。就是在买入价基础上加价500元/平方米都成交不了，原价卖房东肯定不甘心。现在这个楼盘有50多套二手公寓在挂牌，没人买。刚性需求和改善需求不考虑公寓，投资客考虑，但现在投资客都不敢买房了，都在忙着卖房。”21世纪不动产青岛区域相关负责人向记者介绍说。

　　即使是曾经销售最火爆的万达39克拉公寓，也有类似的情况。12月4日下午，科威国际不动产延吉路店的负责人凡店长接受了记者采访。“现在39克拉有100多套公寓在卖，多是投资客转手，价格1.2万元每平方米左右，比住宅价格低5000元，几乎没怎么涨价。但是房租涨得厉害，适合对外出租，不适合刚性需求购买。投资客转手卖公寓很费事，这几个月根本没有成交，之前只成交过1套。”凡店长说道。

　　尴尬2 无形房产税，办证时才知道

　　2012年5月，孙真购买了市北区一套精装修公寓，总价60多万。前不久，他得到消息可以办理房产证了，然而却被告知先交5000多元的房产税，他觉得被开发商骗了。其实，孙真不是个例，上千户公寓业主都要交千元甚至上万元的房产税，开发商在销售的时候却从不提及这问题。

　　“在2012年5月，我购买公寓的时候，开发商告知这是商住两用的房子，主要是住宅，入住以后会申请水电煤气为民用标准。开发商说此房屋是40年产权，其他一律没有说。当我们入住之后，2013年下半年开始逐步办理房产证，很多业主发现，交税的时候需要缴纳商业房产税，每个月四百多到五百元不等。我们的公寓楼当时设计建设的时候都是按照住宅来做的，而且我们购买房屋绝大部分都是自住。这样的房产税对我们住户感到莫名其妙，而且压力巨大。我们联合去找开发商，开发商说他们对此事不负责。我们感觉异常气愤，开发商就是隐瞒欺诈，不告知。这样的实际情况是否可以申请此房屋为住宅房产？如果不行，开发商是否有义务退房并赔偿我们的所有损失？”孙真说。

　　对于公寓办房产证要征收房产税的事情，记者以业主身份咨询了市地税局。一位工作人员明确向记者答复说，目前非住宅是要征收房产税的，可以每个季度交一次，如果不按时交有滞纳金。

　　尴尬3 交易税费高，占总价两成

　　为何新房销售的时候，公寓受宠，而在二手房市场上却惨遭冷遇？是开发商魔化了公寓，把公寓美化为拎包入住的高端小户型住宅。而一到二手房市场，公寓的本质就暴露了，它是非住宅，再次交易要按照非住宅的税费标准办理。若是住宅，过五年的唯一住房，买房者是首套房，税费很低，契税最低1%。而非住宅则没有这样的优惠政策。

　　根据规定，个人持有的商铺、公寓、写字楼等商业用房转手买卖时，要缴纳契税(房产价值的3%)、个人所得税(房产买进卖出差价的20%)和营业税及附加(房产买进卖出差价的5.5%)，另外还有房产税和土地使用税。个人自用非住宅应缴纳土地使用税，如有土地证，年应纳税额=土地证上记载的土地面积×地级单位税额；如没有土地证，是楼房的，年应纳税额=该栋楼房总占地面积×房屋的建筑面积×地级单位税额/该栋楼房总建筑面积，是平房的，年应纳税额=房屋建筑面积×地级单位税额。根据之前的成交案例，大约一套公寓的税费是总价的20%左右，这个费用对购房者来说负担很重。

　　“具体税费额度，和这套公寓买入时候有关，总体看税费远远高于住宅。这也是造成公寓难以转手的最重要原因。”凡店长介绍说。

　　公寓要交多少房产税？

　　公寓办证为何要交房产税？记者查阅相关通知公告发现，去年4月29日，《关于对个人非住宅征收地方各税的通知》下达，通知要求，为公平税收负担，加强税源控管，自2012年5月1日起(以网签合同日期为准)，个人办理非住宅过户手续(包括买卖、继承、赠与等)，应向税务部门申报缴纳土地税、房产税及其他税收。

　　而房产税的比例是这样规定的，应纳税额=房产原值×(1-30%)×1.2% 。房产税缴纳年限最高为3年，如果不足3年按实际持有年限计算，高于3年，按3年计算。举个例子，买入时价格100万元的酒店式公寓，持有3年的话，就要缴纳房产税100万×(1-30%)×1.2%×3=25200元。

　　如此额度的房产税，为何很多业主对此不知情？对于该问题，记者专门进行了走访。置业顾问这样答复：“后期的事情我们不负责。”置业顾问只介绍周边的配套、房子升值空间等，对房产税只字不提。

　　4大紧箍扼杀公寓疯狂路

　　公寓在二手房市场上的惨淡，实际上已经引起了大鳄开发商的注意。2012年，市北区某大鳄楼盘把正在销售的公寓突然改造成了办公，转而销售办公房源，主打公司需求。在市北区CBD区域，公寓有上千套房源，开发商销售压力很大。另外，随着信息的不断公开透明，公寓的优劣势开始被购房者熟知。

　　公寓的优势几乎只针对投资客，不限购不限贷。对刚性需求来说，可以买一套或者两套住宅，不存在被限购的问题，贷款也是如此。所以，刚性需求客户可以从容选择住宅。以前楼市火爆，投资客很多，但最近两年投资客越来越少，公寓遭冷遇的情况多了很多。而公寓的劣势则要更多。总体看，税费高、户型差、一梯多户、产权时间短这4大问题不仅阻碍二手公寓成交，而且扼杀了公寓价格的疯狂上涨。

　　“商业公寓基本上产权都是40年，50年的很少。从拿地时候算起，购房者真正拿到房产证的时候，可能只剩35年了，然后再过上几年转手，产权30年左右了，这个让客户很堵得慌。公寓都是小户型，多数朝向不好，一层有10多户很正常，公寓里面可能还有办公的，住起来不方便。税费高的问题更是不用说了。”太平洋房屋山东区域总经理林宪周在接受记者采访时这样说。

　　文/图  记者 李晨

　　（来源：半岛网-城市信报） [编辑: 林永丽]