进入5月，
楼市行情急转直下，多个城市商品住宅成交量价齐跌，包括行业龙头万科在内的一些房企也在提示楼市风险。加上少数“熬不住”的二三线城市，接二连三地被曝出台放松调控的新政，仿佛喊了多年的“狼来了”——中国内地楼市“
拐点”已然来了。记者调查发现，当下楼市确已呈分化态势，各地冷热不均，风险固不可忽视，危机亦不宜放大。从长远来看，以长效机制来取代限购、限贷等硬性措施乃大势所趋，但眼下，地方政府若因为降价而“
救市”，让开发商心头一热，却也让老百姓心头一凉。
“调整”之势确立“救市”悄然出台 从5月1日起，购买商品住房可享受政府契税补贴、购买第二套住房部分首付降至四成、外地居民购房可迁入户籍——尽管三线城市，安徽省铜陵市政府出台的楼市新政，还是引起市场大哗，被认为是第一个“裸奔救市”。
事实上，4月以来，南宁、无锡、天津等地纷纷传出出台楼市新政，通过调整限购范围、放松户籍限制、提供财税支持各种手段，为楼市调控政策“松绑”。
与此同时，杭州、常州、无锡等部分城市楼盘率先降价，甚至部分一线城市也出现降价促销项目。市场观望气氛加重，购房者意愿急速下降。
一些机构的统计数据也显示，4月份重点城市中超过六成成交量环比下跌，北京、大连等市成交量跌幅达到三成以上；同比成交量下跌的城市更是占到绝大多数。刚刚过去的五一假期，绝大部分一二线楼市成交惨淡。54个重点城市五一期间合计签约住宅9887套，同比下调32.5%，其中一线城市下调40%，二线城市下调35%。
而直接将看空楼市推上“巅峰”的是网上流传的一篇万科执行副总裁毛大庆内部交流发言稿。尽管万科方面随后对记者再三声明这是非公开场合的风险提示，不是万科看空行业，但仍引起连锁反应 ，5月5日沪深两市地产股普遍下挫。
“无风不起浪！”上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，市场看空的预期并不是没有依据，从销售数据及市场预期来看，国内楼市成交回调之势已经确立。但楼市降温并不等于房价一定会出现总体下跌，或者跌幅比较大的现象，它是一个区域分化 、项目分化的趋势。市场现在还不是“崩盘”的节奏，中国的宏观经济、货币政策、商品住房市场的供求情况，都决定了目前楼市是一个短周期调整，从商品住宅市场的存货量和消化速度来看，预计一年半时间基本上可以接近底部。
市场分化加剧“崩盘”言之过激 每一次房价和成交量的波动，都会引起市场的热议，一些业内人士和专家也都会抛出多空两方面的观点 。此次楼市出现回调之势，同样再次引出“崩盘”和“入冬”论，甚至有境外媒体称“已经听到了冰山碎裂的咔嚓声”。
记者调查发现，业内主流观点坚持认为内地楼市仍然处于可控、可为的态势，业界的主流做法亦与“楼市雪崩”论相去甚远。
就在市场传出北京五一假期新房成交创7年新低的当口，6日，复地集团分别以 6.3% 和18.3% 的溢价率 ，竞得通州区运河核心区两宗多功能地块。值得注意的是，为取得地块，复地分别经过11轮和49轮竞价方才获得。激烈的竞争，仍然反映出开发商的另一种预期。
万科总裁郁亮认为，楼市以前是黄金时代，现在是白银时代，轻轻松松谁都能赚钱的时代已经过去，但行业发展的空间仍然很大。中国的城市化还远未结束，中国的经济转型、不动产精细化才刚刚开始。无论是拆除重建，还是进行功能改造，都会给这个行业带来很多的机会。
绿地集团董事长张玉良也认为，楼市“崩盘”论言之过激，目前全国市场出现了明显的分化，一线城市还是持乐观态度，刚需旺盛，降价空间不大。部分三四线城市降价压力较大，有可能引发连锁反应，部分房企会因房价和地价下跌引发系统性风险 。但并不能由此认为整个楼市“入冬”。
上海历来是全国楼市的风向标。上海市住房保障与房屋管理局局长刘海生日前也表示，房价受供求关系、土地价格 、货币政策、市场预期等诸多因素影响，目前并没有“入冬”的迹象。去年上海房价上涨较快，但去年下半年到目前，房价环比涨幅逐渐收窄，说明上海房价走势正趋于平缓。同样，由于去年成交量较大，今年前几个月同比有所下降，应是回归到了正常状态。
财政部财政科学研究所所长贾康指出，楼市崩溃说危言耸听。不能因为现在一些具体的下调案例，就说房价会普遍“大跳水”，出现断崖式的崩盘局面。正常的市场是要允许价格波动的，应该体现出一定的市场风险。此前，房地产市场一直是个单边市，现在出现市场分化，正好是一个矫正的契机。
“救市”三思慎行市场应发挥作用 不过，眼下铜陵、南宁、无锡、天津滨海新区等地或放松调控，或采取部分刺激举措的行为，仍是高度敏感，备受关注，且无一例外地被市场解读为“救市”信号。
专家认为，政府放松对市场的管制，本身无可厚非，从楼市调控的长效机制来看，也是让市场在资源配置中发挥决定性作用，但是，如果纯粹为了“救市”而出台刺激政策，则大可不必，也有悖于楼市调控的初衷。
杨红旭认为，部分地方政府依据以前的惯性思维，在微观领域直接干预房价的定价权，这种做法值得商榷。目前楼市处于形势高位，正在慢慢下行，明年或是一个探底的过程，经过一两年的去库存，市场供求关系将由目前的供大于求慢慢转变成供求平衡，这是一个市场再平衡的过程。政府更应该维护市场的稳健运行，而不是看到降价就急于“救市”，甚至干涉开发商的定价行为。
中国房地产业协会副会长朱中一在接受记者采访时表示，考虑到房地产一头连着经济，一头连着民生，既要防止在稳增长中对房地产的过度依赖，又要防止房地产较快下滑对经济的伤害。尽管当前房地产的增速放缓在情理之中，但市场的观望情绪增加，部分居民买涨不买跌的心态明显，所以，要在保持定力的同时，密切关注市场的变化 ，在调控的方式、节奏上做适当的预调和微调，防止房地产风险的积累。结合长效机制的建立 ，包括房地产税立法、不动产登记、户籍制度改革等，更好地发挥市场的作用。
贾康认为，目前所有的迹象合在一起，不必刻意针对房价去强调调控。应当强调，在市场出现分化后，地方政府应该相机抉择，让不符合市场规律的权宜之计退出历史舞台。再跟上中长期制度建设，应能有效防止超出正常幅度的强烈大反弹。
业内人士指出，楼市已呈分化态势，各地冷热不均，不宜放大危机，也不应忽视风险 。作为市场主体，开发商无论涨价，还是降价，都属于自主的商业经营行为，这正是让市场对资源配置起决定性作用的体现。从长远来看，以长效机制来取代限购、限贷等硬性措施是大势所趋 ，一些地方政府选择“救市”，应当三思慎行。
据新华社
■分析
二三线城市限购明紧暗松将成主调 继广西南宁、天津滨海、杭州萧山、江苏无锡四城放松限购后，安徽铜陵也加入这个队伍。分析人士预计，下半年或成为楼市微调的窗口期 ，调控政策明紧暗松将是一种主调，但对市场的刺激作用有限；分类调控的重点是依靠市场构建长效机制。
业内普遍认为，在目前地方经济深度依赖土地财政的情况下，“分类调控”“双向调控”该如何调，应具体区分。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，今年下半年或成为楼市微调的窗口期。二季度的楼市若持续低迷，按照今年“双向调控”思路，对于库存量偏大的城市或区域，不排除出台一些“微调”的定向宽松政策。
中国社科院日前发布的《2014年房地产蓝皮书》预计，特大城市特别是超大城市限购限贷政策将延续。
“放松限购政策可以起到暂缓房企资金紧张之危。”福州大学房地产研究所所长王阿忠表示，目前一些上市房企负债率升至高位，一些地产开发商的资产负债率甚至超过了70% 的警戒线。房地产资金链的风险正在高位聚集。
中原地产首席分析师张大伟预计，未来调控政策明紧暗松将是一种主基调。不过，由于二三线城市户籍政策相对宽松，限购政策松绑对市场的刺激作用有限，信贷政策的调整对市场影响作用更大。
CRIC研究中心分析师张子吉认为，要彻底解决楼市中存在的矛盾，最根本的还是市场调节，政府应着眼长远，加快推进房地产调控长效机制建设。应该制定一个时间表、路线图，综合考虑统一不动产登记制度、建立城乡统一的建设用地市场、加快房地产税立法并适时推进改革等措施，最终稳定市场预期。
据新华社
（来源：半岛网-半岛都市报） [编辑: 孙孟臣]
