市民吐槽
中介费动辄数万，增加了购房成本，让人吃不消。记者了解到，去年二手房成交火爆之时，青岛大小中介将中介费收费标准提高到了3% ，在今年成交不旺的局面下，中介费是不是该降一降？对此 ，科威国际不动产青岛区域总经理孙杰说，中介运营成本很高，十年才涨了一次价。购房者关注中介费是可以理解的，但更应该关注背后的服务。
案例 中介费涨到3% ，成买房绊脚石
市民陆先生今年在市北萍乡路买了一套二手房，成交总价约为100万元。“中介费花了3万元，托朋友关系打了折扣，总算便宜了几千元。”陆先生说 ，“前段时间房屋中介称二手房市场不景气，要求搜房网降端口收费，那么房屋中介是不是也应该向购房者让利？”陆先生透露，他朋友中也有想买二手房的，但普遍嫌中介费太高，希望中介能降一降费用。
陆先生给正在看房的朋友算了一笔账，总价100万元的房子，房产证不满5年要交5.5%的营业税，2%的契税加上个人所得税和房屋维修金，还有3%的中介费，这些费用加起来就10多万元了。“年轻人东借西凑买套房，这可真不是一笔小钱。”陆先生吐槽道。
今年28岁的王玮4月份来到市南一家公司上班，年初已经结婚的他眼下最需要的是一套房子。“打算买一套80多平方米的二手房，只需要中等装修，尽快把在外地的老婆接过来。”王玮说，办商业贷款还25年，每个月得还4400元左右。“真是雪上加霜，90多万元的房款，中介费按3%算，两万七就没了。”王玮的买房大计拖了两个多月，中介费俨然成了买房路上的绊脚石。
“我最近看的李沧百通花园二手房，均价一万一，附近的保利茉莉公馆同样是地铁楼盘，新盘一期均价每平方米不到一万。虽然茉莉公馆离市南更远一些，但靠近万达配套更好。”王玮说 ，如果不是希望早点儿接老婆住进现房，可能就考虑不要中介费、升值潜力更大的新楼盘了。
购房者 房东都降价了，中介费能不能优惠些？
根据青岛市房地产交易中心的统计数据，2013年上半年青岛二手房共签约21064套 ，与2012年同期的14914套相比，足足多出了6150套 ，同比增幅达四成以上；这个数字，甚至大大超过了2012年全年19609套的成交量。
据了解，在去年6月份之前，青岛中介的收费标准为总房款的2%，小中介执行下来大多会有折扣，甚至有1%便能成交的案例。由于去年上半年成交火爆，甚至一度出现抢房的现象。 “我们是去年7月份正式上调中介费的。成交旺只是我们涨价的外部因素，实际上，中介运营成本大才是涨价的主要原因。员工工资、门店投入以及推广费用都在涨，我们只是顺势调整收费标准。”青岛一家房产中介的总经理表示，青岛之前2%的收费标准相比一线城市是偏低的，才做出涨价的决定。
“刚开始我们执行3%中介费时，是打算让卖家分担1%，买家是2%。但后来房东不同意，而买房的人那么多，最后3%的中介费都由购房者来出了。”科威国际不动产青岛区域总经理孙杰说，“中介费由买卖双方共同负担没有执行下去，是因为在去年成交火爆的情况下，二手房交易市场成了一个卖方市场，羊毛出在羊身上，1%的中介费也转嫁到购房者身上了。”
在今年二手房成交不旺、市场陷入观望之中的局面下，卖方市场已悄然发生改变，中介费中1%的部分是不是应该由房东来承担呢？“购房者在观望，房东也在观望，一些房东看卖不上价钱，便转售为租了。”孙杰说 ，“不排除一些急于卖房的人愿意出这个钱，作为给购房者优惠的一部分。”
调查显示 ，许多房东下调了挂牌价，表明在市场陷入观望情绪之时 ，房东在和购房者过招之前，便降低了心理价位。“房东都打算降价了，中介费是不是该打个折？”有市民问道。
中介 运营成本大，十年才涨一次中介费
针对能否降低中介费的问题，科威国际不动产青岛区域总经理孙杰解释说，青岛中介费一直维持在低位，憋了十年才于去年调整收费标准。“现在我们的运营成本依然很大。”孙杰说 ，“建议消费者不要只看表面的中介费，而应该兼顾中介机构提供的服务。”
在一线大城市，比如说在北京，房屋买卖按照总房款的2.2%收取中介服务费，同时部分中介以代书费等名义加收0.5%的费用，合计2.7% 。“看上去青岛3%的中介费比北京还高，但具体到实际操作中，我们3%就‘包圆’了，不会再收其他费用。而在一线城市，办理贷款会再收1%到1.5%的服务费。”
“一套120万元的房子，购房者相对来说缺乏谈判经验，自己谈到118万元都会有难度，而交给中介，由于我们掌握更多房源，清楚这个区域的成交价位，谈到95万元都有可能。”孙杰说。
房款总价降了15万元，中介费岂不是收得少了？针对这种疑问，孙杰说 ，“中介的最大价值就是通过磋商促使成交。如果砍不下价，购房者不买，中介更没法赚了。相对中介砍掉的价，说不定比交的服务费还多。当然，我们也会考虑到房东的心理价位，砍得太多同样没法成交。在买卖双方的心理价位中寻找最佳平衡点，这考验中介的能力。”
◎提醒
购买二手房避开交易雷区
“我看好一套2000年的二手房，不通过中介直接跟房东交易。请问需要准备什么手续？”在青岛政务网上，一名网友问道。
对此，市房地产登记(交易)中心副主任王建红说：“二手房过户，购房人在购房前应先持身份证明、户口簿、婚姻关系证明等证件原件及复印件，到购买房屋所在区房地产交易登记机构申请办理《住房情况证明》(外地人提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明)。二手房交易流程如下：第一天挂牌，需产权人本人带房地产权证(或房产证)，去交易中心挂牌处办理挂牌手续。第二天网签合同，需买卖双方带房地产权证(或房产证)，去交易中心签约处办理签约手续。第三天办理登记手续，需买卖双方带齐相关材料在登记窗口办理登记手续。”
业内人士指出，实际上二手房交易“水很深”、“雷区很多”。“得先审查房东的贷款有没有还清，是不是交了房屋维修金，然后才能挂牌。”一名资深二手房经纪人告诉记者，“对买房者来说，得注意房东是不是已经转出户口，如果房东没有迁出户口交易后又找不着人，购房者落户就麻烦了。”
“现在这种情况下，个人办理房贷是非常困难的。如果不是首套房，办理周期会很长。”孙杰说，“大型中介有合作银行，办理贷款这项服务就显得很重要了。”记者咨询了五四广场附近一家银行的经理，这名经理表示，在以前房价上涨、成交旺盛时，房贷是优质资产，但现在楼市不景气，银行担心出现坏账，房贷的盈利也不被看好，银行在发放个人房贷时比较谨慎。
“这两个月我也找过不少中介，中介费清一色都收3%，大小中介都是这么报价。”在市南区上班的王玮说 ，“有家来自烟台的中介公司说中介费可以谈，不过打了两次交道之后我就犹豫了。没想到同一家中介两个二手房经纪人的报价不一样，竟差了两万多。”
去年买房时，孙女士通过一家小中介买房，中介费打完折1%，以为“赚到了”的孙女士没想到，这只是麻烦的开始。“帮我办贷款时要了一次钱，交上钱之后又说缺材料，拖拖拉拉。去年房贷还可以拿到八五折，中介又说我不符合条件办不了，摆明了又要钱。”孙女士说。
“购房者关注中介费是可以理解的，但更应该关注中介背后的服务。”孙杰表示，“品牌中介可以通过改善服务促进行业发展，如果中介费太低，我们的运营成本过高，行业可能出现乱象 ，购房者的权益也会受损。”
记者 刘乐芳
（来源：半岛网-城市信报） [编辑: 孙孟臣]
