面对即将开启的
楼市下半场，不管是开发商，还是买房者，心里都在进行着各种权衡和纠结。到底未来会如何发展，压抑了半年的刚需会否在下半年得以释放？都还是未知数。来看看业内人士的说法。
焦点一：市场——平淡还是突围？
多数观点：很难突破 楼市的低迷，让很多意欲购房的客户产生了观望情绪，刚需被压抑，那么下半年市场会有突围吗？“很难有突破，按照现在这个形式，估计到9月份会到一个最差的阶段，然后才会有相应的政策，但要市场有起色，是要有个过程的，即便反弹，这个效果至少要到明年才能看出来。”首创置业青岛公司董事长孔令国分析说。
2014年的上半年，用平淡来形容一点也不过分。“进入2014年，青岛整体市场逐渐趋冷。首先，很直观的一个表现就是土地市场的成交，开发企业拿地积极性降低。主城区外围区域地块，呈现高总价、大体量、低容积率的特点，加之区域成熟度不够，未来去化难度较大；市内四区，高单价、高配建、小面积地块居多，利润空间被挤压，运营风险较高。其次，商品房市场成交低迷，价格涨幅收窄，库存去化压力攀升。”荣置地市场研究部总监张辉分析称。锐理数据(青岛)总经理马光明也持相同看法，“第四季度可能会有起色，第三季度应该会延续这种萧条。”
焦点二：房价——浮动空间如何？
多数观点：降价难免 持续的低迷，会不会让开发商以价换量，开始走低价路线来吸引消费者呢？这应该是购房者最关心的话题。
“还是要分区域，像主城区的刚需地段，不愁卖，价格肯定不会松动，而在那些库存大，去化困难的区域，肯定会有些比较大的优惠。”马光明说。
“我们对市场监控发现，住宅库存压力主要集中在近郊区市，其中胶州占比最大。另外，受规划等利好因素影响，市场成交重心已经向郊区市转移，但主城区、传统刚需区域表现依旧抢眼。从发展商和项目角度看，在市场压力下，开发企业会更多地采取电商团购、特价房等方式进行降价促销，以降价跑量、稳定现金流。”张辉说。
孔令国指出，现在有些开发商大幅降价，会搞得目前的市场更加混乱，让很多不明所以的老百姓“看花眼”。“开发商可能是想尽快回笼资金所以降价，但这样会让很多人更加看不懂市场 。”孔令国说，他认为，基于现在岛城巨大的库存压力，下半年岛城的房价应该不会再涨，会出现小幅的回落，有些库存量很大的地区，降幅可能达到1000元/平方米，综合全市来看房价也能跌500元/平方米左右。
张辉还补充道，迫于市场压力，就连近两年发展较快、拓展较强劲的大中型房企也加入降价行列。因为一旦市场持续波动就会对其现金流、业绩任务产生巨大影响，他们加入降价行列并成为主力军，也很正常。2014年下半年，迫于当前市场压力，如出现类似过往调控时期的降价促销、低价走量等也仅仅是各开发企业面对具体市场环境而做出的正常反应。
焦点三：政策——会否出台利好政策？
多数观点：希望很大 在房地产市场低迷的情况下，近期各地纷纷传出出台救市政策，在各地松绑救市的背景下，青岛下半年会不会有相关的利好政策出台？
“虽然
限购政策有可能松绑，但政府一时间应该不会推出一些救市的政策。”孔令国说，如果说一旦放开限购，仍然没人买房子，市场仍然低迷，那才有可能真的有政策出现，但是如前面所说，这些政策从发布到产生效果，中间至少要有三四个月的时间，显现效果也要到2015年了。
“应该会有，从目前来看，其实除了北上广这几个一线城市，全国大部分城市的限购政策都比刚开始执行时宽松了很多，下一步取消限购，应该不会很久。”马光明说，但是虽然限购政策有可能松绑，但贷款等金融政策依旧会非常严，贷款难的问题一时间得不到解决，因为金融政策关系到国家整体的经济运行，牵一发而动全身，所以贷款难仍是买房者面临的一个问题。
焦点四：成交——热区会不会变化？
多数观点：短期内不变 如果岛城楼市成交的主力还是集中在主城区，随着
西海岸新区设立等消息的释放，成交的热区会不会发生变化呢？
“应该不会，现在投资客太少了，如果是五年前，发布成立西海岸新区这样的消息，可能西海岸的房子很快就会被投资客抢光，但现在不是这样，大部分买房者都是为了自住，而不是投资，所以西海岸的成交量在短时间内很难有大幅的提升。”马光明说。
陈林则表示，目前西海岸新区等一些政策利好，仅仅是在一个发布信息的阶段，各种规划是否会落实，什么时候能落实，还都是一个未知数，所以短时间内，也很难吸引大家去买房。现在大家不是听到一个消息就去买房，老百姓买房都比较理智了。
记者 付明实
（来源：半岛网-半岛都市报） [编辑: 江海峰]
