【专题解读】青岛部分放开限购 业界精彩解读 半岛都市报7月31日讯(记者 王爱科) 岛城楼市施行长达3年之久的限购政策，自8月1日开始局部“松绑”。黄岛区、城阳区(含高新区)新房二手房放开限购政策，其余四区套型面积在
144平方米以上的住房放开限购，144平方米以下的住房则继续执行限购政策。
31日下午5时，青岛市国土资源和房屋管理局在其官微“青岛房地”上发布消息，称将局部放开青岛执行三年多的限购政策。
消息称，为支持刚性需求，稳控房价水平，降低库存幅度，逐步回归市场，促进青岛房地产市场持续平稳、健康发展，青岛市国土资源和房屋管理局报经市政府同意，自2014年8月1日零时起，对黄岛区、城阳区(含高新区)住房(含新建商品住房和二手住房，下同)放开限购政策；对市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以上(含 144平方米)的住房放开限购政策，套型面积在144平方米以下的住房继续执行限购政策。
由于没有见到正式下发的文件，7月31日下午，记者联系了青岛市国土资源和房屋管理局多位相关部门负责人，均证实了上述消息的真实性。这意味着岛城始自2011年以来的楼市限购政策，开始局部放开。
而实际上，早在青岛市国土资源和房屋管理局在其官微发布消息之前，关于青岛市将放开限购的消息就已经在地产界的微信圈里被广泛转发，只是版本不一。“在济南放开限购之后，多数开发商就预测青岛限购放开只是早晚的事儿。”荣置地区域市场部总监艾涛说，尽管最终证明这次限购政策只是局部的放开，但肯定将会对今年以来长期低迷的房地产市场产生影响。上述观点，也得到了多位业内人士认可。
分析
成交量走势，还得看信贷“脸色” 岛城的限购令施行3年多来，对岛城楼市的影响已经从房地产市场的变化得到证明。这次限购政策局部“松绑”，将对岛城的房地产市场带来怎样的影响？7月31日，多位业内人士就政策调整可能带来的变化做出了预测 。比较一致的观点是，购房者、开发商的心理预期均会受到刺激，限购局部“松绑”将对楼市带来短期、局部的利好，成交量会增加，但如果信贷政策继续从严，整体的影响会非常有限。
局部松绑，局部受益 7月31日下午，青岛将局部“松绑”限购的消息在微信圈里传播后，多数购房者的反映是房价将会上涨，而开发商在获悉这一消息后，心理也立即发生了变化。“区域的存量一直偏高，受限购政策的影响，很多外地购房者没法买房，确实是我们销售过程中面对的主要困境。”城阳区正阳路一家新盘项目的销售总监赵经理说。
“局部‘松绑’限购，产生的肯定会是局部的影响，而且是短期内的局部影响。”中置国际营销总监、楼市分析人士张百忍说，市内四区受新政策的影响会非常有限，短期内的签约量可能会增加，但黄岛、城阳区的市场会受较大的影响，成交量会增加。
根据新的政策，市南区、市北区、李沧区和崂山区套型面积在144平方米以上(含 144平方米)的住房放开限购政策，而套型面积在144平方米以下的住房继续执行限购政策。“超过144平方米的住房，以市南区和崂山区居多，这两个区域的不少大户型项目，此前已经签订了购房意向，但受限购令的约束未能成交，一直没能签约，但政策放开后，就可以办理手续。”张百忍说，这是短期内成交量将上扬的主要因素，而黄岛区和城阳区彻底放开限购后，刚性需求的释放，也会带动成交量的上涨。
限购三年楼市阴晴不定 青岛的限购始自2011年，对已有1套住房的本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未成年子女)、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手房)。对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。
较为理性的判断是，限购政策放开后可能带来的影响，也可以通过限购期间青岛楼市的变化，来进行分析。
“青岛的限购已经长达3年之久，在这三年期间，楼市的成交量并不是一味地低走，恰恰相反的是，在2012年和2013年，成交量都曾大幅增长，从这个角度来说，限购令并没有限制住住房需求的释放。”荣置地区域市场部总监艾涛说。
来自青岛市国土资源和房屋管理局的统计数据显示，2011年新房成交量为86997套，较未执行限购的2010年减少了13298套；2012年全年新房成交94339套，同比增加了7342套；2013年全年成交119407套，同比大增25068套；今年上半年全市新房成交量为37749套，同比减少16584套，跌幅达三成。
正是基于对上述数据的分析，多位业内人士认为，这次限购局部“松绑”，从长期影响来看，未必会带来成交量的激增，所以 ，“松绑”限购会导致房价上涨，更是一个伪命题。
信贷公积金依旧从紧 如果限购与否不是影响当前楼市的主要因素，那么导致今年以来房地产市场持续低迷的主要原因是什么？
“在限购令执行的三年多的时间里，信贷政策却经历了从宽到严的一个过程，其间新国五条出台，个人所得税、契税做过调整，房屋专项维修基金开征，这些都对当年的房地产市场产生了很大的影响，导致政策调整的月份成交量骤增，极大地影响了购房者的心理，也从根本上影响了年度的楼市走势。”艾涛说，正是基于这个原因，限购令取消未必会从根本上逆转当前低迷的楼市。
多位业内人士提到，信贷政策依旧收紧，公积金陷流动性紧张，银行放贷额度收紧、办理周期增长以及信贷利率提高导致买房成本大增，种种因素叠加，让首次购房需求、投资性需求、投机性需求、改善性需求均受到影响，入市的积极性受挫。
31日下午，记者联系了中国银行、建设银行、工商银行和农业银行多家银行的相关负责人，均称不会因为限购政策的调整而跟进调整信贷政策。“信贷额度本来就非常紧张，肯定不会因为限购政策的调整而调整贷款利率。”一家商业银行的负责人说。
业内声音 科威国际不动产青岛总部总经理孙杰： 交易量必然上涨。第一增加原先有购房资格的买方信心，知道市场不能再差了，迅速入市；第二原先没有资格的买方有资格了，也入市了；第三，旅游旺季，外地的朋友可以买了。第四，兄弟城市济南取消限购后，交易量大涨。黄岛和城阳，估计涨的量更大。
价格变化不大 。因为限贷没有取消，金融政策不改变，不降息，很难让价格上涨。相信一手房不会涨价，因为要跑量；一手房不涨，二手房也不可能自己涨。
房价点评网青岛首席房价分析师邓国华： 政策中去库存的意图十分明显。黄岛、高新区去化周期已经超过20个月，这是政府比较有针对性的放开。
21世纪不动产青岛区域分布总经理助理程东： 限购放开最重要的意义在于对市场信心的提升，对于成交量而言短期内难有大的起色。限购主要是个门槛，仅仅取消门槛，人们的购买力和意愿还是影响购房的因素。现在限贷没有取消 ，限制了人们的购买能力。
楼市分析人士张百忍： 开发商短期内肯定以观望为主，消费者购买与否更多地取决于自己的购买力，也就是说“房价”才是未来市场走向的根本动因。放开限购之后，存量较大的区域，开发商最可能的选择是，继续通过价格的优惠来吸引购房者。
荣置地区域市场部总监艾涛： 对整个青岛市而言，限购的取消无疑给整个地产行业吃了一颗定心丸。对于重点针对区域：黄岛区和城阳区而言，限购的取消更是久旱逢甘霖般的转折点。限购取消、新区成立必定会给本区域带来更多的利好，要想花冰点的价格买到未来大热的区域楼盘，现在是较好的时机。
中国房协名誉副会长朱中一： 从客观来讲，取消限购对市场激发的活力不会太大 ，市场激活关键还在于信贷政策的转变，而对开发商来说，要采取以价换量的措施，才能使供求关系发生变化。记者 王爱科 实习生 付淼淼
