9月8日凌晨，
兴麟、德邦房地产经纪公司涉嫌系列合同诈骗案头号犯罪嫌疑人吴秉麟及刘某、张某等10名主要犯罪嫌疑人，在北京被包头市公安局人员抓获。8月底以来 ，全国超过9个省份发生以吴秉麟为法人代表的“兴麟系”房产中介公司突然关闭事件。在经历了“病毒式”急剧扩张之后，这个曾笼罩着“中国房地产经纪机构总部”光环的中介公司，几乎在一夜间崩盘。与此同时，各地公安部门不断接到大量购房者报案，称
购房款被骗，初步统计涉及金额超过2亿元。
兴麟房产资金链突然紧张 9月3日，宁夏兴麟房地产营销策划有限公司在银川的120家门店突然全部关闭，总部人去楼空。几乎同一时间，宁夏石嘴山市、吴忠市、中卫市等地的兴麟房产也“一夜蒸发”。而与兴麟房产属同一法人的德邦房产也全部人员消失。
不仅在宁夏，从8月底起，辽宁、吉林 、陕西 、内蒙古 、河南、河北、云南、甘肃等多地，以吴秉麟为法人代表的“兴麟系”房产中介公司相继倒闭。由于该公司存在违规代收购房款、交易不成功不及时退款、未按合同约定办理购房手续等问题，各地公安部门接到大量购房者报案。经公安部门初步调查和购房者不完全统计，仅宁夏、内蒙古、陕西、甘肃四省区报案的购房者就超过1200户，涉及金额超过2亿元。每位购房者少则被卷走几千元，多则上百万元。
据内蒙古呼和浩特市赛罕区公安分局介绍，兴麟房产创立于2009年，2010年后变更为以房地产经纪业务为核心发展的房产综合型服务公司。据初步调查，兴麟房产中介公司在全国50多座城市有140多家分公司，法人代表吴秉麟以“中国房地产经纪机构总部”的名义统一管理。目前，多地“兴麟系”房产中介公司涉嫌合同诈骗，已被立案侦查。
4日，记者来到兴麟房产银川总公司，不见员工踪影，不断有前来讨要房款的购房者。购房者杨雪萍声泪俱下地说，今年6月，她将13.6万元的首付款打到公司账户，等待45个工作日内由兴麟房产代办好各种手续。之后，该公司一再拖延时间，3日，她找兴麟房产索要首付款，但再也找不到人了。
一些内部员工向记者反映，购房者的钱一般要在兴麟房产沉淀3个月以上，全国各地收来的购房款都上交给总部分配使用。兴麟房产的资金有拆东墙补西墙的现象。最近不知什么原因，兴麟房产的资金链突然紧张起来。至于收来的部分购房款到底作何用途，目前没有人能说得清楚。
三大骗术实现“病毒式扩张” 短短几年间，“兴麟系”房产中介公司在全国广泛布局，实现了“病毒式扩张”。据透露，“兴麟系”房产中介公司在发展过程中不满足于赚取正常的中介费，而是将业务分成“正常中介业务”和“非正常业务”两大类，后者以违规收取购房款为手段制造了多起资金欺诈骗局。记者还原了三大骗术。
骗术一：在形式上大力包装，制造“规模大”“实力强”的假象。呼和浩特市一位购房者说，他之所以选择兴麟房产，就是感觉这家公司实力雄厚，不仅在很多房产交易网站有企业信息，街面上也随处可见其门店。而兴麟房产的工作人员也经常强调，“我们这么大的公司，怎么可能出问题”。
骗术二：在交易时虚假承诺，以具备价格优势的房源做诱饵，宣称能通过“ 关系”帮助购房者办理贷款。无论是小产权房、经济适用房、房改房还是回迁房，无论有没有房产证，都能通过兴麟房产交易。西安市一位刚从兴麟房产辞职的店长说，明知有些房子办不了按揭贷款，但公司的领导会教唆员工说“骗人嘛，长这么大不会骗人吗”。该公司对这种单子有额外奖励，鼓励员工欺骗购房者。
骗术三：在办不了手续时就靠“拖”。多地受骗者反映了同样的问题，兴麟房产收取首付款后，往往会以正在做贷款、银行下班了、公司领导不在等种种理由故意拖时间，等到交易彻底没戏了，购房者为追回首付款还需要耗费半年、一年甚至更长时间。
各地相关部门处罚“温和” 事实上，“兴麟系”房产中介公司的违规行为并非无迹可寻。仅宁夏银川市房管部门，近3个月以来就接到对该公司的投诉120多次，主要涉及代收房屋首付款不及时退还等问题。而宁夏工商部门“12315”热线自2012年6月以来接到关于“兴麟系”房产中介公司投诉案件达201件，占全区中介服务投诉量的65%。在西安市，早在今年3月，陕西兴麟房产就因违规代理销售经济适用房被暂停新的分公司备案资格，当地房管部门也陆续接到不少针对兴麟房产的投诉。
记者了解到，对房产中介行业负有监管责任的，主要是各地工商和房管部门。但在“兴麟系”房产中介公司案发之前，各地相关部门对其违规行为态度都比较“温和”。宁夏工商和房管部门表示，曾对企业多次约谈，房管部门对其两次处以共2万元罚款。在内蒙古包头市，当地房管部门称，针对兴麟公司的违规行为多次发布警示。而在西安，房管部门接到部分投诉后并未高度重视，只是将其作为普通合同纠纷进行处理。各地监管部门都表示，执法手段有限，有责令整改、约谈、行政处罚的权力，并没有取缔和查封类的执法权。
购房款被骗是本案焦点。按照2011年出台的《房地产经纪管理办法》规定，房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章。
按照这一规定，购房者的资金其实很难被中介机构侵吞。但记者发现，很多地方并没有建立相应的专用账户，如银川市目前仍没有一家房产中介机构建立专用账户。很多购房者对二手房交易相关法律法规和流程不了解，直接把钱打入兴麟房产的公司账户或法人账户。甚至在兴麟房产全国大范围关门后，还有人在向该公司的账户打入购房款。房地产业内人士认为，房产中介行业良性发展亟须法律保障。
吴秉麟其人 吴秉麟户籍所在地为宁夏同心县下马关镇窖坑子村二社，出生于1980年5月10日，身高1.72米，初中文化程度。吴秉麟身世贫苦，初中毕业后就外出打工，每次回村穿着很普通，而其父母回家坐的最好的车是一辆黑色帕萨特轿车。
关注
自创五种技巧应付投诉客户 “兴麟系”要求每一个业务主管必须掌握多种消除异议的技巧，并将五种技巧以文件的形式下发给各部门——
让客户发泄。兴麟系要求接待人员应当态度谦让地接受客户的投诉。
委婉否认法 。要求员工使用委婉否认避免陷入负面评价，就是当客户提出自己的购买异议后，主管首先肯定对方的异议，然后再陈述自己的观点。
转化法。这种方法适用于误解所导致的投诉或抱怨。但使用这种方法时，应该注意，使用转化法的主管必须经验丰富、精通促销和服务技巧；转化方式轻松自然。
主动解决问题，承认错误。如房屋瑕疵或服务质量不能令客户满意，就应当承认错误并取得客户谅解。
转移法。转移指的是对客户的异议不予理睬而将话题转入其他方面。总部要求业务主管在采用这种办法处理问题时，外表应显得若无其事，不要让客户看出破绽。
■调查
山东涉事公司注册资本最多 记者调查了解到，由于兴麟房产将触角伸向全国各地，在有些城市使用了德邦、恒庆、正丰等五花八门的名字注册公司，让人眼花缭乱。
记者查询工商注册信息，已确认了全国54家房地产经纪公司法人是吴秉麟或是出资，其他城市的情况还在查询当中。值得强调的是，这些数据是指各地总公司的注册数量，不包括其直属分公司(门店)，如果考虑后者，数据会有较大变化。
目前查询的结果中，河北和山东的“兴麟”最多，分别是9个；其次是辽宁8个；河南5个；内蒙古和山西各3个；吉林 、甘肃、湖北、宁夏、陕西各2个；黑龙江、北京、青海、四川、云南、重庆、江西各1个。从公司注册地看，主要集中在省会等二线和三线以下城市。目前，一线城市唯有北京，还是今年注册的。其中，山东安邦房地产经纪有限公司注册资金1001万元，是注册资金最多的。业内人士称分析注册资本可以看出，注册资金多寡和城市级别、房地产发展速度大有关联。
据济南媒体报道 ，从去年开始，安邦房产仅一年多的时间在济南开设了60多家门店，蓝黄相间的门店几乎是一夜之间遍布济南。然而近日，安邦房产的母公司兴麟房产因涉嫌合同诈骗案，已由警方介入调查。
目前济南的安邦房产门店均已关门。多名购房者怀疑公司负责人携款跑路，已经报警。
目前发现带有吴秉麟的“麟”字的相关房产经纪公司有11个，54家公司有49个名。这似乎印证了兴麟内部人士所说的“公司名字不整齐划一的目的是为了规避风险，一旦有公司因还不上客户预付房款的事情集中爆发，不至于影响其他公司”。
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房企资金链趋紧，中介讨薪加剧 今年以来，深圳多家房产中介公司“ 一把手”公开通过媒体“喊话”，督促开发商尽快支付代理中介费，甚至出现了300多名中介公司销售代理人员围堵开发商讨要佣金的场面，给陷入“冰点”的房地产市场增添了几分火药味。业内人士认为，“开发商拖欠中介佣金”现象的加剧缘于当前楼市成交低迷导致房企资金链趋紧，地产违约风险上升。
中介“讨薪”愈演愈烈 今年7月底，深圳家家顺房地产交易有限公司300多名中介销售代理人员到位于深圳宝安区世纪大厦的龙光地产总部讨要被拖欠佣金。
家家顺方面称，其代理的龙光地产项目销售已近尾声，但龙光地产方面“故意”拖欠550万元佣金。
龙光地产方面则回应，“暂停支付”源于家家顺部分销售代理人员违规、违法操作骗取佣金。后双方协商达成和解协议。
实际上，在此轮楼市下行行情下，开发商拖欠佣金已是“常事”。记者从多家中介公司了解到，此轮开发商拖欠佣金问题较以往楼市低迷年份更加严重。
今年6月，中原地产华南区总经理李耀智在媒体沟通会上公开声讨开发商拖欠佣金现象。李耀智称，开发商拖欠中原集团的代理佣金总额接近30亿港元，“虽然2008年和2011年开发商也拖欠过佣金，但规模没有现在大”。
李耀智说，房企如果资金链紧绷，就会从合作伙伴中缩紧放款资金，一环扣一环，施工单位、广告公司、代理商等上下游都面临着被欠钱的问题。
市场低迷回款困难 受访专家认为，在当前房地产整体下行的背景下，成交不畅导致房企回款慢，资金链紧张是造成佣金拖欠的最主要原因。“开发商往往会以银行没有发放个人房贷或者财务原因为由拖欠佣金。”
当前，楼市成交持续低迷。据申银万国9月发布的最新研报，机构跟踪的48个大城市年初至今的一手房成交套数累计同比下降13.2%，18个大城市二手房成交套数同比下降37.7%。
成交下跌，使得众多开发商上半年销售目标完成率未能超过50%，从而导致存货继续攀升，库存去化周期进一步延长。
出货受阻促使开发商资金趋紧。房地产行业是资金密集型行业，房企当前面临的资金链压力与楼市走向密切相关。
本版文据新华社等
（来源：半岛网-半岛都市报）
