面对购房者们复杂的心理，开发商和卖房者又是什么心理？除了价格，可能没有什么更能打动购房者的东西了。一起看看卖家的策略吧 。
新房：房企促销猛，市场也给面儿
关注房地产市场的人可能有所察觉，从今年下半年开始，开发商的各种促销活动就没有断过，进入金九银十之后，这种情况更是愈演愈烈，买房送车、买房送车位、买房砸金蛋、分期首付、秒杀特价房等等优惠层出不穷，之前还能保持淡定的客户，如今也有一部分渐渐hold不住了。
“解除了限购限贷之后，一部分反应快的开发商会适时推出各种活动，来抓住第一批顾客，反而在限购和限贷解除之前，没有看到这么多开发商促销，所以我觉得这是品质开发商能力的一种表现。”青岛荣置地顾问有限公司市场部总监艾涛表示。目前来看，一些改善型楼盘相对于限购取消前，也有了较明显的回暖。
二手房：“价格可议”，房东变得好说话
二手房方面，面对如此的市场，一些卖家也改变了以前强硬的态度，“价格可议”已经成为了二手房市场的主流态度。惠百家不动产市场部经理唐瑞周告诉记者，目前，九成的二手房房东议价空间较大，特别是那些户型较大的房子，或者是有多套房的房东议价空间更大。而一些对后市不看好的卖房者，则急于将房产套现，价格上让利很多。
限购解除百日，尽管成交量上的数字并没有让人太惊喜，但市场仍然在暗暗酝酿着变化，这些变化，可能会成为让购房者拿捏购房时机的依据。
新房赚人气 二手房仍“淡定”
“金九银十”已经收尾，10月份岛城房地产市场无论是新房还是二手房，与去年同期相比成交都有较大的降幅。来自青岛市房地产交易中心的统计数据显示，10月份全市新建商品住宅共成交8361套，比9月份减少99套，和去年10月份相比，跌幅近四成。不过，从单周来看，除了10月第一周由于十一假期成交惨遭“滑铁卢”以外，其余四周均呈稳步上涨态势。“具体来看，刚需盘的销量比较稳定，限贷和限购解除后，对改善型楼盘的刺激还是很大的，来看房的客户明显增多，出手的也很多。”青岛荣置地顾问有限公司市场部总监艾涛告诉记者。
但二手房的态势依旧“淡定”，据青岛链家市场研究部统计，2014年10月青岛市二手房成交1948套，比9月下跌13.31%，比2013年10月下跌26.87%。“但从成交来看，已经比今年五六月份有了很大的好转，带看量起码增加了一倍，可以看出市场正在升温。”链家不动产市场总监陈永亮接受采访时表示。陈永亮认为，部分观望置业者经过一个月的观望期迟迟得不到银行信贷的具体实施细则，而选择入市。
成交价格略跌
11月1日上午，中国指数研究院发布2014年10月份百城价格指数，青岛10月份新建商品住宅价格指数环比下跌了1.03%，样本平均价格为9336元/平方米。成交量上去了，价格下来了，啥原因？“成交量高了，但价格却跌了，这在以前很不正常，但今年有自己的原因。首先，在目前的经济预期之下，消费者绝对不会贸然的出手。”唐瑞周说，其次，目前岛城住宅的供需结构正在转变，性价比高的好房源越来越多，新房促销力度加大，二手房九成房源价格可议空间较大，因此，成交价肯定会出现下降。
改善渐入市，刚需变淡定
从这拨买房的人来看，以改善型客户的转变最为明显。“改善型的项目，受限购和限贷的影响很大，特别是
西海岸、城阳的一些项目尤其如此。”艾涛表示，限购解除后，一部分积累的老客户有了买房资格，纷纷出手买房，限贷解除之后更明显，“从10月份开始，出现了很多的新访客户，这些人大部分都是改善型的客户。”艾涛说。相比之下，刚需客户则淡定很多，“因为限购限贷对刚需客户的影响本身就不大，这是主要原因。”
业内观点
市场分化和“不买跌”困住交易
“目前，青岛的房地产市场上的土地供应和存量有点分化的态势，比如目前市南和崂山的存量都是一些总价很高的高端盘，所谓的市北的库存都在老四方的范围内，李沧离市区较近的房源也不多，其他的基本都是在城阳、西海岸等郊区。而刚需需要的，是市区价格适中又交通方便的房子，改善人群想要的是原市北的一些中高端盘，所以目前的库存要么太偏、要么太贵，市场的供应和需求有些不对等。”戴德梁行青岛公司总经理张春雨表示，另一方面，买涨不买跌的心态也困住了交易，“大家都觉得是不是房价还能再降？开发商是不是有更大的动作？”张春雨说 ，不过目前来看，开发商都是有成本的，不会赔钱卖房子，如果现在价位已经符合自己的心理预期，买房者是可以在年底前适时出手买房的。
本专题撰文/记者 付明实
（来源：半岛网-半岛都市报） [编辑: 王好]
