1989年，在国家出台居住用地的土地出让最高年限为70年之前，作为国务院最早批准成立的14个经济开发区之一原黄岛区曾尝试，部分住宅用地使用权期限设定为20年和30年不等，目前有些住宅用地使用权已经超限。按照《物权法》规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但如何续，是有偿还是无偿，《物权法》并没作更多解释，而这让住户们陷入了尴尬。“土地使用权到期，我们想卖房子都卖不掉，这可咋办？”近日，家住正日山庄的赵女士向本报的新闻帮反映了此事。
土地使用权已超期两年 赵女士所说的房子位于
西海岸新区黄浦江路的正日山庄小区，房主是赵女士的父亲。赵女士告诉记者，父亲是一位老教师，1997年父亲所在的单位将这套房子分给了父亲，而当年他们一家就搬进了房子里。后来公房改革，父亲便把这套房子买了下来。赵女士记得，1998年12月1日，父亲顺利拿到了房产证。
赵女士告诉记者，这套房子面积是70多平米，后来在2003年6月24日父亲又拿到了国有土地使用证，而土地使用到期的日子是2012年8月27日。“当时就觉得期限很短，没想到一晃就真的到期了，而且现在已经过去两年多时间。”赵女士介绍说。
1990年5月19日，国家发布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，规定居住用地的土地出让最高年限为70年。赵女士告诉记者，事后他们才得知，他们所在的小区的土地使用权出让是在1989年，即《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》出台之前。
记者也了解到 ，原黄岛区曾是国务院最早批准成立的14个经济开发区之一，1989年，由于当时尚无政策可依，原黄岛区在国有土地使用权出让上作出了大胆的尝试，对部分住宅用地使用权，设定20年和30年不等的期限，而现如今像赵女士一样很多住户的住宅用地使用权已经超限。
压低价格也少有人买 “因为使用期限比较短，当时我们就有些担心，可没想到真成了一大隐患。”赵女士介绍说，不仅他们小区，旁边的阿里山小区也有住户国有土地使用证已经超限。
赵女士告诉记者，从2009年开始，一批住宅用地的使用权就首先超限。而根据《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但如何续，是有偿还是无偿，《物权法》并没有作更多解释。
“从2009年开始，居民们就多次找过原黄岛区的国土部门，可因为没有具体的规定，国土部门也无法给出一个合理的解决方式，所以这件事就一直这么搁置了起来 。”赵女士说。
“土地使用权到期后暂时没法办理续期，这可给我们带来大麻烦了。”采访中，赵女士告诉记者，他们曾想过把房子卖掉，可因为土地使用期限到期已经很难出售。“两年前周边地段有些房子价格每平米已突破万元，可我们挂出七八千元价格，依旧引不来买房者。甚至一些房产中介在得知这些房子的土地使用期限到期后，都不愿帮着代理。”赵女士无奈地说。
另外，赵女士也表示，除了交易难，其他方面也有困扰。“阿里山小区一位居民拿着房产证去银行办理抵押贷款，可银行也以房子使用年限到期为由拒绝放款。”赵女士说。
如何处理还要等政策出台 采访中，记者据公开材料了解到，这些住宅用地的土地使用权超限一事也曾引起关注。而期间，国土部门也曾经表示，开发区成立以来，包括阿里山小区在内的出让20年、30年使用年限的住宅出让用地共计41宗，总用地面积667.5亩，业主总数为5071户。土地使用年限为20年的共33宗，总用地面积540.7亩，业主总数为4422户，其中有一宗33.6亩土地使用权期限截止到2009年6月30日，涉及的业主为310户。此外，还有土地使用年限为30年和35年的出让土地8宗。
随后，记者向青岛市国土资源和房屋管理局黄岛分局进行了咨询。一位值班人员帮着联系到了房产登记交易中心的一位纪先生。纪先生告诉记者，正日山庄、阿里山小区周边住宅用地使用权超限一事他们早已知情。“就这件事来说，国家层面上也只是在物权法中规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但如何续，是有偿还是无偿，《物权法》并没有作更多解释。”纪先生说。此外，纪先生也表示，虽然土地使用权超限，但并非房子不能买卖，办理过户并不受影响。
另外，青岛市国土资源和房屋管理局黄岛分局的一位工作人员也证实，类似问题在其他部分城市也存在，而为了此事他们也多次向上级进行过请示，“但因为国家一直没有具体的实施细则出台，所以要彻底解决此事，只能等等。”事后，这位工作人员表示说。
续期有偿还是无偿存争议 就此事，山东川佳律师事务所的张宝清律师说，根据我国现行法律规定的建设用地使用权最高期限：居住用地70年；工业用地50年；商业用地40年；综合用地50年。《物权法》第149条则规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
“但住宅国有建设用地使用权期限届满自动续期时是否支付土地使用费并未确定，而续期后是否应支付土地使用费的问题存在争议。”张宝清说，有观点认为，住宅建设用地使用权期限届满后自动续期，不应支付土地使用费。其理由在于：“自动”续期，就意味着建设用地使用权人根本不需要采取任何行为(包括支付土地使用费行为)，建设用地使用权的期限就会自动续延，否则，就不是自动续期了。另外，消费者并未将建设用地使用年限与房地产价格联系起来。在当前民众对房价和地价均无任何博弈能力的情形下，用终其一生的收入购置房产后，还要在70年后续交昂贵的土地使用费，无法让民众接受。
另一种观点则认为，建设用地使用权期限届满后应当有偿续期。其理由在于：土地是不可再生资源，在我国未开征遗产税的情况下，有偿续期实质上是对一部分个人财富的社会转移，符合限制人们靠祖辈遗产不劳而获坐享其成而鼓励通过自身努力和劳动创造财富的观念，是社会公平理念的体现。其次，土地使用费实质上既有累计若干年收取的地租性质，又有一次性收取的税费性质，具有明显的期限属性，续期为取得新的期限，即应另行缴纳土地使用费。再者，土地收益具有很强的财政属性。建设用地使用权有偿续期，可以提供稳定的地方财源，为社会保障、民生支出和经济建设提供持续的动力，有利于建设惠及全民的公共财政，保证地方政府的正常运转。
“这一争议问题的解决，尚待法律法规作出明确规定。”张宝清律师也认为，正日山庄、阿里山小区等住宅用地超限的个案，它的解决对住宅建设用地使用权满70年后如何处置将具有示范意义。另外，张律师个人认为，既然法律上没有明确规定住宅建设用地使用权期限届满自动续期时要缴纳土地使用费，那么住宅建设用地使用权到期时住户就无需缴纳。
记者 徐新东
（来源：半岛网-半岛都市报）
