克而瑞信息集团提供的报告显示，2014年伴随市北CBD和崂山金家岭金融新区的发力，办公市场上的写字楼进入供求高峰。据统计，2014年全年青岛市办公市场新增供应127万平方米，比2013年略有增加，供过于求依旧明显；同时量价齐涨，创出五年新高，成交量相比前年增长20%，突破50万平方米，价格小涨2%，达到15292元/㎡。
崂山区成交量超过市南区 克而瑞信息集团提供的数据显示，2014年楼市加速分化，与商品住宅成交回落形成对比的是，办公市场的表现可圈可点。据统计，2014年写字楼成交量突破50万平方米大关，成交单价破1.5万元/㎡大关，量价双双创5年来新高。从统计图表可以看出，青岛市办公地产2010年供应49万㎡，成交20万㎡，成交均价9437元/㎡；2011年供应57万㎡，成交21万㎡，成交均价11754元/㎡；2012年供应61万㎡，成交38万㎡，成交均价12974元/㎡；2013年供应123万㎡，成交45万㎡，成交均价14913元/㎡；2014年供应127万㎡，成交54万㎡，成交均价15292元/㎡。
从供应区域来看，城阳、市北、崂山位居前三名，原胶南市也有较大增幅。从成交区域来看，崂山区成交量达到了12.51万平方米，超越了市南（成交量9.14万平方米），原市北区（成交量8.04万平方米）和城阳（成交量6.92万平方米）紧随其后。从成交价格来看，各区域有涨有跌，高新区、崂山区、原胶南市均出现了明显上涨，分别上涨139%、25%、16%；市南区、原四方区、原市北区跌幅比较大，分别下跌32%、19%、18%。值得注意的是，城阳区大量办公园区上市滞销，库存超过60万㎡，形势比较严峻；市北区办公楼大量竣工，短时间难以消化，以42万㎡紧随其后。另外，崂山区、原黄岛区、原胶南市也都在20万平方米左右。
非主流写字楼兴起 克而瑞数据显示，青岛写字楼的去化周期长达56个月，从2010年至2014年，每年积累的库存分别为29万平方米、36万平方米、23万平方米、78万平方米、73万平方米，加上之前少量库存，截止到2014年结束时，青岛办公市场库存达到了近260万平方米。虽然相对于460万平方米的商业地产库存，办公市场的库存相对少了许多，但总量也是处于高位，存在一定风险。在成交面积榜上，市南区的财富中心和乾豪国际广场高居第一和第二，分别成交4.12万平方米、3.13万平方米，第三到第五为崂山区的金岭广场、大荣中心、名汇国际，分别成交3.05万平方米、2.89万平方米、2.38万平方米，接下来的是市北兴商大厦、高新区创业大厦、城阳区的首创空港国际中心、崂山区的利源国际公馆、
西海岸新区的青岛口岸通关大厦，成交面积依次为2.32万平方米、2.16万平方米、1.9万平方米、1.87万平方米、1.72万平方米。在成交金额榜上，除高新区一个项目上榜外，其余都是市南区、原市北区、崂山区的项目。据统计，2014年“吸金”能力最强的十个项目分别是：乾豪国际广场（市南，成交金额8.14亿元，成交均价2.6万/平方米），金岭广场（崂山，成交金额8.08亿元，成交均价2.64万/平方米），财富中心（市南，成交金额7.21亿元，成交均价1.75万/平方米），大荣中心（崂山，成交金额6.33亿元，成交均价2.19万/平方米），华润中心（市南，成交金额4.3亿元，成交均价3万/平方米），名汇国际（崂山，成交金额4.26亿元，成交均价3万/平方米），兴商大厦（原市北，成交金额2.9亿元，成交均价2.6万/平方米），利源国际公馆（崂山，成交金额2.84亿元，成交均价2.6万/平方米），高新区创业大厦（高新区，成交金额2.5亿元，成交均价2.6万/平方米），卓越世纪中心（原市北，成交金额2.43亿元，成交均价2.6万/平方米）。
从成交热点项目来看，主城区的标准办公项目仍是主力，SOHO类办公也占据一席之地，辅城区的园区办公整体表现差强人意。“去年成交热点项目中，崂山区的名汇国际一栋是标准办公楼，一栋是SOHO，利源国际公馆是一栋标准办公楼，一栋是SOHO。”房价点评网高级分析师张斌说，2014年的楼市在调整中分化，SOHO、LOFT等非主流的写字楼兴起并占据一席之地，并且在2015年可能迎来更好的发展机会。
数据显示，从成交面积上看，新兴的金家岭金融商务区发展迅速，与传统商务市南区有平分秋色之势。“全市商务区的规划升级，市场逐步分散，商务办公发展进入黄金阶段。”张斌表示，市南传统商务区、崂山金家岭金融区和市北CBD,已形成三足鼎立之势。市南传统商务区受到交通拥堵、停车困难、市场饱和等因素限制，一些商业机构酝酿外迁。崂山金家岭金融区的发展在提速，已经成为财富汇集之处，越来越多的银行将分行搬到这里，往往买下半栋甚至整栋写字楼。市北CBD上马的项目太多，库存量太大，短时间内难以消化，将来大量项目投入使用，对交通、停车场冲击也很大，市南传统商务区可能就是其前车之鉴。
城市信报/信网记者 刘乐芳
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