地下商场、地下交通、地下停车库、地下综合体……如今，随着市区地上可利用空间变得稀缺，岛城的城市建设开始向地下延伸。其实，在成熟的城市中，地下空间已经成为城市的“第二空间”，开发地下空间资源也成为拓宽城市空间的重要手段。目前，岛城地下空间已经具备一定规模，并且随着一系列规划制度、规定出台，其发展将会有“法”可依。
【市场现状】 “第二空间”逐渐融入市民生活 在九水路附近居住的刘女士，每天都开车到 南京路附近的公司上班。“早上把车从小区的地下车库开出来，然后再开到公司楼下的地下车库。”刘女士说，周末她还会到书院路附近的地下商城逛街。而在河马石居住的孙先生则是将自家的一楼和地下室打通，做成了一个“小复式”。“虽然当初每平方米多花了3000元，但是感觉这个地下室还是比较值的。”孙先生表示。
如今，岛城地下空间不断出现壮大，“第二空间”已经融入不少市民的生活。但经过多年的发展，岛城地下业态形式仍比较单一。现在提到地下空间，多数市民仅仅会想到地下室、过街通道、地下停车场。从2013年开始，我市多个部门对所涉及地下空间进行了一次摸底普查，经过汇总后发现，我市现有的地下空间中，有89%用作停车场，还有6%左右的空间为商业，其他区域主要以普通地下室为主。据粗略统计，我市地下空间开发利用总量占地上开发总量的3%，而在一些较为发达的城市，这一数字能达到30%。
从2013年开始，由市人防办、市规划局牵头编制了《青岛城市地下空间资源综合利用总体规划（2014-2030年）》，对城市地下空间实施总体布局，目前该规划已经在去年底公示完毕。据介绍，该规划制定的只是一个总体规划，之后还将编制控制性规划和修建性规划，以此制定出具体的操作细节。据了解，编制人员选择了一片示范区，编制出详细规划。“示范区位于香港中路周边1.5平方公里范围，这片区域将进行较为细致的地下空间布局划分。编制完成之后，争取将青岛的地下空间开发利用量由原来的3%提升至30%，使得以后地下空间开发利用有据可依。”
TO 开发商 地下空间不再“免费” 随着市场需求的扩大以及开发量的不断增加，地下空间开发利用的问题和矛盾也逐渐凸显。针对这一现象，今年初《青岛市国土资源和房屋管理局地下空间国有建设用地使用权管理办法》（以下简称“《办法》”）开始实施。
该《办法》首次明晰了地下空间的概念，是指建设用地地表以下的空间。具体包括结合地面建筑一并开发建设的地下空间（以下称“结建地下空间”）和独立开发建设的地下空间（以下称“单建地下空间”）。市政道路、公共绿地、公共广场等公共用地的地下空间视为单建地下空间。
《办法》规定了地下空间的出让方式，地下空间国有建设用地根据规划行政主管部门批准的用途，可以采用有偿使用方式或划拨方式供应。附着于地下交通设施等公益性项目且不具备独立开发条件的经营性地下建设项目，可以采用协议方式出让地下空间建设用地使用权。其他各类经营性项目地下建设用地使用权，应当通过招标、拍卖、挂牌等有偿使用方式取得。并且以有偿使用方式供应的地下空间国有建设用地使用权，其地下一层土地出让金按地表同用途土地评估备案楼面地价的1/3收取；地下二层的土地出让金按地下一层的标准的1/2收取；地下三层及以下不再收取土地出让金。其中，以招标、拍卖或挂牌方式出让的地下空间，土地评估价格按照上述标准确定。
对于开发商来说，之前地下空间国有建设用地使用权并无规定，因此一般可以“免费”取得，如今《办法》出台，需要按地表楼面地价的相应比例缴纳土地出让金，无疑增加了拿地成本。并且，一些已经拿地开发还未预售的开发商还需“补票”。《办法》规定，对已办理地表建设工程用地审批手续，后经批准由同一建设单位结合地面建筑一并开发建设地下工程，用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用途的，建设单位应当在办理商品房预售许可或房地产初始登记前，按规定报政府批准并补缴土地出让价款。
TO 购房者 地下室或不再赠送 对于不少市民来说，他们最关心的是《办法》实施之后，“地下室”会面临怎样的命运。现在，岛城不少开发商以“赠送地下室”的形式进行营销，由于赠送的地下室增加了使用面积，不少带地下室的一楼成为“抢手货”。
《房屋的建筑面积》（中华人民共和国国家标准GB/T17986.1－2000）规定，房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑。一般来说，地下室的层高小于2.2米，并且没有产权证，但是开发商大多承诺不影响业主正常使用。
“我们这一楼是买一层送一层，算下来非常划算。”在火车北站，一家项目的置业顾问表示。记者探访发现，市场上买房“赠送地下室”的产品多为多层的底层户型或是洋房、别墅，这类产品的售价比其他楼层略贵，但赠送地下室，一般置业顾问会把地下室算入房屋面积，使得单价一下子被拉低许多。“带地下室的房子转手时会贵一些。”一家中介负责人告诉记者，在浮山后一些带地下室的二手房买卖中，有些房东会按一定比例提高房屋的单价。
不过《办法》规定，地下空间国有建设用地使用权实行分层登记，即将地下每一层作为一个独立宗地进行登记。地下空间国有建设用地使用权面积包括四周外墙厚度，通过水平投影坐标、竖向高程确定，并在宗地图上注明每一层的层次和标高范围。本《办法》实施前，原土地出让合同（或划拨决定书）中未明确，但经规划部门批准实际建设中增加了地下建筑的，需按本办法办理相关手续；属经营性用途的，应补缴土地出让价款后，方可办理相关预售许可和房地产权登记手续。有业内人士表示，《办法》有利于部分处于灰色地带的地下室阳光化，不过在土地出让金的压力下，一些开发商很可能取消地下室“赠送”。
TO 业主 地下车位可能“水涨船高” 随着汽车保有量不断上升，岛城市区的停车位日益紧张，“目前新建小区的车位配比率一般是0.8，过高的配比会推高开发商的成本。”岛城一家开发商的负责人告诉记者，建地下一层车库还好，但当需要建地下二层、甚至三层时，建设成本就会升高，导致有些开发商并不愿意建地下车位。记者了解到，目前地下车位的价格是不断上涨，岛城有些小区还出现了炒车位现象。“现在小区一个车位6万元，以后随着入住人数上涨，肯定会涨起来。”在东李一家楼盘买房的段先生看好地下车位的前景，他一下买了三个地下车位。
目前，炒车位现象不断升温，但是地下车位的产权仍然不明晰。在日常销售中，开发商都会声称地下车库的使用权与商品房期限一致，而实际情况是，地下车库多数情况下都办不了产权证，消费者花数万元或十万元，购买到的可能只是一个“方块”的使用权。不过记者发现，《办法》并未对地下车位产权进行规定。
然而，《办法》的出台显然会对地下车位的价格上升产生影响。一般来说，当开发商建成一座新楼盘，会参考周边小区的车位租售价格进行定价。《办法》出台后，地下车位价格很可能再增加一部分，因为其规定，鼓励用地单位利用自有土地地下空间建设面向社会提供公共服务的地下停车场 （不包含住宅小区配套停车场），可以划拨方式供应，如分割转让、销售的，应办理有偿使用手续，按本办法规定的标准补缴土地出让价款。在业内人士看来，这就意味着，楼面价越贵的区域，地下空间的造价越贵，“羊毛出在羊身上”，开发商也会将这块成本转嫁到购房者身上，今后地下停车位的价格也会有所上涨。
【法规链接】 青岛市国土资源和房屋管理局地下空间国有建设用地使用权管理办法（青土资房发[2014]656号）
●第七条 地下空间国有建设用地根据规划行政主管部门批准的用途，可以采用有偿使用方式或划拨方式供应。具体项目的供地方式，依据国家、省、市土地管理的有关规定执行。
附着于地下交通设施等公益性项目且不具备独立开发条件的经营性地下建设项目，可以采用协议方式出让地下空间建设用地使用权。
除第二款规定的情况外，其他各类经营性项目地下建设用地使用权，应当通过招标、拍卖、挂牌等有偿使用方式取得。
●第八条 以有偿使用方式供应的地下空间国有建设用地使用权，其地下一层土地出让金按地表同用途土地评估备案楼面地价的1/3收取；地下二层的土地出让金按地下一层的标准的1/2收取；地下三层及以下不再收取土地出让金。其中，以招标、拍卖或挂牌方式出让的地下空间，土地评估价格按照上述标准确定。
●第十条 鼓励用地单位利用自有土地地下空间建设面向社会提供公共服务的地下停车场 （不包含住宅小区配套停车场），可以划拨方式供应，如分割转让、销售的，应办理有偿使用手续，按本办法规定的标准补缴土地出让价款。
[编辑: 王好]
